房屋买卖合同纠纷人民法院案例库案例（二）

07、参考案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约——顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-009

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

Ⅱ、关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算，干某主张讳约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准只，亦认可该基准日的评估市场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。

【案例文号】：（2020）苏02民终5243号

08、参考案例：开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约——武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-006

【裁判要旨】：

商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下：上海某房地产公司对于泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿损失。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。

2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合司文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。

2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。

广告宣传被认定为要约时应符合以下要件：1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10，000元，其中赔偿电梯、泳池损失8，000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2，000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“日本进口三某品“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院牌"结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及丁晨露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区”“日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8，000元。

上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。理由如下：

房屋层高与居住环境存在紧密联系，亦是房屋市场价格的参考因素之一。原、被告签订的预售合同中明确约定层高为2.9米，被告自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，其行为已经构成违约，鉴于目前恢复至合同原层高已无法实现，故原告要求被告赔偿损失于法有据。争议的焦点是如何确定因层高不足产生的损失。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用价值及交换价值确有一定的影响，如何量化为损失?法院考虑到房屋价格=单价*建筑面积，阳台按实际面积的1/2计入建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少和通风采光等的影响，法院结合层高差、阳台面积、房屋销售单价等因素，酌情根据层高差占比、阳台面积、房屋单价确认损失金额为16，000元。

【案例文号】：（2020）沪02民终10195号

09、参考案例：房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定——上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-001

【裁判要旨】：

不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。

【案例文号】：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号

10、参考案例：法院对房屋买卖合同争议条款的解释方法——天津某房地产经营有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-119-001

【裁判要旨】：

在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案中双方当事人的争议焦点有两个：（一）某房地产公司单方解除合同是否违约；（二）某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担，

关于某房地产公司单方解除合同是否违约的问题。某房地产公司与某房地产经营公司签订的《全程营销代理合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同约定：“本合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开盘销售为准。”同时约定：“除本合同约定的事由外，代理期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。任何一方未依据合同规定单方面解除合同，守约方有权要求违约方支付本项目未售部分销售总额（按底价x未销售面积）的1%作为赔偿。”本案审理中，双方当事人对何为开盘以及是否已经进入代理期间存在争议。某房地产公司主张开盘应以举行开盘仪式为准，其解除合同时还未举行开盘仪式，故尚未进入代理期间；而某房地产经营公司主张开盘应以取得销售许可证后其实际销售房屋为准，故代理期间已经开始。法院认为，首先，开盘是房地产销售中的概念，对于其具体含义，法律并无明确规定，本案合同中亦无明确约定。但是，取得销售许可证即具备了向社会公开出售商品房的法定条件。本案中，2012年7月某房地产公司即取得了商品房销售许可证。2012年10月初某房地产经营公司亦已经开始对外销售房屋，对此，某房地产公司不但清楚而且是认可的。其次，从合同约定看，某房地产经营公司的合同义务包括营销策划和代理销售，策划的目的是为了销售，销售的目的是为了取得代理费和收益分成。从履行情况看，合同签订之前，某房地产经营公司已经介入诉争项目的营销策划；合同订立后的一年多时间里，某房地产经营公司也-直按照约定循序渐进地开展工作并提交了营销策划方案、市场调研报告、广告投放计划等工作成果。而某房地产经营公司所能获得的利益均来源于后期的代理销售，某房地产公司在某房地产经营公司刚刚开始销售之时解除合同，违背诚实信用原则。综上，本案中某房地产经营公司对外销售房屋之时应视为已经开盘，代理期间已经开始。某房地产公司关于因未举行开盘仪式故尚未进入代理期间的主张，理据不足，不能得到支持。关于解除合同的原因，某房地产公司虽主张是某房地产经营公司未按合同约定履行营销策划义务导致销售迟延故此解约，但是在发出解除通知前某房地产公司并未对某房地产经营公司的工作提出过异议，现亦不能提供足以证明的相关证据，故某房地产公司的该项主张，依据不足，亦不能得到支持。据此，应当认定某房地产公司单方解除合同的行为已构成违约。关于某房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担的问题。某房地产公司解除合同违约，应当承担相应的违约赔偿责任。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《全程营销代理合同书》约定，代理期间任何一方违反合同约定单方解除合同，应当向对方支付诉争项目未售部分销售总额的1%作为赔偿。该约定系双方对“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的约定，属于违约金条款。原审判决依据该约定并结合诉争房屋的实际销售情况计算的某房地产公司应当支付某房地产经营公司的损失赔偿数额，并无不当，判决结果并未超出某房地产经营公司诉讼请求的范围，应予维持。

【案例文号】：（2014）津高民一终字第0031号

11、参考案例：债务人配偶与他人恶意串通转移夫妻共同财产逃避债务的行为应属无效——刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-076-001

【裁判要旨】：

对非债务人与相对人签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害债权人合法权益的认定，需综合债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房屋是否享有权利、是否减损债权人的责任财产等方面进行实质判断。如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，河南省西峡县人民法院对刘某与朱甲民间借贷纠纷第一次作出一审判决后，程甲即与程乙签订房屋买卖合同并随即进行房屋过户行为，程乙自始至终未向程甲支付购房款。程甲、程乙虽主张双方是以房屋买卖的名义进行了房屋互换，但程乙名下的902房屋并未登记至程甲名下，而程甲名下的本案诉争房屋却登记到了程乙名下。此外，对于之所以将程乙名下的902房屋登记至程甲之女朱乙名下，程甲在另案诉讼中及本案一审、二审中的陈述存在多处矛盾。如在另案诉讼中，程甲主张因其不具备购房资格故将902房屋登记至朱乙名下；本案一审中，程甲表示因北京限购政策无法登记至程甲名下；本案二审中，程甲则主张其出于避税考虑故将902房屋登记至朱乙名下。程甲未能就前述矛盾陈述作出合理解释。诉争房屋系经生效判决确认的属于朱用与程甲的夫妻共同财产。程甲在明知朱甲至今未清偿刘某欠款的情况下，在与朱甲夫妻关系存续期间，与自己的姐姐程乙签订房屋买卖合同，将程甲与朱甲共有的房屋转移登记至程乙名下，使朱甲的责任财产直接减损而致刘某的债权难以清偿。因此，程甲与程乙构成恶意串通，侵害刘某的合法权利，双方就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，诉争房屋所有权应恢复登记至程甲名下。

【案例文号】：（2022）京01民终8867号

12、参考案例：共有产权保障住房买卖合同纠纷可以按照不动产纠纷确定管辖——上海嘉某置业有限公司诉陈某祥、陈某俊房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-01-2-091-002

【裁判要旨】：

政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。

【裁判要旨】：

政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。

【案例文号】：（2021）沪0107民初25146号

13、参考案例：中介人提供的交易信息不属于独家享有的，委托人通过其他中介人订立合同的不构成“跳单”——青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-123-002

【裁判要旨】：

禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

由某是否应向青岛某房产经纪有限公司支付中介费39900元

由某与青岛某房产经纪有限公司之间未签订书面中介合同，未对双方权利义务作出明确约定，未限制由某接受其他中介服务。在青岛某房产经纪有限公司与由某的微信聊天记录中也曾提到，房东让其调价，调价后看了3个客户，都不是青岛某房产经纪有限公司店里的，可见涉案房产不是由青岛某房产经纪有限公司独家提供中介服务。本案中，青岛某房产经纪有限公司与由某就涉案房屋买卖进行协商，青岛某房产经纪有限公司告知由某中介费数额，由某曾表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。由某家人最终系通过青岛某房产经纪有限公司，以市场价格购买涉案房屋，并向青岛某房产经纪有限公司支付了中介服务费15000元。根据民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”由某及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成青岛某房产经纪有限公司主张的所谓“跳单”的违约行为，青岛某房产经纪有限公司以由某违约要求由某支付全部中介费用无依据，不予支持。二审庭审过程中，由某申请证人郑某出庭作证，证人当庭出示了其与由某的微信聊天记录，可以看到郑某为由某提供了多处房源供其选择，并完成带看房屋、协商成交价格等中介服务，最终促成涉案房屋买卖。由某系在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，要求郑某提供涉案房屋具体信息，并完成最终交易，该行为存在一定过错，并且，本案中，青岛某房产经纪有限公司前期已为由某提供房源信息、带看房屋协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，综合全案，酌定由某向青岛某房产经纪有限公司支付1万元费用为宜。综上，由某的上诉请求部分成立。

【案例文号】：（2022）鲁02民终4730号