房屋买卖合同纠纷人民法院案例库案例（三）

14、参考案例：卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同——傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-007

【裁判要旨】：

商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点系傅某甲、傅某乙与房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。且傅某甲、傅某乙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某甲、傅某乙有权解除合同。合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给傅某甲、傅某乙，并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。关于傅某甲、傅某乙主张其外孙不能入读某县实验小学的损失赔偿问题，虽房地产公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。根据本案的实际情况，法院酌定房地产公司赔偿20000元。

【案例文号】：（2020）浙07民终1953号

15、参考案例：因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被査封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同——信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

【入库编号】：2024-16-2-471-003

【裁判要旨】：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226.818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280，000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226，818元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，海林市人民法院户某房地产开发公司送达该査封裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。

【案例文号】：（2023）黑民再429号

16、参考案例：房屋确权诉讼中涉案房屋已被法院在先查封的，应告知当事人通过执行异议解决——吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-001

【裁判要旨】：

人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当査询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院査封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第第二百二十七条的规定主张权利。上述规定提到的民事诉讼法第二百二十七条已修订为现行《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条。本案上诉人请求确认案涉房屋权属，该房屋已在（2022）冀0203民初275号案件中被人民法院查封，本案涉及到申请保全人与被保全人的利益，故一审法院裁定驳回起诉并无不当，上诉人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定通过执行异议之诉主张权利。针对上诉人要求确认案涉《房屋买卖合同》效力的诉请，上诉人在河北省唐山市中级人民法院审理过程中提交了起诉状，称其已就解除（2022）冀0203民初275号之一民事裁定对案涉房屋的查封及确认案涉《房屋买卖合同》效力向一审法院提起执行异议之诉，本着充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，上诉人关于确认合同效力的诉请应在同案中一并解决。

【案例文号】：（2023）冀02民终7205号

17、参考案例：合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容——印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-012

【裁判要旨】：

虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。

一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告将毛坯房宣传为精装房来出售的行为构成欺诈，故根据《消费者权益保护法》应承担退一赔三的责任。对此，法院认为，首先，根据双方签订的上海市商品房预售合同第三条，房屋总价1，058，051元系不包含房屋装修的价格。其次，从合同附件三的装修标准来看，涉案房屋也明确约定为毛坯房。再次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然被告相关的广告宣传行为由行政机关认定为虚假广告、虚假宣传，但原、被告签订的上海市商品房预售合同明确约定，被告的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该房屋交付时现状为准。故合同已明确约定将广告、宣传等排除在外，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。综上，原告对于其支付1，058，051元购买的涉案房屋系毛坯房应属明知，原告并未基于被告的广告而做出错误的意思表示，故原告主张被告的上述行为构成欺诈，缺乏事实依据，法院对此不予支持。

【案例文号】：（2020）沪01民终6984号

18、参考案例：在具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定全部条件的情况下，当事人请求停止对其购买案涉房屋的执行的，应予支持——李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

【入库编号】：2023-07-2-471-001

【裁判要旨】：

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：李某某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的査封时间，《意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款。李某某于2018年实际入住案涉房屋至今，符合在人民法院査封之前已合法占有该不动产的要件。李某某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。现有证据不能证明李某某对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。因此，李某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决解除对案涉房屋的査封并停止对该房屋的执行并无不当。

【案例文号】：（2021）最高法民终63号

19、参考案例：购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效——吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-008

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

Ⅱ、买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

【裁判理由】：

生效裁判认为，本案的争议焦点为校舍改建房买卖合同的性质和效力认定，

Ⅰ、案涉《房屋买卖合同书》的性质

吕某与王某签订的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征，且纵览整个合同并无租赁、转让居住权、转让会员资格的相关表述，故无论从该合同的形式要件还是条款内容上都可以看出，双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》性质应为房屋买卖合同。

Ⅱ、案涉《房屋买卖合同书》的效力认定

涉案房屋所属建设用地系某学院经北京市人民政府批准划拨取得，且只限用于建设某学院某校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由校舍改建而来，具有社会公共教育资源的属性。现王某与吕某对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》应为无效，王某应返还吕某先行支付的购房款13万元。

王某、吕某均明知涉案房屋系由某学院某校区校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕某无权要求王某支付资金占用期间的使用费用；吕某要求王某支付房屋租赁费用、房屋维修费用，因吕某并未提交证据证明其存在相关损失，故对此诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2020）京0119民初3092号

20、参考案例：主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任——唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-16-2-091-001

【裁判要旨】：

当事人之间对于合同是否订立产生争议，一方主张合同未订立，一方主张合同依法成立时，应当由主张合同依法成立的一方承担举证责任，正确运用关于合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：涉案合同不涉及有效与无效的问题，而涉及是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐某”签名被证实并非唐某本人所签的情况下，程某不能证明“唐某”字样的私章为唐某本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐某并未签订《房地产买卖合同》，唐某与程某之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程某向唐某返还房屋。

【案例文号】：（2012）民抗字第00055号

21、参考案例：合同无效后相关利益损失的认定——阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-091-002

【裁判要旨】：

农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，阎某与刘某的房屋买卖发生于民法典施行前，故应适用当时的合同法等相关法律规定处理。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理!……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地.…农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准…”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，阎某与刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属于无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案协议书确认无效后，阎某应当向刘某返还购房款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。对刘某主张因协议无效而产生的损失，因双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的更换大门、加装雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价值为20000元。对刘某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估，该价值亦无法确定，但考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的该部分损失为300000元。

综上，对刘某产生的上述损失，法院综合考虑本案实际情况后酌定阎某应承担70%的赔偿责任，即赔偿224000元[（300000元+20000元）x70%。

【案例文号】：（2021）晋0403民初1190号

22、参考案例：经承租人同意而取得公房居住权的同住人因另获适宜住房保障而不再享有原居住权——钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-002

【裁判要旨】：

在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。

其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。

其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。

【裁判理由】：

法院认为，公房同住人对公房享有居住权，即使公房被买为产权房，该居住权仍然存续。然而，公房居住权并非永久存续，因其来源的不同，存在不同的消灭事由。对公房的原始受配人而言，其获得居住权系基于国家福利，对房屋存在财产权益，故只有当另行获得国家福利替代时，其居住权方才消灭；对因承租人的同意，帮助保障其居住而迁入户籍，获得居住权的人而言，当其已经通过其他途径获得居住保障时，就没有理由再主张其居住权而给承租人或购房后的所有权人施加负担，否则将违背原承租人给予其居住保障的初衷，有悖于社会公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并无财产权益。原告是长阳路房屋的原始受配人，且在长阳路房屋动迁中获得过动迁利益。原告户籍在1990年迁入案涉房屋，是基于父母对其抚养义务给予的居住保障，但事实上原告当时即另有住所，并未在案涉房屋实际居住。此后，原告父母又购买了东长治路房屋，并将原告也登记为共有产权人之一，则原告已经获得了自己名下的产权房屋，足以保障其居住权益。可以想见，如果原告回国，其首选的居住房屋，显然应当是建筑面积达130.63平方米、其自身为共有产权人之一的东长治路房屋，而不是建筑面积仅26.80平方米、其从未实际居住过的案涉房屋。既然原告对东长治路房屋的权益已能够充分保障其居住需要，则原告再以户籍在案涉房屋内为由，依据主张对案涉房屋的居住权，显然有悖于公平。据此，法院认定原告无权限制钱某作为产权人对案涉房屋作出的处分，对原告要求确认两被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2013）沪二中民二（民）终字第2075号