房屋买卖合同纠纷人民法院案例库案例（一）

01、指导性案例01号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

【入库编号】：2011-18-2-123-001

【裁判要旨】：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不后的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

【案例文号】：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号

02、参考案例：商品房出卖人违反“无户籍登记承诺”的，应当承担违约责任——潘某、岳某诉武某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-004

【裁判要旨】：

房屋买卖合同中，卖方在签订合同时明确承诺出卖的房屋名下没有他人户籍登记等负担，但实际情况与卖方承诺不一致的，卖方构成违约，应当承担相应违约责任。

【裁判理由】：

本案的争议焦点在于：被告是否应承担违约责任。

被告作为房屋的出卖人，在出售房屋时应对房屋买卖合同中涉及的户籍事项核实清楚。现被告在房屋买卖合同中承诺该房屋无户籍与实际情况不符，被告在签订房屋买卖合同时，未能尽到全部注意义务，存在违约情形，应当承担相应违约责任。一审法院综合考虑涉案房屋内原有户籍登记给原告造成的困扰、障碍以及被告的过错程度，酌定被告给付原告16500元并无不妥，二审法院对该数额予以确认。因原告诉请选择被告支付违约金并非赔偿损失，一审法院判决被告赔偿原告损失与其诉请不一致，予以纠正。故二审法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2020）京02民终8425号

03、参考案例：精装修房屋买卖双合同模式下责任认定——盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-005

【裁判要旨】：

法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案争议焦点：一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房还是精装修房，二是某置地有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。

《上海市商品房预售合同》《室内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。首先，各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修，却仍约定同日装修工程竣工；毛坯房尚未竣工就约定装修开始。其次，某置地有限公司从未按照买卖合同约定通知原告进行毛坯房验收，原告对钥匙移交的过程亦不知情；两被告首次邀请原告验收的就是已装修完毕的房屋，此时原告已不可能进行毛坯房验收，买卖合同的履行欠缺了重要步骤。第三，装修前，原告对装修方案无任何自主权利，装修方案由某置地有限公司确定；装修中，原告不知晓上海某工程有限公司何时进场施工，亦无法进入系争房屋对装修情况进行监督和了解；装修结束后，原告在与某置地有限公司办理相关手续后才能从物业公司处取得房屋钥匙，并非与上海某工程有限公司办理交接手续；原告自始未与上海某工程有限公司接触，上述情形均与一般装修合同明显不同。第四，如果某置地有限公司仅承担毛坯房交房义务，则理应由上海某工程有限公司组织和参与装修验收，并承担所谓逾期责任。相反，某置地有限公司自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。最后，系争房屋装修工程既已完成，上海某工程有限公司理应有权依照装修协议要求某置地有限公司支付全部装修款项，或要求原告指示付款。但上海某工程有限公司却依照与某置地有限公司签订的施工合同进行结算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的对象是精装修房屋，且应由某置地有限公司履行交付义务。

结合在案证据，原告在2018年3月实际无法取得房屋，某置地有限公司工作人员直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期间应自2018年4月1日计至10月31日。因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款13，410，371元；买卖合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理。原告在另案中支付的评估费并非必然产生的费用，应由其自行承担。现有证据不能证明装饰装修公司承诺就逾期交房一事对原告进行赔偿，故不能认定构成债的加入。

【案例文号】：（2020）沪02民终8286号

04、参考案例：一方违约致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同——常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-003

【裁判要旨】：

商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：某山公司与常某某签订的案涉房屋买卖协议第三条明确约定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原设计施工，费用由某山公司承担，某山公司负担办理产权证.……。案涉4号楼及地下室不符合竣工验收备案条件，某山公司未按原报送且审批通过的图纸进行施工并在该项目竣工验收时提供虚假资料，相关行政主管部门已公告废止案涉房屋的《建设工程质量监督报告》，并责令某山公司停止使用，重新组织竣工验收。但直至本案诉讼发生，案涉房屋尚未重新组织竣工验收，不具备交付条件，不能正常使用。某山公司没有按《房屋买卖协议》的约定于2011年1月30日前交付县备正常使用功能的房屋，其违约行为致使常某某签该合同的目的不能实现。依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，常某某有权解除该合同。

【案例文号】：（2021）最高法民申3371号

05、参考案例：一房多卖各行为中如何认定非法占有目的——贾某合同诈骗案

【入库编号】：2024-03-1-167-002

【裁判要旨】：

对于“一房多卖”型案件，应当综合事件起因、行为人履行能力、交易情况等情节，综合认定行为人主观上是否具非法占有目的。行为人故意隐瞒房屋已经出售的事实，仍与多人签订房屋买卖合同，骗取他人购房款的，可以认定其具有非法占有目的。对于第一次出售房屋行为，要结合其是否采用欺骗手段、是否提前预谋一房多卖、实际履行能力等，审慎认定非法占有目的。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，被告人贾某将其未交付使用的拆迁安置期房以19万元价格销售给侯某并实际获取房款10万元，在其与侯某签订房屋销售合同过程中未采用欺骗手段，且现有证据不能证实贾某向侯某卖房时已准备一房多卖，故该起行为不构成合同诈骗罪。在拆迁安置期房已销售给侯某后，贾某谎称其拥有该套拆迁安置期房，一房多卖，分别与吴某、李某、崔某签订房屋销售合同，骗取吴某三人共计31万元，其采用虚构事实、隐瞒真相的手段骗取他人财物，其上述行为构成合同诈骗罪。贾某与侯某签订房屋销售合同后，在合同履行过程中一房多卖，实施诈骗犯罪行为，其应退赔侯某四人经济损失。二审中，贾某通过将其交付的拆迁安置房交由被害人处置等方式，已分别退赔被害人部分损失，在量刑时予以体现。故法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2021）鲁16刑终143号

06、参考案例：合同一方以对方未告知房屋承重墙拆除情况等足以影响交易等重要信息为由请求解除房屋买卖合同的处理规则——卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-002

【裁判要旨】：

房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为：李某林主张其已将101室房屋拆除承重墙事宜告知卞某贝，但未提供相应证据，依法不予采信。执法部门于2023年3月16日已经到101室房屋检查，李某林此时尚未交房，也没有将该检查情况如实告知卞某贝，有违诚信。现执法部门要求卞某贝恢复101室房屋承重墙，恢复后该房屋布局与李某林出售时发生变化，卞某贝亦表示恢复后的房屋布局并不能满足其要求，李某林隐瞒101室房屋的重要信息，对卞某贝决定是否购买该房屋产生重大影响。卞某贝要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，依法应予准许。故法院依法作出如上裁判。

【案例文号】：（2023）沪0113民初25225号