上海房产律师：商品房买卖合同纠纷十二个典型案例

61、“名为买卖，实为担保”，应按双方真实民事法律关系依法处理——吴某诉新余某公司所有权确认纠纷案

【裁判结果】：

新余市中级人民法院经审理认为，从表面上看，双方签订了《土地房屋转让合同》，吴某支付了一定款项，公司也履行了出让手续，双方的交易符合土地房屋交易转让形式。但从合同约定内容及实际履行情况来看，双方之间形成的真实法律关系是民间借贷法律关系。双方签订案涉转让合同的真实意图是以转移土地使用权和房屋所有权来担保借贷债权的实现，并非真正的房屋买卖，其实质系符合让与担保的构成要件。现吴某要求确权，但双方之间关于公司到期不能还款则土地使用权、房屋所有权均归吴某的协议，系违反了禁止流押的规定，该合同部分无效。故一审判决驳回吴某的诉讼请求。吴某不服，提出上诉。江西省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。民法典及相关司法解释已将实践中出现的让与担保等非典型担保纳入到法律规制范围内，为司法裁判提供了明确法律依据。本案中，双方土地房屋买卖的合意系虚伪意思表示，应认定无效。而双方为案涉借款提供担保这一层隐藏的真实意思表示，则可以根据法律行为的一般有效要件来进行判断。本案的担保行为有效，但其中有关债务人到期未履行债务，房屋归债权人所有的约定因违反禁止流押的规定而无效。故法院对债权人要求确认房屋为其所有的诉请不予支持，债权人可就房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案判决对于保护当事人合同中的真实民事法律关系，发挥让与担保功能，引导让与担保权人合法实现担保权有着积极指引作用。

62、卖房人与第三人恶意串通转让房产的行为无效——占某明诉万某夫妇房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

景德镇市中级人民法院经审理认为，万某夫妇将店面出售给占某明后，又与第三人签订房产转让协议。并以挂失原始产证的方式将诉争店面办理过户至第三人名下，其违约行为显属恶意，且情节十分恶劣。而第三人明知案涉店面为他人占有使用，且店面权属纠纷正在诉讼中，仍配合万某夫妇办理过户手续，亦属恶意。万某夫妇与第三人之间的行为属于恶意串通损害他人合法权益的行为，故乐平市人民法院依法认定万某夫妇与第三人的店面转让行为无效，处理正确。针对万某夫妇此项上诉请求，二审判决予以驳回。

【典型意义】：

本案系存量房交易中违反诚实信用原则的典型案例。本案出卖人受利益驱使，将案涉房屋“一房二卖”恶意转让给第三人，第三人明知房屋已出售并被占有使用的情形下，仍与出卖人签订房屋买卖合同并办理过户，亦存在恶意。“一房二卖”的行为不仅损害诚信买受人的利益，更损害了社会公共利益，违背了契约精神和诚实信用原则。审理法院全面查明案件事实，秉持弘扬社会主义核心价值观，维护诚实守信的裁判理念，依法认定出卖人与第三人恶意串通签订的房屋买卖合同无效。体现了司法对不诚信行为的否定性评价，对保障合同履行、实现合同目的、维护诚实守信者的合法权益具有积极的示范作用。

【案例来源】：江西省高级人民法院2023年8月29日发布《2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例》

63、开发商违反预约合同违约赔偿案

【裁判结果】：

法院认为，双方签订的认购协议属预约合同，是独立的合同，双方应按协议约定履行各自的义务。一方违反预约合同应承担违约责任，但预约合同的违约赔偿范围不同于本约合同的违约赔偿范围。预约合同违约导致守约方丧失了就签订正式商品房买卖合同进一步磋商的机会及签订合同的可能性，并非获得商品房本身的利益，故违约赔偿数额宜参照缔约过失责任中的信赖利益损失进行考虑，结合违约方的过错程度、守约方的损失情况、违约方的获益情况等酌情认定。

【典型意义】：

房地产交易市场中，开发商与购房人签订预购协议或认购协议，约定具备商品房预售条件时与购房人签订正式商品房买卖合同，但因商品房价格发生大幅变化，开发商或购房人拒绝继续履行预约合同，另行出售或另行购买商品房可能获得更大利益。在利益驱动下，一方违反预约合同约定，拒不与对方签订正式商品房买卖合同，该种违约行为给对方造成相应的机会损失，违约方应向守约方承担违约责任。法院参照信赖利益损失认定原则，判决违约方向守约方赔偿损失，既有利于平衡双方利益，又有利于维护诚实守信的市场交易原则。

64、开发商对其虚假宣传行为承担缔约过失责任案

【裁判结果】：

法院认为，某房地产公司在楼盘预售阶段对项目开发规划范围之外的配套设施、绿化景观、医疗教育等进行虚假宣传、夸大宣传，该宣传内容作为要约邀请虽不计入合同内容，但开发商的虚假宣传或夸大宣传行为违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任，对购房人的损失进行赔偿。

【典型意义】：

房地产开发公司在商品房预售阶段进行虚假宣传、夸大宣传，对商品房的居住或投资价值具有一定的提升作用，进而对供求关系产生积极影响，需求量上升，商品房价格亦会随之提升，由此给购房人造成相应的损失，人民法院依法维护诚信经营，打击虚假宣传，判决房地产开发公司对其虚假宣传行为承担赔偿责任，在维护广大购房人合法权益的同时，有助于规范房地产市场交易秩序。

65、逾期交房违约金根据守约方的实际损失予以调整案

【裁判结果】：

法院认为，当事人以合同约定的违约金过高或过低为由要求调整逾期交房违约金的，应以守约方的实际损失为标准予以调整。损失数额难以确定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商要求调低违约金数额的，上浮实际损失的30%作为应付违约金的标准；买受人要求调高违约金数额的，以实际损失数额作为应付违约金的标准。故判决济南某商品房开发公司按实际日租金标准向王某支付逾期交房违约金。

【典型意义】：

违约金兼具补偿性和处罚性的双重性质，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金数额低于购房人的实际损失的，对购房人诉请将违约金标准调高至实际损失数额的请求予以支持，既有利于补足守约方的实际损失，亦能够提高开发商的违约成本，督促其按期交付符合合同约定的商品房。同时，对于商品房买卖合同约定的逾期交房违约金数额过分高于购房人的实际损失的，根据法律规定，亦可根据开发商的请求，将违约金数额调整至实际损失的1.3倍，体现违约金制度对于守约方补偿和对于违约方惩罚的双重作用。

66、购房人因他人违建诉请开发商逾期办证违约金案

【裁判结果】：

法院认为，开发商逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则。济南某置业公司作为出卖人已按合同约定向产权登记机关提交了相关产权登记资料，完成了合同义务。涉案商品房未能完成产权登记的原因系其他购房人的违法建设行为所致，并非济南某置业公司的过错行为导致，故霍某诉请该公司承担逾期办证违约责任，于法无据，不予支持。

【典型意义】：

房地产开发企业逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则，在其将商品房按约交付给买受人后，即完成了房产的交付义务，对于个别买受人接收房产后的擅自改建、加建行为，房地产开发企业不负有管理的职责与义务，而对个别购房人的违建行为进行单独权利限制，既能够合理保护其他购房人的合法权益，也有助于为房地产开发企业营造良好的营商环境。

67、开发商拒不为购房人开具购房发票案

【裁判结果】：

法院认为，根据合同约定，山东某开发公司应在收到购房款后积极履行向张某开具正式购房发票的义务，为张某提供办证条件，但该公司在办理完毕该商品房项目的首次登记后，仍未向张某出具正式的购房发票，导致张某未能在房屋交付后720日内办理房屋产权证书，山东某开发公司应向张某承担相应的违约责任。

【典型意义】：

新建商品房转移登记的办理程序是：先由开发企业办理首次登记，再由购房人持身份证明、契税完税证明等申请不动产转移过户登记。在购房人申请转移过户登记环节，须由购房人持房地产开发企业开具的购房发票等资料向税务部门提出申请，税务部门审核后出具契税完税证明，否则将无法办理产权过户登记手续。房地产开发企业应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，及时为购房人开具发票，提供办证条件，以维护负责任企业的良好形象。

68、开发商逾期交房致解除购房合同、贷款合同案

【裁判结果】：

法院认为，购房合同约定某置业公司逾期交房超过180日后，周某有权解除合同，故周某诉请解除合同应予支持。购房合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求一并解除商品房担保贷款合同，应予支持。合同解除后，某置业公司应向周某返还首付购房款本息，支付已偿还贷款本息，剩余贷款本息亦应按周某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向周某承担偿还责任。

【典型意义】：

商品房按揭是一种融资购房的消费方式，融资和买卖均是构成要素之一，排除任一部分都不能完成商品房按揭业务，因此，商品房买卖合同和抵押贷款合同在经济上具有共存性、整体性的关系，在法律上是相互联结的关系，二者的结合创造了新的交易功能。基于此，商品房买卖合同的效力、履行或解除均关系抵押贷款合同的目的能否实现。因开发商违约导致购房合同解除时，商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房人诉请一并解除的，应予支持。唯有合同主体全面履行各自的义务，才能确保购房合同与贷款合同同轨履行。

69．开发商安装消防门致车位无法正常使用案

【裁判结果】：

法院认为，某开发公司交付的车位在地下人防门开启时被占用，致使车位无法正常使用，车位买卖合同的目的无法实现，某开发公司构成根本违约，李某要求解除双方签订的车位买卖合同于法有据，应予支持。

【典型意义】：随着人们生活水平的提高，车辆已普遍成为人们的代步工具。与此同时，车位需求量也不断增大，在选购车位时产生纠纷也越发常见。车位由于有消防栓、下水管、配电箱等公用设备设施或其他因素影响，导致实际宽度、长度发生变化，对停车产生实质性影响，致合同目的无法实现的，买方可以解除合同。

70．商品房买卖合同格式条款无效案

【裁判结果】：

法院认为，上述《补充协议》约定属格式条款，在涉案商品房存在大量质量问题，严重影响购房人正常居住使用的情况下，上述格式条款不合理地减轻了济南某公司的责任、加重了徐某的责任、限制了徐某的主要权利，为无效条款，徐某有权拒绝收房，济南某公司应向徐某承担维修责任，并支付维修期间的逾期交房违约金。

【典型意义】：

商品房买卖合同是典型的格式合同。格式条款一方面可以提高交易活动的效率、节约交易成本，但也存在限制契约自由、剥夺弱势方合法权利的弊端，一旦发生纠纷，往往使弱势相对方的合法权益受到损害。于购房人而言，除通过法律手段进行纠正和救济，以保证交易活动中的社会正义与公正、公平外，在购买商品房的合同签订环节，对格式条款应当提高辨识能力，最大限度地避免落入“陷阱”之中。于开发商而言，应遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务，不在合同中约定明显对购房人不利的条款，以树立诚信经营的良好企业形象。

71．开发商未就影响房屋使用功能或价值等不利因素特别提示案

【裁判结果】：

法院认为，某房地产公司向李某交付的商铺内存在楼梯平台，而双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件中的户型平面图中均未对此进行标注，亦未就此向李某进行特别提示。该楼梯平台的存在必然对商铺的使用空间、使用功能及房屋价值等产生不利影响，导致李某的使用利益受损，故某房地产公司应对楼梯平台造成李某的损失承担赔偿责任。

【典型意义】：

开发商对于商品房项目建设知悉规划设计方案，并知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构及布局，故对购房人负有某些不利因素的提示义务。在商品房预售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况。若开发商违反诚实信用原则，未向购房人履行提示说明义务，而已售商品房的瑕疵影响商品房的整体使用功能和价值，可能对购房人的购房意愿产生重大影响，开发商即构成违约，应向购房人承担违约责任，赔偿其相应的损失。

72、连环买房最终买受人诉请其他买受人协助过户案

【裁判结果】：

法院认为，涉案商品房已办理首次登记，具备办理产权过户登记手续的条件，遂判决牛某协助胡某将登记在山东某置业公司名下的房屋产权转移过户到胡某名下。

【典型意义】：

开发商开发的商品房办理首次登记后，即具备了办理产权转移过户登记的条件。房屋连环买卖中，中间各手均未办理产权转移过户登记的情况下，最终买受人不再局限于合同相对性，可以一并起诉其合同相对方及各前手，要求各主体协助原告将登记在房地产开发企业名下的房屋产权转移过户至原告名下，以减少当事人诉累，降低交易风险，维护交易稳定，提高交易效率。

【案例来源】：济南市中级人民法院2024年08月14日发布《商品房买卖合同纠纷十大典型案例》