商品房广告的法律责任

一、样板间及广告的约束力

在商品房预售过程中，出卖人为了推销自己的商品房会做样板房或利用各种广告手段进行宣传，在样板房或广告中可能涉及房屋的质量、购房条件、区域环境等，但往往房屋交付后的情况与样板房或广告宣传中的不一样，从而容易引起纠纷。

1．是要约邀请还是要约

无论是样板房还是各种楼书或其他广告，除非买卖双方将其纳入合同，成为合同内容外，在法律上应当属于要约邀请。因此，以实际交付房屋与样板房或广告不一样为由，要求出卖人承担违约责任不能成立。

2．政府规章有不合理之处

《城市商品房销售管理办法》第31条规定，销售时设置样板房的，应当说明实际交付的房屋质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。笔者认为，此规定不甚合理，主要理由如下：

（1）合同的内容应当是明示的，如果未作明确约定的，不应作为合同的内容，然而依此规定，如果双方未作明确说明则样板房标准可以作为合同内容，显然这一规定违背民法理论；

（2）样板房质量是否作为合同内容，应由双方当事人自行约定，而不应强加给双方当事人，不能将双方没有约定的内容作为合同内容要求双方当事人履行。

3．房地产开发商应当谨慎宣传

房地产开发商应当知道，商铺在交付中，客户如果觉得不满意，从广告中找借口是惯用做法。所以房地产开发商在房地产开发商业地产项目中，应重视广告行为，一时的疏忽，会导致后续管理费用的增加和销售成本的上升。

二、宣传广告的承诺是否具有约束的效力

笔者认为在售房的各种各样宣传品和广告中的承诺，应当分别不同情况区别对待。

1．抽象笼统的宣传，属于要约邀请

笼统的、概括的宣传内容、口号，不构成法律上的拘束力。例如：“本小区房屋高档、豪华、舒适宜人，富有现代文明气息和氛围”。

2．具体形象的宣传，要承担民事责任

内容相对具体的宣传、口号，如本小区附有5000平方米的大花园，有2000平方米的绿地、草坪（并有图示、箭头指示），或绿化率不低于50％，则应构成法律上的拘束力。举例说明：

案例一：

某房地产开发商通过VCD盘动态推销自己的房地产。其所售楼房有A、B、C、D四种类型，并各有平面图例示。其将每间房屋的使用面积均在VCD图片中注明。但在实际销售业务中，房地产开发商在宣传中标明的房屋面积数字都是根据设计图纸计算出来的，使用面积一般都是在交付时经实地测量才能得出。但此房地产开发商在宣传文书和VCD中详细注明了每一类型的房屋的具体使用面积。

客户甲对此宣传文书所描述的房屋状况很满意，便与销售商签署了房屋认购书，并在认购书中注明了使用面积等条款。但在后来双方准备签署正式买卖合同时，客户甲要求房地产开发商：（1）将建筑面积的数字写进合同；（2）将使用面积的数字写入合同。因房地产开发商在其文书中宣传其房屋使用面积为90平方米，客户认为既然房地产开发商在宣传广告中说明使用面积有90平方米，房地产开发商就应该在合同中列明。

但房地产开发商坚决不答应写进去，尤其是后面一条，事实上此时房地产开发商也无把握。双方产生了纠纷，谈判签约未成。房地产开发商后来就将此房卖给了另外的客户乙。于是客户甲将房地产开发商告上法庭。

争议的焦点集中在：（1）使用面积是否应该写人买卖合同？（2）VCD标明的使用面积是否有法律约束力？作为房地产开发商的律师，可以主张销售中的VCD或文书宣传仍是要约邀请，不属于要约，不具有法律拘束力，可以不写入合同。

但是，争论是激烈的，房地产开发商是否应当承担法律责任？承担什么性质的民事法律责任？许多人对此有不同的观点和解释。

从民事法学理论分析，案例中存在“合同责任”，“先契约义务责任”，“缔约过失责任”的法律问题。事实上，商品房销售契约尚未正式缔结，但房地产开发商基于诚实、信用义务履行后来的合同责任，在此基础上做出的先前承诺应该承担法律责任。否则，就是属于不诚信的商业行为，构成对社会公众的欺诈。

建议房地产开发商最好在其宣传文书中有一些注明、解释。表明其宣传、口号、承诺等不具有法律约束力。也有许多房地产开发商在楼书等宣传材料中做一声明，声明规划、绿化、设施、设备和户型、朝向、面积等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准，以权威机构实际测量的面积为准。这也是一种不错的自我保护方式。

案例二：

房地产开发商在其所有宣传文书中都写入了其房屋小区具有会所、游泳池、网球场等附属设施。此项目为外销房，一日本客户购买了一套。由于这些附属设施在房屋销售以后并未真正地建立起来，于是日本客户凭与房地产开发商所签销售房屋合同的附件四起诉到法院，要求房地产开发商承担违约责任。

房地产开发商抗辩如下：

（1）此附件并不具有法律拘束力，因此附件并没有业主和房地产开发商的双方签字。

（2）房地产开发商在附件里所承诺的小区附属设施现在没有，并不意味着以后没有。即使房地产开发商要履行这一没有法律拘束力的附件所规定的承诺，也不意味着就要现在马上具备。因附件并没有规定设立附属设施的具体日期。

法官对此案的分析意见如下：

（1）此附件作为房屋买卖合同的一部分，应认定有效。房地产开发商未履行其中的承诺，构成违约。因附属设施的未能修建影响了房屋购房人购房目的实现并影响房屋本身的价值。

（2）但由于双方并未在合同中约定明确的实施日期，故房地产开发商的抗辩亦有可接受之处。故判处房地产开发商给予此日本业主10万元的经济补偿。

3．对于广告、楼书承诺问题的结论

文书内容是否明确、清晰是问题的关键所在。如明确、清晰，从公平的角度来讲，卖方也不得随意改变自己的承诺。否则，应承担责任，赔付因此改变而给业主造成的损失。

三、商品房广告的法律含义

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产房地产开发商获得批准，不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，并应当向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》也规定售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

1．房地产广告

房地产广告，是指房地产房地产开发商、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不属于房地产广告。发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。

我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告做了原则性的规定。房地产房地产开发商、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》。

2．发布房地产广告

发布房地产广告，应当按照《房地产广告发布暂行规定》规定，发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（1）房地产房地产开发商、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（2）建设主管部门颁发的房地产房地产开发商资质证书；

（3）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（4）工程竣工验收合格证明；

（5）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（6）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（7）工商行政管理机关规定的其他证明。

四、房地产广告的内容

1．常见的商品房销售广告语

（1）涉及购房优惠或附带赠送礼品。例如，一次性付款九五折优惠、赠送车库、40平方米花园、固定家具、厨房厨具。

（2）涉及商品房装饰。高级实木地板、三防实木子母门、镜面不锈钢装饰等。

（3）涉及设施设备功能。24小时热水、温泉入户、网络宽带入户、地板采暖等。

（4）涉及居住环境描述。5000平方米人工湖、10000平方米中心绿地、小区内配套有商场、超市、医院等。

（5）涉及售后包租、代租。

商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。法院在司法实践中对于商品房广告的认定原则。

符合认定条件的即视为要约：

第一，广告内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全；

第二，对房屋的说明和允诺具体确定，小区绿化率达60％、一梯二户等；

第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

“只要购房人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订人商品房买卖合同中，也应视为合同内容”，房地产开发商交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

2．房地产预售、销售，广告必须载明的基本事项

（1）房地产开发商名称；

（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（3）预售或者销售许可证书号；

（4）广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。①

3．房地产广告的基本内容

（1）涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的、完整的生产、生活空间。

（2）对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

（3）涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

（4）涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

（5）涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

（6）涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

（7）涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

（8）使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

五、不得发布房地产广告的情形

1．不得发布商品房销售广告的情形

（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（5）权属有争议的；

（6）违反国家有关规定建设的；

（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。①

2．商品房广告内容不允许有如下承诺

（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

（2）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

（3）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

（4）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

（5）表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。

（6）涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。