上海房产律师：房地产纠纷典型案例

73、约定明确落书面，定分止争有保障——房屋交易价格计算方式是按套或是按“面积x单价”需明确约定

【律师释法】：

本案的争议焦点为，涉案房屋的交易价格如何认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中，刘某主张合同中关于房屋面积的约定是双方就补全面积差价达成补充合意，孙某对此不认可。而根据房屋买卖交易习惯，如约定按照“面积x单价”方式计算价格，合同中会注明房屋面积、单价、房款计算方式等，而本案的合同载明“房屋成交价格为人民币51万”，故法院按照合同认定案涉房屋价格是按成套51万计算。

在待房屋产权证书办理后再另行过户的房屋买卖中，对于房屋的实际面积各方均无准确参照，买卖各方一般按照估测面积进行交易，若合同对于房屋价格计算方式约定不够明确，待房产证办理后，一方发现实际面积与预测存在差距，往往试图要求对方补全或退回差价。法官提醒，订立合同要遵循诚实信用原则，合同对于各方当事人均有同等约束力，各方均应依约履行。房屋买卖牵扯利益重大且房地产价格存在波动，进行房屋买卖尤其是个人之间的房屋买卖应当慎之又慎。在签订房屋买卖合同时，各方均应审慎评估房屋价值，对房屋面积、价格计算、付款方式等进行明确约定避免歧义。如各方事后就合同内某项内容达成新合意或有所补充，建议采取补充协议等书面形式并经双方签字确认，通过“白纸黑字”的明确约定保障个人合法权益。

74、买房需谨慎，延期过户要不得——买受人为规避税费未及时办理过户造成房屋被查封执行

【律师释法】：

本案争议的焦点问题为案涉房屋未办理过户是否系因买受人自身原因。买受人对登记在被执行人名下的二手房提出异议，需同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四款规定。李某虽然在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并入住，亦已支付全部价款，但为了规避税费，李某并未要求当即对案涉房屋办理过户，被认定为系因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

李某应当意识到，在案涉房屋未办理过户期间，登记的不动产权人仍为张某，张某仍可能将该房屋二次出售、抵押给他人，或者因张某欠款而被查封。因此，当事人在购买房屋时，应当小心谨慎，最好不要约定延期办理产权过户，避免遭受经济损失。

75、闭门造车不可取，引发责任双方担——商品房买卖双方均忽视限购政策导致合同无法履行，双方均有责任

【律师释法】：

本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素，是李某应当知悉的基本社会常识，理应尽到审慎义务。同理，房地产公司作为专业机构，也应尽到审慎义务，对李某的购房资格进行审查，双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前，选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行，双方均有责任。因此，购房者不能“两耳不闻窗外事”，要及时关注与个人重大利益密切相关的购房政策，审慎购房。房地产公司也应秉持诚信原则，严格遵守政府发布的相关房地产调控政策，积极促成合同实现，维护房地产市场平稳有序运行。

76、签订协议又反悔，主张违约被驳回——签订协议明示放弃主张违约金的权利，导致丧失胜诉权

【律师释法】：

本案争议的焦点问题在于管某与房地产公司签订的《协议书》能否免除房地产公司的逾期交房违约责任。《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国合同法》均规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房地产公司未按约定交付房屋应当承担违约责任，但管某自愿签订协议系对自身权利的自由处分，该协议真实有效，对双方具有约束力，管某因此丧失了向房地产公司主张逾期交房违约金的权利。购房者在购买商品房时，应当充分与房地产公司、置业顾问沟通购买房屋事宜，包括交房时间、交付标准、装修建材品牌型号等，仔细阅读《商品房预售合同》、《交房通知书》等购房资料。若遇到房地产公司逾期交房、与约定不符等问题，应当及时保存证据并主张权利，避免在与房地产公司协商签订放弃权利的协议后又反悔，违背诚信原则，无法得到法律支持。

77、合同解除需审查，仅凭通知难成立——合同相对方未在收到解除合同通知后的异议期内请求确认解除合同效力的，合同并不当然解除

【律师释法】：

本案的主要争议问题是双方当事人签订的存量房屋买卖合同是否应当解除。本案不同于其他请求解除房屋买卖合同纠纷案件之处在于，韩某在提起本案诉讼之前，已经向对方发出过解除合同通知书，且在本案诉讼之前，韩某某未向人民法院或者仲裁机构请求确认该解除行为的效力，韩某据此在本案中主张根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，无论其在解除合同通知书中写明的解除事由是否成立，合同已因韩某某未在异议期内申请确认解除合同通知的效力而解除。法院认为，一方当事人根据合同法第九十六条规定通知相对方解除合同的，法院应当审查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法规定的约定解除或者法定解除的情形，即发出通知的一方具备约定解除权或法定解除权，解除通知才能产生合同解除的法律效果，否则，即使相对方未对解除通知进行回应，也不能产生合同解除的法律效果。

因《中华人民共和国合同法》第九十六条（现《中华人民共和国民法典》第五百六十五条）对发出通知的形式未作严格规定，如果严格苛求受领通知的一方必须通过诉讼或者仲裁方式提出异议，将导致合同双方权利义务的不对等，上述认定有利于更好地保护守约方权益。特别是在房屋买卖合同纠纷案件中，房地产市场受政策、价格等诸多因素影响重大，经常出现合同当事人因房价波动等原因而反悔的情形，如果对于合同解除权的行使规则把握过于宽泛，当事人可能会滥用解除权利进而导致买卖双方利益失衡，也不利于房屋交易市场的稳定。

78、买房未审所有权房屋到手过户难——抵押权未涤除，请求过户难支持

【律师释法】：

本案争议焦点之一为李某要求吴某将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求能否被支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”二手房屋买卖在实践中往往存在“先入住、后办证”的现象，但房屋作为不动产物权需经依法登记方能发生效力。涉案房屋在出售时，出卖人尚未办理产权登记，导致购房人签订房屋买卖合同后无法及时办理房屋产权变更登记，使得购房人的权利处于不稳定的状态，亦为出卖人另行设立抵押等违约行为的发生留下隐患，进而引发纠纷。本案中，购房人作为守约方虽然可以依据双方的买卖合同主张出卖人承担违约责任，但其关于过户的请求，因涉案房屋处于抵押状态，存在法律和事实上的履行障碍，难以得到支持，最终导致购房人维权受阻。

因此，购房人在购买房屋时，应准确掌握房产信息，通过核对房产证或去不动产登记部门查询等方式审查房屋产权情况，避免交易房屋存在权利瑕疵，合理规划交易过程中的时间节点，尽快办理房产过户手续，可通过办理网签等方式降低出卖人另行处置房屋的风险，努力保障自身合法权益，提前避免交易过程中的各项风险。

79、购买商铺突现“大台阶”购房者可要求解除合同

【律师释法】：

本案争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，大台阶的存在对商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，现胡某、闫某要求解除合同，符合法律规定，房地产开发企业辩称合同未约定、未改变房屋规划不能成为其免责事由。在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷的发生，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同时，对于房屋内的设计规划，应向购房者履行提示告知的义务。购房者若发现房屋与合同约定不一致的情形时，亦应做好证据保存，积极维护合法权益。

80、房屋质量不过关，及时维权是关键——交付使用的商品房存在质量问题，开发商在保修期内应当承担维修责任

【律师释法】：

本案争议的焦点问题在于开发商应否承担涉案房屋的修复费用及因房屋不能居住使用给张某造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，张某作为购房人已依约履行支付全部购房款的主要合同义务，开发商应当依约交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。在房屋出现质量问题时，开发商亦应依约及时履行维修义务。开发商在合理期限内拖延修复，张某主张开发商支付维修费用并承担相应损失，于法有据，应当支持。

在商品房交易过程中，开发商交付的商品房存在质量问题的情况时有发生，若购房人在房屋交付后发现房屋存在质量问题，应在合同约定的保修期内及时要求开发商进行维修，并注意保存房屋存在质量问题以及要求开发商进行维修的相关证据。开发商应依约及时履行维修义务，修复房屋存在的质量问题。若开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复，购房人可自行维修或委托他人修复，并要求开发商承担修复费用和赔偿相应损失，及时依法维护自己的合法权益。

81、注意义务未尽到，买卖交易难促成——房屋买卖双方忽视购房者信用状况导致买卖合同解除，双方均有损失

【律师释法】：

本案争议的焦点问题是：林某的行为是否构成违约，其支付的定金应否予以返还。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某、王某签订的房屋买卖合同合法有效，其中约定，若贷款无法办理，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。林某得知其贷款无法办理后及时通知王某并依据该条款要求解除合同、返还定金，于法有据，王某主张林某违约，与合同约定相悖，未得到支持。从结果看，本案出卖人王某未能顺利出卖房屋，购房人林某支付的居间费用不退还，双方均遭受了损失。

现下，我国二手房交易比较普遍，为了顺利达成房产交易，出卖人和购房者均应在交易过程中持审慎态度，尽到注意义务。以本案为例，

首先，双方既然约定以贷款形式购买涉案房屋，在合同签订前双方就应对购房人的信用状况进行合理注意。

第二，双方在签订合同时即应当仔细审查合同内容，对合同中附条件解除的条款，例如本案购房人不能办理贷款则合同终止、双方互不承担违约责任的内容，均应当持有审慎的态度。

第三，在合同履行过程中，双方均应尽到必要注意义务，不可将所有事宜全部交托给中介，在出现问题时双方应积极进行沟通协商，尽量避免和减少因此给双方造成的损失。

这样，才能尽量避免本案类似纠纷的发生，减少买卖双方因此产生的不必要诉累。

82、房屋设计轻微变更，购房者能否解约——购房者解除商品房预售合同需符合解除条件

【律师释法】：

本案争议的焦点问题在于房地产公司在装修时将主卧室隔断拆除，孙某是否有权解除双方买卖合同。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对合同约定解除与法定解除的情形均作出明确规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，房地产公司在装修时拆除房屋主卧与阳台隔断的行为并未改变房屋主体承重结构，不影响居住安全，且增加了卧室的采光面积及房屋使用面积，客观上使业主受益，未达到合同目的不能实现之严重情形，故不存在合同约定/法定解除的事由，孙某无权要求解除合同。但即使是为业主考虑，房地产公司擅自改变原有房屋的设计也构成轻微违约，孙某可以要求房地产公司恢复原状。

因此，要积极促成商品房预售合同目的的实现，一方面，房地产开发企业应当严格按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，不得擅自变更规划、设计，如果经批准的变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知购房者，由购房者决定是否退房；变更程度未达到上述情形的，房地产开发企业也应当及时与购房者进行沟通协调，避免产生不必要的纠纷。另一方面，购房者在买房时也要擦亮眼睛，在签订房屋预售合同时知悉房屋的结构型式，全面了解双方的权利义务，维护自身的合法权益。