上海房产律师：房屋买卖合同纠纷十六个典型案例

十一、佛山中院：房屋买卖合同纠纷十大典型案例（2023年11月30日）

83、黄某与某教育公司、某房地产顾问公司房屋买卖合同纠纷——出卖人与中介机构隐瞒房屋交易重大信息构成共同欺诈

【典型意义】：

因购房者获取、辨别信息能力不足及出卖方存在隐瞒、夸大重大交易信息行为，造成房屋销售乱象丛生，损害了购房者的知情权及合法权益，加大了市场交易成本。本案通过对出卖方、中介销售行为的否定性评价，依法保护了购房者的合法权益，有助于净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行。

84、刘某与某房地产公司及某银行商品房预售合同纠纷——合同因开发商原因解除，购房者对剩余贷款本息不承担清偿责任

【典型意义】：

本案涉及三方主体、法律关系多重交织，鉴于购房者对合同解除并无过错，为均衡各方利益，减轻当事人诉累，本案径直突破合同相对性，判决开发商直接向贷款银行偿还剩余贷款本息，购房者不负有返还剩余贷款本息的责任。该案对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

85、陈某与某置业公司商品房预约合同纠纷——判断定金还是诚意金，须依据签约双方的意思表示而定

【典型意义】：

开发商以购房者事先支付诚意金、定金等名目可享受购房优惠的销售模式普遍存在。部分购房者向开发商或其关联公司支付非合同价款或性质不明的款项，发生争议后款项性质成为争议的核心。本案中，人民法院通过对案件细节抽丝剥茧的审查，对涉案款项的真实目的进行分析，最终认定涉案款项的性质，保护了购房者的合法权益，维护了房地产市场的正常经营秩序。

86、冯某与某投资发展公司商品房预售合同纠纷——开发商未履行通知买受人接受商品房义务致使逾期交付的应承担违约责任

【典型意义】：

本案对开发商负有通知买受人接受商品房义务的处理具有一定的导向和借鉴作用。即使商品房在交付期限届满前符合交付条件的，开发商仍然负有通知义务，未履行该通知义务致使迟延交付应承担相应的违约责任。

87、莫某与某置业公司商品房预售合同纠纷——不正当加重购房者责任的格式条款无效

【典型意义】：

本案立足公平原则，就开发商制定的明显加重购房者责任条款进行否定性法律评价，倡导开发商合法合规经营，充分保护了购房者的合法权益，促进房地产业平稳健康有序发展，助推经济社会高质量发展。

88、某房产公司与刘某商品房预售合同纠纷——合同解除后，买受人应协助出卖人办理网签备案注销手续

【典型意义】：

当前，佛山地区已经全面推行房屋交易合同线上签订即时备案。开发商注销网签合同需要买受人协助的，依据交易惯例和诚信原则买受人应当予以协助，该协助义务属于买受人应尽的附随义务，否则将会造成房源被锁定开发商无法另行销售不利局面。本案中，人民法院基于交易惯例认定买受人应在限定期限内履行协助注销义务，系对诚实信用原则的具体适用，同时避免了开发商损失不断扩大，促进了房屋周转流通，提升了社会资源的利用效率。

89、陈某与某房地产公司商品房预售合同纠纷——开发商将购房款汇入非监管账户造成逾期交付的，应承担逾期交付违约责任

【典型意义】：

商品房预售资金应专项用于工程建设，这是商品房能够建成，购房者取得房屋的根本保障。本案中人民法院通过对开发商挪用监管资金的查明以及否认疫情抗辩的认定，以不利于开发商的裁判导向，引导开发商将商品房预售资金汇入资金监管账户专项用于工程建设，保障商品房能够保质按时建成，从而维护购房者的根本利益，促进房地产市场健康有序发展。

90、李某与某置业公司商品房预售合同纠纷——商品房销售由预售转为现售导致预售合同无法履行，购房者有权解除合同

【典型意义】：

本案通过分析论证开发商的过错行为，制裁开发商违约失信行为，依法认定其构成根本违约，维护了购房者是否选择继续履行合同的权利，保障购房者的合法利益，促进房地产秩序健康、有序形成。

91、张某等人与某置业公司商品房预售合同系列纠纷——合同明确房屋办公用途的，购房者以商改住为由诉请解除合同的不予支持

【典型意义】：

本案是一起典型的购房者主张开发商虚假宣传所引发的纠纷。透过该案可知，开发商对房屋进行商业宣传时应客观、如实、全面，杜绝使用虚假或引人误解的信息，主动履行交易风险告知义务。同时，购房者应重视合同文本约定的内容，明晰房屋性质用途。

92、梁某与某房地产公司合同纠纷案——众筹资金成立房地产公司开发建设项目并根据投资额取得项目对应房产，其法律关系应认定为合作开发房地产合同关系

【典型意义】：

本案是由行业协会联合打造总部大厦商业体，由会员众筹资金成立房地产公司负责项目开发，最终由会员按照投资股数取得对应房间的房地产权证所引发的纠纷。本案二审法院综合全案相关证据及事实，依法准确界定合同性质，正确适用法律，既维护了投资者合法权益，有效保障了不锈钢总部大厦正常运营，实现了合作方双赢，以高质量司法服务保障佛山制造业高质量发展。

【案例来源】：佛山中院发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书（2019-2022》及十大典型案例

十二、重庆三中院：房屋买卖典型案例（2024年11月4日）

93、王某与某地产公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

合同约定单方解除权条件不成就时，守约方发出的解除通知不具有解除效力，但可作为协商解除要约，守约方在违约方未作回应时，可撤回解除要约并要求违约方继续履行、承担违约责任。

【裁判结果】：

重庆市武隆区人民法院认为，从解约条款看，因王某申请退房时，地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示；从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，判决地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

94、黄某芬与皮某联、重庆某营销策划公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

出卖人对仅办理预告登记且不在自己名下的房屋对外出售，因其无处分权造成合同不能履行时，应按照合同约定对购买人承担相应的违约责任。作为专业从事提供房屋买卖合同订立的中介服务公司，在未审查房产信息的情况下就组织双方当事人签订案涉房屋买卖合同存在过错，应当退还中介服务费。

【裁判结果】：

重庆市南川区人民法院认为，案涉房屋目前仅办理预告登记，且既未预告登记在原告名下也未预告登记在被告名下，也无证据证明被告对该房屋享有相应的处分权。被告作为出卖方，已经无法按照房屋买卖合同的约定履行合同义务，原告的合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉求，予以支持。作为出卖方的被告应当返还原告已经缴纳的购房款并支付违约金。重庆某营销策划公司作为专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，应对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格具有审查及注意义务，但至今没有证据证明房屋出卖方享有案涉房屋的处分权，重庆某营销策划公司在未审查房产信息的情况下就组织原告与被告签订案涉房屋买卖合同存在过错，故对原告要求退还中介费4600元的请求，予以支持。宣判后，双方均未提起上诉，判决已生效。

95、李某等与重庆某房产经纪公司、钟某等房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

在订立房屋买卖合同的过程中，售房者应主动全面向购房者披露房屋重要信息，如售房者故意隐瞒房屋信息，致使购房者在违背真实意思的情况下购买房屋，购房者在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，请求撤销《房屋买卖合同》并退还已付购房款，依法予以支持。

【裁判结果】：

重庆市丰都县人民法院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重庆某房产经纪公司、钟某受柳某委托代为出售案涉房屋，其因出售房屋产生的相应法律后果依法应由柳某承担。在洽谈交易过程中，房产经纪公司及钟某为了促成交易，故意隐瞒了柳某之女在案涉房屋因病死亡的事实，使李某在不知情的情况下与柳某签订了《房屋买卖合同》。李某有权在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。故对李某要求撤销《房屋买卖合同》并退还房款的主张予以支持。

96、管某某与唐某、重庆某公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

售房者与购房者签订《房屋买卖合同》，且购房者已经按照合同约定支付定金和部分购房款后，未经购房者同意，擅自以部分事项未协商一致为由，主动退还购房者已经支付的全部款项，其行为应当视为不同意继续履行签订的《房屋买卖合同》，构成违约。购房者要求解除《房屋买卖合同》，售房者双倍返还定金的主张应予以支持。

【裁判结果】：

重庆市丰都县人民法院认为，管某某与重庆某公司签订案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当按约享有权利和履行义务。合同签订后，重庆某公司擅自以双方对侧花园的使用未达成一致为由将已收取的款项退回给管某某的行为，应视为不同意继续履行合同，已构成违约。在此情形下，管某某不同意再继续履行合同，应当视为《房屋买卖合同》因重庆某公司的违约行为导致解除。唐某委托重庆某公司对外销售房屋，因销售行为产生的法律后果依法应由唐某承担。重庆某公司自愿承担因案涉《房屋买卖合同》产生的相关法律责任，故其应与唐某承担连带责任。结合案涉《房屋买卖合同》明确约定购房定金为3万元，遂判决唐某还应当根据定金双倍返还原则返还给管某某购房定金3万元，重庆某公司承担连带支付责任，并驳回管某某其余诉讼请求。后唐某、重庆某公司不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院判决驳回上诉维持原判。

97、重庆市某房地产开发有限公司与郑某房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】：

开发商销售人员因房屋差价问题与购房者达成减免一定期间内物业费的协议，购房者有理由相信销售人员的上述行为系代表开发商的职务行为，即使开发商后续内部审批未通过也应不影响该协议的法律效力，该协议对开发商有约束力，开发商应当遵循诚信原则，履行承担购房人一定期间物业费的相应义务。

【裁判结果】：

重庆市第三中级人民法院认为，重庆某房地产开发公司相关销售人员因房屋差价问题与郑某达成减免5年物业费26344.5元的协议，郑某有理由相信重庆某房地产开发公司相关销售人员的上述行为系代表重庆某房地产开发公司的职务行为，即使重庆某房地产开发公司内部审批未通过也不影响该协议的法律效力。故重庆某房地产开发公司、郑某达成该公司减免郑某5年物业服务费26344.5元的协议合法有效。判决驳回上诉，维持原判。

98、杜某甲、况某某与杜某乙、杜某丙房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

近亲属之间签订的房屋买卖合同明显不符合房屋买卖交易习惯的情况下，应全面客观审核证据、综合评判案件事实，以准确认定双方当事人之间的真实法律关系，从而确定合同履行法律后果。

【裁判结果】：

重庆市涪陵区人民法院认为，首先，案涉付款承诺书系杜某乙于2016年12月6日向杜某甲、况某某出具，形成时间在房屋买卖合同签订前及主体、付款期间明显不一致，不应对杜某丙发生法律效力。其次，案涉九份房屋买卖合同的合同相对方为永某房地产公司和杜某丙，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方权利义务、违约责任应以房屋买卖合同为准。最后，2016年12月23日签订的案涉九份房屋买卖合同在签订之日已经超过约定付款期限，但双方仍签订合同并完成过户手续；且永某房地产公司记账凭证未载明杜某丙欠付房款，公司清算报告中未载明对杜某丙享有债权，公司注销登记申请书中亦表明债权债务清理完毕。结合杜某甲、况某某系杜某丙爷爷、奶奶的特殊关系，以及此前未主张购房款等事实，可以认定永某房地产公司在注销时以行为表明其放弃要求杜某丙支付案涉房屋购房款的权利，故杜某甲和况某某无权要求解除合同，亦不享有法定解除权。综上，永某房地产公司与杜某丙签订的案涉房屋买卖合同名为买卖合同，实为永某房地产公司的股东杜某甲、况某某基于与杜某丙之间的亲属关系而签订的赠予合同，且已实际履行完毕。重庆市涪陵区人民法院判决驳回杜某甲、况某某的诉讼请求。被告杜某乙不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院驳回上诉、维持原判。