房屋腾退类案件的执行难点与处理思路

《民事诉讼法》第261条规定了“强制迁出房屋”的执行措施，在具体案件中我们通常称之为“房屋腾退”。一般来讲，房屋腾退类案件主要包括两类：一类是执行依据直接确定对被执行人房屋进行腾退；还有一类是在强制执行过程中对拟变价或者以物抵债房屋进行腾退。在执行实践中，房屋腾退既是兑现当事人胜诉权益的关键环节，同时也是公认的执行中的疑难问题，法律关系复杂、冲突易发，复杂案件占比较高。针对房屋腾退案件的特点、难点，需要有相应的工作机制予以保障，主要有以下五个方面：

一、共有房屋的腾退

强制腾退的房屋必须登记在被执行人名下，分为单独所有和共有两种情形。其中，共有房屋的腾退因涉及多方权利人，腾退前应先行确认被执行人持有份额，有登记的以登记为准，若没有登记，则先由共有人协商确定，并经申请人同意，按照约定份额执行，若协商不成或申请人不认可，则应通过诉讼析产程序予以解决。

需要注意的问题是，《民法典》第301条规定，对共有不动产的处分，须经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。那么，当被执行人持有份额低于2/3时，法院是否仍可对其名下共有房产进行处置？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第12条的规定，答案应当是肯定的。也就是说，共同共有人的共有权不得成为被执行人逃避执行的工具，合法债权的实现优先于共有权的形式主张。但对于被执行人名下份额的处置，应当遵循强制执行法比例原则，综合考虑房屋性质、份额的独立处置价值以及执行必要性，平衡各方权益。当被执行人持有份额过小导致不具备处置必要性时，可先行与共有人协商，引导共有人以不低于评估价格受让相应份额。一般情况下，对共有房屋的处置通常采取整体拍卖的方式，并于拍卖成交后为其他共有人保留相应份额的拍卖价款。

二、有共同居住人的房屋腾退

该类情形多数因历史原因导致案涉房屋权属不明，且同住人没有其他可供居住房屋。对有共同居住人的房屋进行腾退，需要全面摸排房屋权属及当前居住情况，如果同住人主张的居住权在案涉房屋查封或抵押前业已设立登记，且仍在有效期内，可以排除强制腾退，但经审查，系为逃避执行恶意设立，且非居住权人唯一住房的，应予涤除。如果不符合上述要求，且具备腾退条件的，法院仍应对有共同居住人的被执行人房屋进行腾退处置。

需要注意的是，在实践中，针对特定情形法院可以暂缓进行房屋腾退，以寻求利益平衡和确保“三个效果”统一：一是因历史原因导致一人买房，家族共住，所有权登记在一人名下，且未经合法程序设立有效居住权的情况。根据有关规定，在案涉房屋系被执行人及同住人唯一住房的情况下，安置对象只包含被执行人及其有扶养关系的家属，对其他不具有扶养关系的共住人则不具有安置义务。如此一来，对案涉房屋的腾退与处置便面临着法律效果与社会效果的权衡问题。二是确认案涉房屋系房屋居住人唯一住房，特别是居住有老弱病残幼等特殊群体的，可视个案情形，先与申请人协商安置方案，若申请人同意打包安置，可继续予以腾退处置，若申请人不同意或无力承担安置费用，则应以“唯一住房”对家庭整体居住权利的保障优先，暂缓腾退。总结实践经验，应明确在唯一住房的执行中，法律保护的是被执行人及其扶养家属的基本居住权、生存权。面对债务人基本居住权、生存权和权利人债权的保护之间的张力，需要在二者之间寻求合理的衡平尺度。但是，唯一住房的排除腾退情形只适用于房屋变价或者抵债类案件中，而不适用于依执行依据确定的直接腾退义务类案件。例如，在一起案件中，被执行人除名下房产外无其他财产可供执行。经查，案涉房产系被执行人父亲单位分房，后被执行人依据当时政策购入，并登记在其个人名下，由被执行人及其母亲、哥哥、弟弟及其女儿五口人共住，且被执行人母亲长期病瘫在床，弟弟原系吸毒人员，后被强制社区戒毒，现属社区重点关注对象。执行中，被执行人共住人均向法院主张案涉房屋权属，且在本市均无其他住房。基于上述因素，法院决定以保障被执行人及其共住人生存权利优先，暂缓实施腾退。

三、设有租赁的房屋腾退

司法实践中，承租人会主张与被执行人签订了房屋租赁合同，以买卖不破租赁为由提出执行异议。这种情况应当如何处理？本文认为，要全面审查租赁权设立时间及租赁关系的真实性。首先，租赁合同签订时间应早于查封或抵押权设立时间；其次，应排除是否存在虚假租赁关系，例如伪造、变造租赁协议、恶意倒签租赁时间、租赁期限不合理、以租抵债等情形，除了审查租赁合同本身的真实性以外，还要审查承租人是否实际控制案涉房屋，租金支付方式是否符合常理等。经审查，租赁权确实能够排除腾退的，法院可进行带租拍卖，拍卖公告需载明租赁情况，并扣留、提取拍卖成交裁定书生效前的案涉房屋租金收入。若租赁权不能排除腾退，但房屋占有人承诺拍卖成交后自行搬离，可以运用清场保证金制度，组织实施房屋拍卖。

四、房屋上有违章建筑的腾退

腾退前应对房屋的结构进行仔细确认，如发现可疑建筑物该如何处置？本文认为，应查明案涉房屋是否系违章（违法）建筑，是否有行政查封，并进行现场勘查，向房管局、自然资源局等相关部门发函，确认违章建筑具体情况。鉴于不动产上有行政查封一般无法办理过户，如行政机关对违章建筑责令拆除或补办手续，应告知被执行人履行相应义务，若被执行人有能力履行而拒不履行的，可追究其拒不执行的法律后果，同时询问申请人是否有意愿先行垫付拆除费用。

还有另一种“现状处置”的思路，即在拍卖公告中载明违章建筑具体位置及相应情况，由买受人在拍卖成交后自行拆除或补正。虽然不动产违建部分未取得行政部门审批手续和登记手续，但部分违章建筑具有可持有性、可补正性、可补偿性的特点，属于被执行人的财产权益，人民法院有权查封。如行政主管部门确认属违章建筑，责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；对于可通过补正手续获得合法性的违章建筑，可按照合法建筑价格予以评估拍卖。例如，在一起案件中，案涉房屋因有违法建筑部分被依法注记限制交易，经执行法院联系，房管局回函认为需当事人自行拆除违建后才能按照流程撤销注记，后执行法院通知被执行人拆除违章建筑，被执行人到期未履行，执行法院将上述违建情况载明于拍卖公告，由买受人在拍卖成交后自行拆除，成功办理过户。

五、腾退与后续处置的衔接问题

房屋腾退，既要“腾人”还要“腾物”。对于清理出的动产或物品应如何处置？根据法律规定，应及时通知被执行人或第三人限期领取。对被执行人拒绝接收的，可以由申请人垫付费用委托第三方进行保管。对于其中不宜长期保管（如季节性、鲜活、易腐败变质、易损易贬值的物品）、保管困难或费用过高的物品，可通过评估、拍卖、变卖等程序及时依法处理，所得价款在扣除相关费用后，通知被执行人或第三人领取；拒不领取的，可提存于公证机构或法院账户。无论是保管还是变卖处置，都要注意程序的规范透明，防止损害当事人的合法权益。对于具有人身专属性或纪念意义等不宜处置变价的物品或者处置变价不成的，要继续做好被执行人或第三人说服教育工作，仍拒不领取的，应积极协调公证机构予以提存，并在提存前告知被执行人、第三人相应法律后果。

房屋腾退后还有一个发生较少但却较为棘手的问题，就是对于由申请人提供租赁房安置的，如果到期被执行人拒不搬离怎么办？对此，申请人可到期不续租，并配合出租人提供被执行人相关信息，协助出租人提起排除妨害之诉。

结语

上述房屋腾退中的难点，一些是执行本身存在的难题，一些是因审执关系需进一步理顺导致的问题，比如因未对案涉房屋状况作详尽调查造成执行依据不明或难以实施，为此还需要进一步强化审执兼顾，减少强制执行或者为执行创造更为有利条件。房屋腾退实施的难点不止上述五个方面的问题，且大多是实践性的问题，需要不断进行总结，同时接受理论的检验。

作者：沈建坤