全国法院审理房屋买卖合同纠纷案件典型案例（三）

六、江北法院：房屋买卖典型案例（2023年12月27日）

42、袁某某与周某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

房屋存在异议登记并非买受人可以当然解除房屋买卖合同的法定事由。

【裁判结果】：

首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定判断异议登记只是一种临时性救济措施，可以通过暂时阻断不动产登记物权的公信力,排除第三人善意取得，保护真实权利人的合法权益，同时有效地协调第三人的利益。

其次，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。根据前述规定，异议登记并不影响房屋产权的过户。

最后，袁某与周某订立房屋买卖法律关系的合同目的系通过支付对价取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋可以进行处分、收益。因此，虽然案涉房屋存在异议登记，但该异议登记情况与袁某最终想要取得案涉房屋所有权的目的并不冲突。按照双方合同约定的履行义务完成过户后，即便袁某因异议登记行为存在其他损失，其也可通过法律途径解决。此外，在袁某行使解除权时，周某并不存在其他可以导致袁某无法实现合同目的的违约行为。袁某在2022年3月15日行使的合同解除权没有法律和事实依据，故驳回其诉请。

43、易某、何某与某房产公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

开发商对所售商品房存在的重要不利因素应通过明示方式向购房者进行告知，在补充条款中通过购房者自认已知晓房屋现状进行约定的方式不足以达到明示告知的程度，否则应赔偿购房者损失。

【裁判结果】：

从实地勘踏情况来看，案涉房屋的卧室1、厕所、卧室2、卧室3的平视视野被挡墙几乎完全封闭，前述各房间仅在贴近窗户且抬头仰望的情况下才能从挡墙的上沿看到天空，前述房间的采光、视野等均受到了明显影响，进而影响房屋品质和房屋增值。而前述各房间的范围又占了案涉房屋的整个右侧区域，挡墙构成影响案涉房屋的重要不利因素，对案涉房屋的使用及价值均有明显影响。某房产公司认为其在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议时通过附图的形式明确告知了易某、何某挡墙的存在，故其已经尽到了告知义务。从《重庆市商品房买卖合同》附图内容来看，确实可以看出案涉房屋的分层平面图上有挡墙所在商业的平面图，但法院认为，挡墙的存在明显对案涉房屋有不利影响，某房产公司作为专业房地产开发企业，明知挡墙的存在对案涉房屋有重要影响，但其仅在分层平面图上画出挡墙所在商业的平面图，未明确标注商业楼栋的高度及与案涉房屋的距离，不构成向易某、何某告知重要不利因素的合理提示行为，未尽到重要不利因素的告知义务。同时，就案涉房屋的交易价格而言，并无证据证明案涉房屋的成交价格低于同小区同档次的房屋，从一般公众认知而言，如若在某房产公司的告知下，易某、何某对挡墙的存在有明确认知，其用同水平价格去购买有挡墙的房产而不另寻房源的可能性亦很小。本院参照司法评估结果判决某房产公司赔偿损失并支付利息。

44、某房地产公司与何某商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

现房销售的车位最小通车宽度未达到住房城乡建设部发布的行业标准要求，并非当然构成购房人可以解除合同的法定事由。

【裁判结果】：

本案的争议焦点有二：

一、《补充协议》第2条是否为格式条款及其效力。本案中，何某并未举证证明《补充协议》是某开发公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与何某协商的条款。协议第2条明确载明案涉车位系非标准车位，且案涉车位系现房销售，何某作为完全民事行为能力人在签订大宗物业的案涉合同时理应谨慎对待；即使协议第2条为格式条款，何某也未证明该条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形或者某开发公司有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故何某关于补充协议第2条应属有效。

二、何某是否享有解除权。合同解除权的行使应有合同依据或法律依据。首先，案涉车位系现房销售，何某客观上有能力提前查看车位现状，并针对是否购买案涉车位进行充分判断。其次，案涉车位经有权机关确认符合城乡规划要求，不存在何某主张未按照合同约定和批准的规划建设通车道之情形。再次，《车库建筑设计规范》4.3.4条关于通车道最小宽度为550CM的条文并非强制性条文，何某主张某开发公司交付的车位不符合规定缺乏依据。何某未能提供充分有效的证据证明某开发公司具有法律规定或合同约定的可以导致合同解除权行使的违约行为及其他致使合同目的不能实现的情况，故何某不具有合同解除权。

45、陈某与李某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

二手房屋交易中，房屋非专有部分面积发生过非正常死亡事件，如有证据证明购房人对该非专有面积的使用具有期待性，则出卖人应当对非正常死亡事件进行披露。出卖人未履行披露义务，购房人可行使撤销权。

【裁判结果】：

虽然案外人坠落地点非案涉房屋专有面积，但李某对露台进行了精装修，案涉房屋客厅、主卧和露台相邻，可以直达，李某上述行为无疑会使购房人在看房时产生“露台属于房屋一部分”的认识，露台的现状会对购房人是否决定购买房屋产生影响。另，坠楼事件发生于李某取得房屋所有权后，李某的装修行为亦发生在坠楼事件之后，坠楼地点距离李某房屋主卧非常近，李某知晓坠楼事件具有高度盖然性。在非正常死亡情况对购房人购买心理产生影响的情况下，出卖人李某有如实披露义务。李某未履行该义务，应当认定为欺诈，故法院判令撤销李某和陈某之间的房屋买卖合同，李某返还陈某已付购房款定金以及因维权所产生的相关费用。

46、谢某与刘某、某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

经纪公司以自身名义和买受人签订房屋买卖合同，但有证据证明经纪公司系受房屋所有权人之托进行房屋买卖的情况下，应认定房屋所有权人为当事人。

【裁判结果】：

案涉房屋属于刘某名下房屋，从刘某与某公司于2019年9月27日签订的《销售合同》、2019年12月24日签订的《房产销售协议》，及刘某于2019年12月24日向某公司出具的《授权委托书》等证据可以看出，刘某委托某公司出售案涉房屋，谢某也有理由相信某公司有权代表刘某出售房屋并收取房款，刘某为谢某合同相对方，某公司收取房款的行为所产生法律后果应由刘某承担，并对谢某相应诉讼请求予以支持。

47、肖某诉某地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

房屋位于“腰线层”，会对购房者的居住观感体验、可使用空间产生明显影响，如开发商在销售房屋过程中未如实告知，应当赔偿购房者损失。

【裁判结果】：

案涉房屋位处“腰线层”，在结构设计上与其他房屋确有不同，《商品房买卖合同》及补充协议中没有对案涉房屋系“腰线层”的任何说明，某地产公司作为专业开发建设单位，理应遵循诚实信用原则，将“腰线层”房屋与其他楼层房屋之间存在的差异明确告知买受人，以便能够让买受人作出是否购买“腰线层”房屋的选择。然而，某地产公司在缔约前的宣传介绍及缔约过程中均未对案涉房屋与其他楼层房屋之间存在的差异作出必要的提醒和合理的说明，故应认定某地产公司未履行如实告知义务。案涉房屋阳台与同户型其他房屋相比较，存在半玻璃栏杆与全玻璃栏杆的差异，该差异一是对肖某在居住使用过程中的观感明显产生影响，二是砌筑墙体对阳台可利用空间也存在小于全玻璃栏杆的影响，故某地产公司应承担违约责任。针对肖某同时要求整改及赔偿损失的诉讼请求，因整改涉及规划许可及小区楼栋整体外观一致性问题，某地产公司在客观上难以对“腰线层”进行整改，故肖某不能同时主张。某地产公司应当赔偿损失。案涉房屋总价款为一百五十余万元，肖某主张以2%计算，因房屋价值的贬损具有主观性，非客观专业技术范围，该比例在合理范围内，故法院予以支持，即损失赔偿为30128.58元（1506429元×2%）。

48、肖某与某房产公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

书面商品房买卖合同约定交房标准为清水交付，与之相矛盾的口头证据若能到达高度盖然性的证明标准，则可突破书面证据优势规则进而判定口头约定的装修交付为当事人真实意思表示。

【裁判结果】：

首先，广告册内容符合双方《重庆市商品房买卖合同》相关约定，应视为合同内容。广告册宣传案涉房屋为“室内精装”，装修风格与装修设计图统一，计价清单载明厨卫电器及取暖设备的品牌相互呼应。

其次，某房产公司前员工刘某某的证言解释精装修房屋以清水房签订购房合同的原因，亦与任某某拍摄视频中相关接待人员陈述相互印证。

再次，案涉房屋于2017年10月27日取得竣工备案登记证后即已具备清水交付条件，某房产公司此时并未通知肖某接房，反而承诺将室外花园、负一楼赠与肖某使用，并要求肖某自此不得主张逾期交房违约责任。若非某房产公司明知其交房标准为精装交付，前述行为无法得到合理解释。

综上，肖某举示的证据已然形成证据锁链，结合售房单价及商品房市场行情，法院确信本案合同约定的交房标准为装修交付存在具有高度可能性，应予认定。

49、张某与某置业有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

商品房销售中卖方的虚假宣传行为是否构成欺诈，应当考察当事人在订立合同时是否因该行为产生错误认识并基于此错误认识作出了非真实意思表示。

【裁判结果】：

房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前具有对房屋的质量、价格、地段、环境等方面因素进行审查的注意义务。A公司、B公司的宣传虽存在不实之处，对张某的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，该宣传行为并未使张某对其所购房屋的质量、位置等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。即使案外人购买同地段车位价格低于张某，但基于车位具体位置不同，销售价格存在差异是普遍存在的客观事实，不能据此或根据其他个别车位销售价格的差异认定车位销售价格对张某存在欺诈行为。A公司、B公司的虚假宣传行为是否对张某购买车位产生决定性影响，凭相关行政管理部门认定该低价承诺为虚假宣传并处以相应行政处罚，亦不足以证明。结合现有证据，A公司、B公司关于价格的宣传亦不足以认定为合同法所规定的致使合同撤销的欺诈行为。

50、林某某与唐某某、涂某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，出卖人未履行合同义务，将户籍及时迁出，导致买受人享有的与户籍相关的利益受损，出卖人应该承担违约责任。

【裁判结果】：

双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》合法有效，双方应当依约履行义务。唐某某、涂某未能在约定期限前迁出户籍，也未举证证明双方对户籍迁移时间的约定进行变更，亦未举证证明因不可抗力影响了合同履行，应当承担违约责任。

违约金应以实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，但是该价值相较于居住功能处于次要地位。因唐某某、涂某未履行合同义务，将户籍及时迁出，必然导致林某某在唐某某、涂某违约期间，享有的与户籍相关的利益受损。但林某某利益受损属于间接的非财产损害，无法量化其损害具体数额。且唐某某、涂某已履行了房屋买卖合同的主要义务，本院对违约金标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，故唐某某、涂某应当支付林某某以118万元为基数，自2021年2月11日起至2022年3月14日止，按违约时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。

51、谭某某与某开发公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要旨】：

在商品房不存在房屋主体结构质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，购房人仅以房屋存在掉砂、鼓包等质量瑕疵拒绝接房并主张空置期物业费损失，法院依法不予支持。

【裁判结果】：

谭某某和某开发公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。

虽然谭某某在2020年6月26日验房时提出房屋存在掉砂、鼓包的情况，但根据合同补充协议约定，除案涉房屋具有房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题外，谭某某不得以商品房存在质量瑕疵拒绝接房，故谭某某所提出的房屋存在的质量瑕疵不足以构成其拒绝接房的理由。根据约定，案涉房屋接房时间应以某开发公司通知的接房时间为准，即2020年6月15日。按约定接房后的物业费由谭某某承担，故谭某某要求某开发公司赔偿其2020年7月1日至2022年5月31日期间的物业费损失缺乏法律依据，法院对谭某某该项请求不予支持。谭某某未能举证证明房屋空置所产生的实际损失，且双方并未就某开发公司逾期整改违约责任进行约定，故其要求某开发公司承担相应空置损失缺乏依据，法院亦不予支持。

【案例来源】：重庆市江北区人民法院2023年12月27日发布房屋买卖典型案例

七、普陀法院：涉民生典型案例

52、定金罚则的可归责性认定——马某某诉黄某某房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

法院经审理认为，当事人双方通过签订《房地产买卖合同》中的定金条款并实际交付定金形成了买卖合同法律关系。后未按约网签系双方对于新增税费的承担主体有不同的理解，始终未达成一致，并非任何一方恶意违约所致。符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条返还定金的规定。法院对一方当事人要求双倍返还定金以及另一方当事人要求没收定金的诉讼请求均不予支持。

【法官释法】：

定金制度由来已久，对于维持合同秩序、催促当事人信守承诺并提高交易效率具有重要意义。特别是在房屋买卖等大额交易活动中，由于交易金额高、环节多、时间跨度长，支付定金已形成一种交易习惯。本案中，原被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定定金50万元并实际交付，后因政策变化导致税费增加，房地产买卖合同最终未能继续履行。本案的争议焦点在于，因新增税费争议导致未网签，是否构成违约。本案的审判对于受政策调控影响的房地产交易场景中定金罚则的适用问题进行了初步探讨，并在《民法典》框架下就定金罚则的有限适用进行了路径的探索。

【案例来源】：上海市普陀区人民法院2023年2月27日发布涉民生典型案例

八、江西高院：2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例（2023年8月29日）

53、“府院联动”盘活项目保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案

【典型意义】：

在当前房地产市场背景之下，以房地产企业逾期交房为由诉请解除合同的纠纷逐渐增多。若一旦房地产企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅要面临此类纠纷群发、高发的态势，使整个楼盘的交易陷入“瓦解”的境地，还会面临执行难题。购房合同解除后，购房人一方面未收到房，一方面又可能因房地产企业资金链断裂而难以获返购房款。因此，对于此类商品房逾期交房纠纷，盘活项目是保护购房人权益的最佳方案。可以优先引入“府院联动”机制，积极协调各方，会同住建、自然资源、市场监督、金融监管等部门合力推动、逐一解决影响房屋交付的各个环节出现的问题与困难。推进问题楼盘复工续建，增强购房人继续履行合同的信心，找到化解纠纷的突破口。本案正是法院主动作为，能动司法，利用“府院联动”机制，在当地党委政府的支持下，争取到专项资金用于解决楼盘复工续建问题。并最终取得案涉房地产项目顺利推进、当事人申请撤诉良好效果的典型案例。

54、认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度及合同目的能否实现——陈某诉新余某房地产公司商品房销售合同纠纷案

【裁判结果】：

新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中。即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除。而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务。案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现。房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径。应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

55、开发商虚假广告宣传构成违约的，应综合各方过错酌情认定违约金——谢某夫妇诉萍乡市某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【裁判结果】：

上栗县人民法院经审理认为，萍乡市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合上栗县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错。故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。宣判后，房地产公司不服，提出上诉，萍乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金。从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理。且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。

56、开发商代购房人承担按揭还款责任后，有权向购房人追偿——鹰潭某地产公司诉周某商品房销售合同纠纷案

【裁判结果】：

鹰潭市月湖区人民法院经审理认为，周某已通过首付和按揭贷款的方式支付了全部购房款，地产公司的合同目的已经实现。且案涉房屋已实际交付给周某使用多年，从维护交易安全与稳定、衡平买卖双方利益、保障居住权角度出发，案涉购房合同不宜解除。但因周某未按期偿还银行贷款致使保证人地产公司承担连带清偿责任，地产公司依法享有向周某追偿的权利。为避免诉累，节约司法成本，遂判决周某向地产公司支付代偿的贷款本金、利息等共计360971元。并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息直至债务清偿之日止，驳回地产公司其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉。

【典型意义】：

现实中，购房人支付一定比例首付款后，通过银行贷款支付剩余购房款的现象非常普遍。银行为降低放贷风险，往往会让开发商对购房人的按揭贷款承担连带保证责任。本案就是在这种情况下引发的开发商代偿贷款后向购房人追究违约责任的案例。本案中，购房人以首付款加按揭贷款的形式，履行了作为购房人的主要合同义务，且其入住房屋多年。虽未办理产权登记，但商品房销售合同至此已处于基本履行完毕的状态。开发商主张按合同约定收回房屋，已收取的首付款亦不予退还，不仅消灭了购房人履行合同付出的金钱代价和对房屋产生的合理物权期待，而且不利于房产交易秩序的稳定。因此，解除合同不应当成为本案裁判的必然走向。但同时，购房人逾期偿还贷款导致开发商承担连带清偿责任，违反了诚信原则，根据法律规定，开发商承担保证责任后有权向购房人进行追偿。本案的处理结果既鼓励诚信履约，又兼顾平等保护各方利益，维护交易稳定，保障公民居住权，顺应了现代社会“住有所居”的主流价值理念。

57、开发商履行交房义务，不得额外附加不合理条件增加购房人负担——杨某与江西某置业公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

南昌市中级人民法院经审理认为，开发商委托交房的物业公司将预交一年物业费作为向杨某交付房屋钥匙的前置条件。既无合同约定，亦无法律依据，该行为客观上增加了杨某的经济负担，亦违反案涉《商品房买卖合同》有关房屋交付的约定。导致案涉房屋实际未完成交付，置业公司对此应当承担逾期交房的违约责任。安义县人民法院一审判决置业公司向杨某协助办理房屋交付手续并交付钥匙，并向杨某支付逾期交房违约金10272.68元，处理正确。故判决驳回置业公司的上诉，维持原判。后置业公司履行了生效判决。

【典型意义】：

按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受到法律与合同的双重约束。开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定或不合理的条件，增加购房人负担。本案就是因开发商委托物业交房时，物业将预交物业费作为不当交房条件所引发的纠纷。开发商与物业系两个不同的法律主体和经济实体，商品房买卖合同与物业服务合同亦属不同的法律关系。开发商委托物业交房本无可厚非，但将预交物业费作为交房前置条件，缺乏法律和合同依据，且有违诚信原则，购房人有权拒绝。商品房交付时，开发商应严格按照合同约定的方式、程序、期限和条件进行交房，不得将预交物业费或收取其他不合理费用等作为交房的附加条件。本案判决对于促进开发商依约履行合同义务，遵循诚实信用原则，保护购房人合法权益，规范房地产行业的商业行为，具有积极的引导作用。

58、购房人实际收房的，逾期交房违约金应计算至实际收房之日止——范某夫妇诉丰城某置业公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

丰城市人民法院经审理认为，置业公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。案涉房屋交付时虽未完成竣工验收备案，但范某夫妇已实际收房，应以范某夫妇实际收房之日作为计算置业公司逾期交房违约金的截止时间。至于置业公司辩称购房合同中约定的“购房人仅能就逾期交房或逾期办证违约金择一维权”条款，显属减轻一方责任的格式条款。且与《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中“开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持”的规定不符，故认定上述合同条款无效。置业公司应向购房人承担逾期交房期间及逾期办证期间的违约责任，合计2万余元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

【典型意义】：

本案是案涉小区开发商逾期交房、办证引发的系列案件之一，其审理情况涉及近百名购房人的群体利益和开发商的经营发展。在购房人已实际收房，未影响其对案涉房屋行使权益的情况下，若仍以完成竣工验收备案之日作为计算逾期交房违约金的截止时间。在当前房地产市场形势下，可能会导致开发商承担过重的违约责任，陷入经营困境甚至破产。最终波及本地区房地产行业发展，也会使购房人的胜诉权益难以现实兑付。购房人在收房时未尽审查义务或者审查后对于明知是未完成竣工备案的房屋而予以接收的。应视为购房人认可房屋符合合同约定的交付条件予以接收，故逾期交房违约金宜计算至其实际收房之日止。同时，在开发商既存在逾期交房，又存在逾期办证违约行为时，对于开发商以商品房买卖合同中有关购房人就逾期交房或者逾期办证违约金仅能择一主张权利的约定为由主张免责的，依法不予支持。本案从既维护购房人的合法权益，又维护房地产企业持续经营发展的角度妥善处理了涉房地产类群体性纠纷，案件处理效果较好，也为类案处理提供了有益参考。

59、购房人已获得商铺运营租金，不得再主张逾期交房违约金——李某诉赣州某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判结果】：

赣州市中级人民法院经审理认为，房地产公司的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司经营管理。前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托经营管理期间，房地产公司应将商铺交付给物业服务公司，至于是否交付或能否交付，属于房地产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。另外，李某支付的购房款系扣除了前三年的租金，李某已实际获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益。即使存在逾期交房，李某在委托经营管理期间并不存在实际损失。一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的主张，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，导致结果处理不当。据此，赣州市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

【典型意义】：

“商铺委托运营”是一种比较普遍的商铺投资经营模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能降低运营成本及风险，又能提高商铺经济效益。一般的商品房买卖合同项下，开发商须将房屋交付给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托运营模式下，房屋买卖合同和委托运营合同往往签订于房屋竣工前，此时购房人已将商铺经营使用权转移给运营公司。购房人在委托运营期间无需占有使用商铺，开发商向受托运营公司交付商铺可视为完成交付。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内实现了购买商铺的合同目的及利益。其再向开发商主张委托经营期间的逾期交房违约金，没有合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。如果购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人主张的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。

60、因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证违约金——康某夫妇诉吉安某房地产公司商品房销售合同纠纷案

【裁判结果】：

吉安市中级人民法院经审理认为，根据吉安市城市规划管理处下达的责令整改通知书、吉安市城市勘察测绘院报告以及康某夫妇的自认，可认定康某夫妇存在未经规划许可，利用室外空调板进行围合改建阳台致使案涉房屋面积扩大的违法搭建行为。该行为导致房地产公司不能取得建设工程符合规划的材料，无法办理案涉房屋的首次登记，进而不能办理案涉房屋产权证。即本案逾期办证的原因应归责于康某夫妇的违法搭建行为而非房地产公司。一审吉安市吉州区人民法院判令驳回康某夫妇的诉讼请求，处理正确，故二审判决驳回康某夫妇的上诉，维持原判。

【典型意义】：

办理房屋权属证书是双向义务，并非开发商一方的责任，若因购房人的原因导致逾期办证，则开发商可以相应免责。本案正是因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证责任的典型案例。违法搭建是指未经政府规划部门的批准和认可，在规划审定图纸之外的搭建建筑物、构筑物，如自行搭建地下室、车库、阳光棚、游泳池、加层及自建的有顶走廊等行为。违法搭建不仅影响小区的外观，破坏邻里间和谐，更为严重的是影响了房屋结构安全、消防安全，导致房屋存在危及群众生命财产安全的隐患。因购房人违法搭建致使小区不能通过竣工验收，进而延误办证时间，该责任在违法搭建人，开发商作为无过错方无需承担违约责任。本案在查明逾期办证原因的基础上，准确厘清了逾期办证责任，处理结果既符合法律规定与合同约定，也提示小区建设需要开发商和购房人共同维护，才能实现“共赢”。