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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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商品房交易中购房者被欺骗怎么办?

  一、商品房买卖被欺骗怎么处理

  按照消费者权益保护法的规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额,增加赔偿的金额为消费者购买商品或者接受服务费用的一倍。

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房地产开发企业在销售时有以下五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (1)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (3)故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者所售房屋系拆迁补偿安置房屋的事实;

  (4)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (5)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  法律依据:

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  二、商品房买卖中有什么欺骗行为

  开发商在商品房买卖中欺骗消费者的主要表现:

  (一)广告夸大、虚假,误导消费者

  一些开发商在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离;用低“起价”做诱饵;绿化、配套设施宣传严重失实;有的所需资金尚未落实,有的规划根本未获批准。

  (二)合同违约,承诺不兑现

  合同违约,承诺不兑现的情况比如,延期交房,按合同约定可以退房,实际上却难以兑现;擅自改变设计,有门的没门了,游泳池变成停车场,严重影响居民生活。

  (三)面积任意“缩水”、“涨水”

  所谓“涨水”就是面积增大,但是增大的面积不是开发商好心送给你的,而是房地产开发商强买强买的一种手段。

  (四)产权证难办理

  开发商或因不具备开发和售房资格,或因违法、违规开发经营,拿不到政府批准的手续、证件,而以各种借口拒绝或拖延办理产权证,致使消费者虽可使用房屋,却无法转让。

  三、如何防范商品房买卖风险

  (一)谨慎对待销售人员的宣传

  为了订单背后的提成,销售人员会使出“浑身解数”,请购房者一定要谨慎分析销售人员的促销手段,不要因为一时头脑发热而被“套牢”。

  (二)交钱之前请三思还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉购房者支付钱款。

  (三)签订《商品房认购书》并非必经程序

  虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

  (四)把“诱饵”写进《商品房认购书》

  销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》,但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”,为了防止口说无凭,建议购房者将这些内容明确写入《商品房认购书》,并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。

  (五)约定《商品房认购书》“退出”条款

  由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。

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