借名买房中物权归属的裁判困境与规则重构

掏空积蓄出资购房，却因登记在他人名下而面临“房财两空”的风险？在借名买房纠纷中，不动产登记的“绝对公信力”往往成为实际出资人维权的最大障碍。本文穿透登记外观，深度剖析《民法典》语境下实际出资人债权保护的现实困境与认定逻辑，探索物权归属裁判的规则重构路径。

一、实务检视：裁判分歧与困境溯源

1.1 认定之争：“唯登记论”与“实质审查论”的冲突

在长期的民事审判实践中，针对借名买房的物权归属认定，存在两种截然不同的裁判思路。部分法院秉持“唯登记论”，严格恪守《民法典》确立的不动产登记簿效力，认为只要登记在名义产权人（以下简称“名义产权人”）名下，即应驳回实际出资人要求确认物权的诉请，仅允许其向名义产权人主张违约的债权救济。这种思路多见于对交易安全和外部第三人利益较为看重的裁判场景。

然而，另一种“实质审查论”则认为，登记仅是物权的外在表征，当登记与客观事实严重不符时，应穿透外观探求当事人之间真实的法律关系——即借名合意所产生的债权债务关系，并在此基础上判断是否应支持物权变更的请求（如判令过户）。需要指出的是，即使采用实质审查，所认定的“真实权利状态”（即借名合同项下的债权债务关系）也仅能在特定当事人之间产生对抗效力，不能当然对抗善意第三人。这种思路常见于仅涉及内部纠纷的案件。两种裁判思路的并存，不仅导致当事人诉讼预期混乱，也损害了司法公信力与裁判尺度统一。

1.2 边界之惑：内部确权与外部对抗的交织

借名买房纠纷的复杂性在于，其往往交织着内部确权争议与外部对抗问题。当名义产权人陷入债务危机，房屋被其债权人申请强制执行时，实际出资人提起案外人执行异议之诉，此时裁判规则陷入两难：是优先保护信赖登记外观的外部债权人，还是保护处于内部关系的实际出资人？司法实务中对于内部借名合意能否产生阻却外部强制执行的效力，长期缺乏统一的裁判尺度，导致利益平衡失范。

二、法理透视：突破外观的逻辑与依据

2.1 性质厘清：登记推定效力及其可推翻性

破解裁判困境的首要前提，在于准确界定不动产登记的法律性质。依据《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，这在法理上被界定为“权利推定效力”，而非“权利绝对判定”。这种推定效力在法律上允许当事人提供相反证据予以推翻。在借名买房场景中，实际出资人提供的购房款支付凭证、房屋实际占有使用记录、水电物业缴费凭证以及借名代持协议等，构成了完整的证据链。当该证据链达到“高度可能性”的证明标准时，即可推翻不动产登记的权利推定效力，揭示背后的真实法律关系。

需要特别说明的是，推翻登记推定效力后所揭示的，并非物权本身，而是足以在特定当事人之间否定名义产权人权利主张的、具有更强保护效力的债权性权益。借名买房并不创设“事实物权”，实际出资人享有的，本质上是一种基于有效合同产生的债权请求权（请求名义产权人协助办理过户登记），但在特定内部关系及满足严格条件（如后文3.2所述）下，该债权可以产生类似于物权的防御效力（例如，在符合条件时阻却名义产权人本人或其特定普通债权人对房屋的执行）。这种对债权体系中“相对优先地位”的承认，正是本文探讨“突破登记外观”的核心意义所在——并非创造“事实物权”，而是在债权体系中为其寻找更合理的裁判位阶。

2.2 关系厘定：债权合意与物权变动的分离

借名买房在法理上构成债权行为与物权变动结果的分离。实际出资人与名义产权人之间达成的借名合意，本质是双务合同，产生约束双方的债权债务关系；而将房屋登记在他人名下，是基于该合意产生的物权公示结果。需要特别指出的是，借名合意本身不能直接产生物权变动的效果，出资人享有的权利在性质上仍属于请求名义产权人移转登记的债权。然而，基于出资、占有等事实，该债权相较于普通债权，在内部关系上应获得更强保护，甚至在极其特殊的情形下（如执行异议之诉中符合下文3.2所列的例外条件），该债权可以产生阻却特定外部债权人强制执行的效力，但不宜泛化称为“物权的防御效力”。这种对客观真实的尊重，打破了“债权合意绝对不能产生物权性保护效果”的刻板印象，为后续的实质审查提供了法理支撑。

三、规则重构：物权归属的裁判进路

3.1 内部确权：以“借名合意+实质出资”为基准

在不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗的前提下（即借名原因合法），在仅涉及借名双方内部确权纠纷时，裁判规则应彻底摒弃对登记外观的机械依赖。法院应确立以“借名合意+实质出资+占有控制”为基准的实质审查标准。

特别提示：上述讨论以借名合同合法有效为前提。需要特别注意的是，在严格执行限购、限贷政策的城市，借用亲属名义购房通常会被认定为规避宏观调控，从而导致合同因违背公序良俗而无效（详见后文3.4）。当事人在提起诉讼前，务必评估借名原因是否合法。

最高人民法院在诸多裁判中明确，在内部关系下，若实际出资人提供充分证据证明双方存在真实有效的借名代持合意，且房屋由其长期合法占有、使用、收益，应确认双方存在有效的借名法律关系，并据此判令名义产权人履行协助办理不动产转移登记的义务。通过判决的执行，将法律上的“名”与事实上的“实”归于一致。

需要注意的是：法院判令过户的前提是借名合同有效且不存在履行障碍（如房屋已被查封、抵押或存在善意第三人）。若存在上述障碍，则出资人只能请求损害赔偿，不能直接请求过户。这并非对客观真实的否定，而是对物权公示公信原则及交易安全的必要尊重。

3.2 执行对抗：基于“合法借名与违规借名”的分流

借名买房纠纷的终极考验在于执行异议之诉。当名义产权人的债权人申请强制执行时，裁判规则需在“真实权益”与“交易安全”之间进行精细衡量，不能“一刀切”。本文主张确立“以不支持排除执行为原则，以支持为例外”的严格审查标准。

其一、若借名原因系规避限购、限贷政策或逃避债务等违反公序良俗的情形。近年最高法裁判倾向认为，实际出资人明知违反政策仍选择代持，应当预见到房屋登记在他人名下可能带来的执行风险，其自愿承担此风险导致的后果，原则上不能产生阻却外部强制执行的效力。此时应优先保护信赖登记外观的善意债权人。

其二、仅在极为特殊的情形下，例如借名系因不可归责于实际出资人的客观障碍（如登记机构过错、出名人恶意不配合且借名人已及时提起诉讼），且房屋长期由实际出资人占有，同时满足其他严格条件时，才有可能例外地支持实际出资人排除强制执行的请求。需要强调的是，即便债权人的债权并非基于对登记簿的信赖（例如债权人系出名人的侵权之债），实际出资人原则上仍不能排除执行，因为物权公示公信原则保护的是整个交易秩序，而非仅保护特定债权人的“主观信赖”——任何债权人均有权基于登记簿所显示的“债务人责任财产范围”申请执行。此处应确立严格审查标准。实际出资人对借名原因合法性及不可归责事由承担举证责任。所谓“合法借名”的典型情形，通常指因登记机构过错导致登记错误、或因不可归责于实际出资人的其他客观障碍（如出名人恶意侵占且借名人已及时提起诉讼）等极为罕见的情形，实务中借名人很难证明。至于因个人征信问题借用他人名义购房，若涉及规避限贷政策，同样存在被认定为无效的风险，不宜纳入“合法借名”范畴。

3.3 处分介入：第三人善意取得制度的严格把关

当名义产权人擅自将房屋出售或抵押给第三人时，物权归属的认定须引入第三人交易视角。依据《民法典》第311条，只有当第三人受让时构成“善意”、支付合理对价且已完成变更登记，才能取得房屋所有权。在此审查中，关于“善意”的认定，应结合第三人是否尽到合理审慎义务：若实际出资人长期、公开、排他地占有使用房屋（如实际居住、装修、缴纳物业水电费），第三人仅依赖登记簿信息而未作任何现场查看或询问，法院可据此认定其未尽到合理注意义务，存在重大过失，不构成善意。反之，若占有状态不明显（如房屋空置或由名义产权人亲属居住），则不宜轻易否定第三人的善意。若第三人不构成善意取得，则实际出资人可主张追回房屋，不受登记外观影响。

3.4 无效清算：“规避政策”情形下的利益平衡

若借名买房系为了规避国家限购政策，依据《民法典》第153条，该借名合同因违背公序良俗而无效。传统实务中，部分法院为严守“不能因违法行为获益”的底线，仅判令名义产权人返还购房款本金及法定利息，导致实际出资人承担全部贬值风险，名义产权人却获取了巨额升值暴利。本文认为，无效清算不应异化为对名义产权人的“单向奖励”。法院应依据《民法典》第157条的无效法律后果处理规则，结合公平原则与过错相抵原则进行重构分配：由于双方对规避政策均有过错，若房屋产生自然增值，法院可参考双方过错比例、出资贡献等因素，在扣除购房成本后对增值部分进行合理分配，避免名义产权人获取不当得利；若房屋贬值，实际出资人亦需自行承担部分投资风险。

特别提示：上述观点目前属于学理探讨，与北京、上海等严格限购城市的司法实践（倾向于认定协议绝对无效，不支持任何增值分配）存在直接冲突。实际出资人应当清醒认识到：在多数严格限购地区的生效判例中，法院不仅不支持增值分配，甚至可能仅判令返还本金及极低利息，投资风险主要由出资人自行承担。本文在此提出一种更具公平性的利益平衡方案，以期引起学界和实务界的进一步讨论，切勿以此作为诉讼的核心预期。

【结语】

借名买房并非规避法律的“护身符”，但在诚实信用原则下，真实出资人的合法权益不应被登记外观轻易吞噬。司法裁判应在坚守物权法定和公示公信原则的前提下，摒弃机械的“唯登记论”，在合法借名与违规借名之间、内部关系与外部关系之间建立清晰的过滤机制，实现物权归属与客观真实的精准对接。建议最高人民法院通过发布指导性案例或出台司法解释，进一步明确借名买房纠纷中不同场景的裁判规则，特别是统一执行异议之诉的审查标准，减少各地法院自由裁量权的过度差异，让法律裁判既有力度，更有温度。

来源：民法实践研究