青岛市即墨区法院2023年发布的房屋买卖合同纠纷典型案例

99、恶意抵押房产行为无效——李某诉黄某吉、黄某辉、第三人某银行青岛分行房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

李某与黄某成签订购房合同的时间为2015年11月。黄某吉在法院起诉要求确认李某与黄某成之间购房合同无效的时间为2019年11月，可见黄某吉在2019年11月之前已经知晓涉案房屋已经出售给李某。黄某辉在李某与黄某成签订的房屋买卖合同上签字，其亦清楚涉案房屋已经出售的事实。黄某吉、黄某成、黄某辉祖孙三人在知晓涉案房屋已经出售的情况下仍然将房屋办理产权登记后过户给黄某辉，其行为属于恶意串通，黄某辉不顾房屋已经出售的事实将房屋抵押，其行为明显违反诚实信用原则及公序良俗，严重损害购房人李某的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此黄某吉与黄某辉签订的二手房买卖协议无效，黄某辉应当将涉案房屋过户回黄某吉名下。

第三人某银行青岛分行虽称不知情涉案房屋已经出售的事实，但是作为专业金融机构，出于防范贷款风险的考虑，应当按照法律、法规或行业规则、惯例对黄某辉提供的抵押物进行实地调查。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片显示的房屋与法院实地查看的房屋户型、装修等完全不同。第三人在办理抵押贷款时存在重大过错，其权益不能优先于依照约定付清大部分购房款且已经合法占有使用涉案房屋的购房人李某，为维护社会公平正义、坚持诚实守信原则，法院判令撤销银行在涉案房屋上设定的抵押权。

100、同村村民买卖宅基地房屋合同有效,但办理登记过户需符合行政审批条件——王某诉程某某、刘小某房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

关于房屋买卖协议的效力问题，经法院对协议执笔人陈某进行调查，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容属实。并有村委出具的证明一份，可以证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将涉案房屋三间有偿转让与王某名下居住所有，并向村委申请办理宅基地使用权变更登记。法院认为，买卖协议签订的双方为同村村民，协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助办理过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。故该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。

【法官释法】：

《中华人民共和国合同法》（合同法虽已废止，但本案合同发生于民法典施行前，仍适应合同法规定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”因此，关于农村房屋买卖合同的效力问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的真实意思表示并不违反法律法规强制性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体土地的管理政策，在合同有效的情况下，双方办理过户手续应由有关行政机关进行审批，不属于人民法院的受理范围，当事人通过诉讼并不能解决农村宅基地房的过户登记问题。

101、房子卖了20年，反悔？不行——董某诉张某房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

张某与董某作为同村居民，经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某支付了购房款并一直在房屋中居住。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，故判决确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。

【法官释法】：

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方当事人在自愿平等基础上签订买卖协议，协议效力受法律保护，对双方当事人具有约束力。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。

102、子代父出卖拆迁安置房构成表见代理合法有效——姜某诉孙某甲、孙某乙房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签订案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上登记的产权人为孙某甲、代理人为孙某乙，孙某乙曾给姜某提供房号确认书原件，且交付姜某涉案房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代理孙某甲处理房屋事宜的权利外观；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格符合当时的市场价格，姜某已经按照合同约定支付购房款共计40万元，并将剩余6万元支付至法院账户，房屋已经交付姜某占有使用五六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院审理后认定房地产买卖契约系当事人的真实意思表示、合法有效，被告孙某甲作为涉案房屋的权利人应当履行过户义务。

【法官释法】：

司法实践中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往呈现本案纠纷的特点：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母老人，为房屋买卖便利，往往系子女代父母办理签订合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨状态，签订买卖合同多年后待拆迁房屋能办理过户手续时，卖方常常以未授权、不知情而主张合同无效或者以实际交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拿捏买方拒不配合办理过户。法院在综合考虑买卖房屋的具体情节基础上，判断代理人是否具有代理权限或者是否构成表见代理，判断买卖合同是否系当事人的真实意思表示，进而做出合同效力的认定。