全国法院审理房屋买卖合同纠纷案件典型案例（二）

三、青岛中院：商品房买卖合同纠纷典型案例（2024年11月12日）

21、开发商未取得商品房预售许可证明导致预售合同无效

【法院裁判】：

人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，亦未通过竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。李某某起诉要求解除合同，因合同解除以有效为前提，故对其该诉讼请求无法支持，但对合同无效的后果，法院依照职权进行处置。

【法官释法】：

商品房预售许可证明是人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的相关规定，其取得的先决条件，包括是否取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、开发建设的资金投资比例等，特别是建设工程规划许可证，直接决定建筑物的合法性问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定是否取得商品房预售许可证明影响商品房预售合同的效力。但是，该司法解释规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即允许进行效力补正。

同时，实践中还应注意一种情形，即该司法解释规定的无效情形，限于“预售合同”，如果商品房工程具有建设工程规划许可证，建筑物本身合法，且已经竣工验收甚至已经交付使用，则房屋已从预售转为现售，也从实质上对无效的前提进行了补正。

22、当事人违反预约合同仍应承担违约责任

【法院裁判】：

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。赵某与青岛某置业公司于2023年2月签订的《商品房认购书》，约定将来一定期限内双方订立商品房买卖合同，符合预约合同的法律特征。预约合同是独立的合同，当事人均应按照预约合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。现赵某明确拒绝与青岛某置业公司继续签订商品房买卖合同，构成违约，青岛某置业公司要求解除与赵某签订的《商品房认购协议书》并要求对方承担违约责任，符合事实及法律规定，应予支持。

【法官释法】：

预约合同是指约定于将来一定期限内订立本约合同的一种合同形式。在商品房买卖领域，出卖人与买受人经常会在签订正式的商品房买卖合同之前，签订认购书、订购书等。民法典对于违反预约合同应承担违约责任作出了明确的规定。不管是购房者，还是开发商，均应对此有清晰的认知，谨慎决定是否签订预约合同，以避免由此可能产生的法律风险。

23、商品房销售广告和宣传资料虽未载入合同但被认定为要约

【法院裁判】：

出卖人在商品房销售宣传彩页中明确表示其所售小区地上一层房屋附带温泉入户，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千余元。出卖人在商品房销售宣传彩页中对房屋配套设施的允诺和说明明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，此宣传内容应视为要约，该允诺及说明虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，买受人与之订立合同的行为应视为对该要约的承诺。出卖人应当按照合同的约定履行其义务。

【法官释法】：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

24、一房数卖的情况下权利保护顺位的确定

【法院裁判】：

出卖人某房地产开发公司与李某某签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方本应按照合同全面履行自己的合同义务。但出卖人某房地产开发公司又与王某某另行签订了商品房买卖合同，且已将涉案房屋交付给王某某，现无证据证明出卖人与王某某所签合同具备法律规定无效的情形，故李某某主张该合同无效，依据不足，不予支持。在案涉两份商品房买卖合同均有效的情况下，衡量的是应该履行哪份合同的问题。因某房地产开发公司将房屋交付给王某某，王某某与该公司所签合同已得到深度履行，故应认定王某某的权利保护顺位优于李某某，故对李某某要求开发商交付涉案房屋的诉求不予支持。

【法官释法】：

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在审判实践中，对于一房数卖，按照登记、占有、签订合同时间以及付款等履行合同的证据，确定数份买卖合同的权利保护顺位，对不能履行合同的买受人，可通过要求解除买卖合同、追究开发商违约责任的方式取得救济。上述案件中，李某某要求交付房屋的请求不能获得支持，其可另行起诉解除与该开发商签订的房屋买卖合同，并追究对方的违约责任。

25、购房者接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收视为开发商已经履行了房屋交付义务

【法院裁判】：

双方在购房合同中约定了送达交房通知的时间、方式，开发商按照合同约定的时间、方式向李某某邮寄送达了《收楼通知书》，在李某某未按照通知到场的情况下，物业管家又试图以微信交流方式再次通知李某某，已经按照诚实信用原则全面履行了自己的合同义务，李某某无正当理由拒绝接收，应视为开发商已经履行了房屋交付义务，交房时间为2023年10月22日。

【法官释法】：

商品房交付时间的认定直接关系到开发商是否存在逾期交房的责任以及逾期交房期间的认定。购房者接到开发商的书面交房通知后，无正当理由拒绝接收的，应视为开发商已经履行了房屋交付义务。一般情况下，购房者不能拒绝接收房屋，除非房屋存在严重影响正常居住使用的情形或者房屋存在严重的质量问题（非属于保修范围的质量瑕疵）。

关于通知交房的方式，开发商与购房者签订《商品房买卖合同》时，应约定通知交房的方式，并在合同中预留邮寄送达的地址、电子邮箱、手机号码等，避免产生纠纷。如果合同没有约定通知方式，开发商应穷尽多种方式通知业主去收楼，如邮寄《收楼通知书》、电话通知、短信通知、微信通知等，同时应注意加强证据保留和保存意识。

26、房屋出现质量瑕疵不必然达到解除合同的条件

【法院裁判】：

案的争议焦点在于，案涉房屋存在的质量问题是否达到了双方合同解除的条件。首先，案涉房屋经过竣工验收备案，形式上具备了双方合同约定的交付条件。其次，案涉房屋存在卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等质量问题，属于双方合同约定的保修范围，尚未达到开发商存在根本违约的合同解除条件。故判决驳回桑某某的诉讼请求。

【法官释法】：

瑕疵履行，是指债务人虽然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或约定的条件，导致减少履行的价值或效用的情形。而根本违约，是指合同当事人一方违反合同的约定，致使合同目的不能实现。商品房买卖合同纠纷中，合同双方当事人往往对哪些质量问题属于导致合同解除的根本违约范畴，哪些属于保修范围的瑕疵履行予以约定，合同当事人均应依照诚实信用原则照约履行。实践中，部分购房消费者不顾合同约定的质量保修范围，动辄以房屋存在质量问题为由要求解除合同，其请求无法得到支持。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2024年11月12日发布商品房买卖合同纠纷典型案例

27、逾期为购房者办证应承担违约责任

【法院裁判】：

山东某置业公司在将该房屋出售给刘某某后，又将该房屋设定抵押，无证据证明刘某某对此知悉或同意。虽其积极还款最后案涉房产上的抵押已经解除，但案涉房屋未在合同约定时间办理房屋所有权证书主要归责于山东某置业公司，故对于刘某某主张的逾期办理房屋不动产权属证书违约金，应予支持。

【法官释法】：

双方签订合同约定，山东某置业公司应在房屋交付360个工作日内为购房者办理不动产权属证书。房地产开发企业逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则，除非不能办证原因系因购房者所致，否则应承担逾期办证的违约责任。本案中，山东某置业公司无证据证明不能办证系因刘某某所致，故其不能免责，仍应承担违约责任。房地产开发企业要提高法律意识，树立契约精神，严格按照合同约定履行义务。

28、逾期向开发商支付款项应承担违约责任

【法院裁判】：

王某与青岛某开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同约定如因购房者原因不能办理按揭贷款或贷款数额少于申请数额，购房者应在合同约定期限内另行以其他方式支付。该约定不存在合理限制购房者权利或者加重购房者责任的情形。购房者王某应按照合同约定履行自己的付款义务。故判令王某向青岛某开发公司支付剩余购房款，并承担相应的违约责任。

【法官释法】：

支付购房款是购房人的主要合同义务。双方合同约定如因购房者自身原因导致不能办理银行按揭贷款或者贷款数额少于申请数额的，购房者应该以其他方式向开发商支付购房款，该约定是合法有效的，购房者违反该约定，应承担违约责任。提醒购房者，在选择以按揭方式支付购房款时，应充分了解贷款政策以及自身信用情况，并充分评估自身的财务状况，避免因自身原因未能办理银行按揭贷款，而又无力以其他方式支付剩余购房款，陷于违约状况，造成自身损失。

29、合同约定的逾期交付违约金明显过低可酌情予以调整

【法院裁判】：

一审经审理法院认为，合同约定的违约金支付标准明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，有失公平，遂依法予以调整，以已付房款为标准，按照日万分之一标准计算违约金。山东某置业公司上诉要求按照合同约定标准支付违约金。二审法院经审理认为，涉案合同约定的违约金标准不仅明显低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，也远低于涉案房屋周边同比房屋的租金收益，一审法院根据案情调整违约金计算标准并无不当，判决维持原判。

【法官释法】：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第13条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

据此，虽然当事人应依合同约定履行义务，但如当事人约定的违约金过高或过低，继续按照合同约定履行显失公平，法院可以酌情参照当事人实际损失等综合考虑，调整违约金计算标准。

30、含装修的商品房买卖合同不能视为毛坯房买卖和装修两个合同的简单叠加

【法院裁判】：

一审法院经审理认为，山东某置业公司逾期交付房屋，应支付逾期交房违约金，结合渠某某的实际损失情况对山东某公司支付逾期交付违约金及标准作出认定。二审期间，山东某置业公司主张渠某某因装修升级支付的45,165元，并非房屋价款，而是其另行购买部分家具的费用，山东某置业公司为其开具的是装修发票并非房款发票，该部分款项不应计入购房款数额。二审法院经审理认为，精装修房屋的总价款虽然包含毛坯价格和装修价格两部分，但商品房买卖合同并不能拆分成毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同，在对外出售时，房屋总价款必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，也不应分开计算，故维持一审判决。

【法官释法】：

购房者购买含装修的商品房，其目的是方便入住、避免装修负担，而装修标准、样式等亦是购房者选择房屋时会通盘纳入考虑的情况,开发商在价格订立时也会综合考虑其预期利润等。因而含装修的商品房买卖或预售合同不能视为毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同的简单叠加，购房者支付的价款均应视为购房款。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2024年11月12日发布商品房买卖合同纠纷典型案例（2019年1月-2024年8月）

四、重庆五中院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年9月1日）

31、蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案——开发商交付房屋户型不符合合同约定的，购房者可以请求解除合同

【法院裁判】：

法院生效判决认为，某房地产开发公司交付的房屋户型及房间数量不符合合同约定且无法继续履行，致使蒋某无法实现其购房目的，应属根本违约，蒋某行使法定解除权的行为达到解除合同的效力，故判决蒋某与某房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》于2019年9月10日解除；某房地产开发公司退还蒋某购房款、契税款、预告登记费及转移登记费并支付蒋某资金占用损失。

【典型意义】：

认定房屋户型和房间数量属于影响购房者缔约的重要因素。房屋并非普通商品，依社会大众的普遍认知标准及商品房买卖合同的交易习惯，房屋户型布局及房间数量属于购房人缔约时重点考虑的要件，在双方没有特别约定的情况下，开发商交付不符合合同约定的房屋户型结构，并要求购房人自行改造，显然与购房人的交易目的相悖，属于严重违反合同约定的违约行为，购房人可以合同目的不能实现为由解除合同。通过本案，能够警示开发商遵守诚信原则、履行告知义务，也可提醒购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜。

32、包某与韦某房屋买卖合同纠纷案——瑕疵履约虽构成违约，但合同目的尚能实现，守约方请求解除合同的，应不予支持

【法院裁判】：

法院生效判决认为，虽然韦某逾期还贷的行为已构成对包某个人信用状况的负面影响，属违约行为，但案涉贷款至今仍能按月清偿，且现包某个人征信报告中贷款的分类评价目前已由“关注”调整为“正常”。如包某与韦某向贷款银行清偿完剩余按揭贷款，双方能够完成案涉房屋的过户登记，包某实现合同目的并无其他法律障碍。从合同实际履行的情况看，韦某已按约支付定金及首期款并如数偿还按揭贷款，除有部分贷款逾期外并无其他违约行为存在，且韦某于2013年接房装修入住已达6年之久，如现在解除合同将造成双方利益的重大失衡。对包某要求解除合同的诉讼请求，不予支持。因韦某存在违约，综合考虑到其过错程度，对包某主张的违约金部分予以支持。

【典型意义】：

合同当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，但现实中，不少履约行为存在一定瑕疵，对于瑕疵履约行为，并未达到根本违约造成合同目的不能实现时，守约方仅以此为由请求解除合同的，应当综合考量违约方的过错程度、是否影响守约方合同目的的实现等情形，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。该案违约方瑕疵履约行为虽然构成违约，但双方合同主要义务已经大部分履行，不存在合同目的不能实现的情形，该案判决驳回守约方关于解除合同的请求，有利于维护市场交易稳定。

33、蔡某与某物业公司及某小额贷款公司房屋买卖合同纠纷案——房屋买受人享有的物权期待权，不能直接请求涤除房屋已合法设立的抵押权

【法院裁判】：

法院生效判决认为，蔡某作为案涉房屋的买受人，虽经法院裁定其符合法律规定享有案涉房屋的物权期待权，中止了案外人申请对案涉房屋的强制执行，但某小额贷款公司享有案涉房屋抵押权并不因蔡某申请对案外人的执行异议成立、法院裁定中止执行并解除查封而消灭，更未因此赋予蔡某享有涂销某小额贷款公司抵押权登记的权利。蔡某也无证据证明本案具有案涉房屋抵押权消灭的其他情形，对其诉请涂销涉案房屋抵押权登记，不予支持。

【典型意义】：

对房屋买受人物权期待权的保护是维护公平原则的具体体现，也是保障公民基本生存权的需要。买受人物权期待权虽然可以对抗强制执行，但不能当然使同一物上的其他担保物权直接归于消灭，担保物权是其他权利人基于合法行为设定的权利，其设立和消灭均有法律规定的条件，同样受法律保护。本案典型性在于肯定房屋买受人所享有的物权期待权的同时，否定买受人直接要求涤除涉案房屋抵押权的请求，从而保护第三人合法享有的担保物权。

34、黄某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案——开发商交付精装房存在质量瑕疵，造成购房人整改损失的，应予赔偿

【法院裁判】：

法院生效判决认为，案涉房屋存在属于整改维修范围的质量问题，某房地产公司在整改期间实际影响了黄某居住使用，给黄某造成了不能及时入住的直接经济损失，应当给予黄某适当赔偿，结合案涉房屋地段户型面积、整改时间以及黄某实际损失情况，酌情认定由某房地产公司赔偿黄某损失1.8万元。

【典型意义】：

近年来，精装房逐渐成为购房者的一种常见选择，因精装房交付标准问题产生的矛盾愈发突出。若开发商向买受人交付的精装房屋存在质量瑕疵，因整改维修影响买受人居住使用的，开发商应当按照合同约定向买受人赔偿相应的损失。本案能够警示房地产开发公司诚信履约、提高交付房屋质量，不仅有利于交易顺利完成，更有利于塑造自身良好形象，提高市场知名度。

35、蒋某与某房地产公司商品房销售合同纠纷案——购房人明知房屋存在不利因素仍订立合同的，应当诚信履约

【法院裁判】：

法院生效判决认为，本案中，蒋某没有充分证据证明某房地产公司有欺诈行为，某房地产公司在销售中心张贴设置了不利因素告知信息及相关许可证，且双方《认购协议书》载明了“乙方在签订本协议时已经充分了解该房屋的有关信息（包括不利信息提示），并阅读了甲方公示的相关文件，并不持异议”，应视为蒋某已知晓相关不利因素。蒋某作为完全民事行为能力人在签订认购协议时应当对协议载明的内容有充分的理解和认知，且其也在签订协议前实地查看了案涉房屋。对蒋某以某房地产公司存在欺诈为由要求撤销合同、退还定金的诉求，不予支持。

【典型意义】：

在商品房销售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的全部不利因素或瑕疵信息，不得隐瞒商品房存在问题的真实情况。若开发商已向购房人告知并解释认购书相关条款并提请注意相关事项的情况下，购房人与开发商签署《认购书》后，又以开发商隐瞒房屋存在不利因素，请求撤销双方签订的《认购书》，不能得到支持。本案提醒购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜，在作出缔约决定后应当严守契约精神、诚信履约。

36、凯某、刘某与某房地产公司商品房预售合同纠纷案——合同当事人履行合同应当符合绿色原则

【法院裁判】：

法院生效判决认为，断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃是近年来家居装修中常用的门窗材料配置，其最大的优势是利用冷热桥打断技术和低辐射技术达到比传统门窗更好的隔热效果。根据《住宅设计规范》的解释，阳台是室内与室外之间的过渡空间，并不属于室内范畴，在使用功能上并无保暖、隔热的必要，所以在阳台上安装断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃并不能发挥其优势功能。虽然某房地产公司在阳台上安装的是普通门窗，但已经能够达到稳固的安全防护效果，更换断桥铝合金门窗配LOW-E（双层中空）玻璃既不能发挥其功能，更会造成资源浪费，不符合绿色、经济的民事活动原则，遂判决驳回凯某、刘某的诉讼请求。

【典型意义】：

绿色原则是民法基本原则之一。《中华人民共和国民法典》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。在精装房买卖中，购房者与开发商通常会通过合同对房屋装修标准进行约定。合同双方均应本着节约资源、绿色经济的理念履行合同。该案是民法绿色原则在商品房买卖合同中的典型体现，对开发商提供的精装修能够满足合同约定的标准且未损害购房者合同权利时，购房者进一步提出高于合同约定标准和要求的，结合绿色原则予以否定性评价。

五、北京三中院：“一房二卖”纠纷典型案例

37、“一房二卖”合同均有效且均未办理过户，房屋实际合法占有人的权利应优先保护

【典型意义】：

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称会议纪要）第15条对一房数卖案件权利保护顺位作出了规定，即在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时，一般应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定履行房屋买卖合同的买受人。

本案按照该规则，在两份买卖合同均有效且均未办理房屋所有权转移登记的情况下，根据房屋合法占有情况，判决支持房屋实际占有使用人为继续履行房屋买卖合同的买受人，既符合立法本意，又保障了房屋使用人的相关权益，有利于维护不动产物权交易的稳定性。

38、“一房二卖”案件权利保护顺位应根据公平合理原则综合确定

【典型意义】：

在一房二卖案件审理中，数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时，若各方均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立先后、各买受人履行情况等，以合同约定义务的履行程度，公平合理地予以确定。本案在全面贯彻落实最高法院会议纪要精神下，综合履行情况，确定先买房人为继续履行房屋买卖合同的买受人，这也正是公平合理原则在“一房二卖”案件审理中的集中价值体现，进一步彰显了司法审判保护诚实守信者权益、维护公平正义的价值理念。

39、对“一房二卖”出卖人的违约失信行为应予严厉惩戒

【典型意义】：

本案根据卖房人在诉讼期间仍“一房二卖”，其主观上具有极大的恶意性，以此按照合同约定的违约金数额判令卖房人予以赔偿，并未以实际损失为标准对违约金予以调整。该案的审理在进一步加大对卖房人违约失信行为惩处力度的同时，也对敢于铤而走险“一房二卖”的出卖人予以严厉警示。

40、买房人购房前应尽到谨慎注意义务

【典型意义】：

本案进一步明确了法院认定恶意串通的相关标准，即从买卖双方主观上具有恶意性、行为上具有串通性、动机目的上具有一致性等方面综合认定。故实践中，对于本不存在恶意的买房人而言，签订合同前，对签约主体、房屋权属等情况应进行详细调查，并亲自实地查验房屋，尤其对低于市场价格的房屋，应进一步审慎核查。

41、中介机构未尽忠实报告义务，需承担赔偿责任

【典型意义】：

本案系典型的中介机构参与的“一房二卖”案件。《民法典》第962条规定了中介人的忠实报告义务，即中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。因此，在“一房二卖”行为中，若中介机构如未能尽到忠实报告义务，其应在过错范围内对委托人承担赔偿责任。