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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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商品房包销中的法律关系有哪些?

  1、开发商与包销商之间的法律关系

  开发商和包销商之间是由包销合同约定的权利义务关系,但具体的法律关系有两个:一是代理关系;二是附条件的买卖关系。

  首先,商与包销商之间是商品房买卖代理关系。

  在包销期限内,包销的商品房的所有权归属开发商,也只有开发商才有售楼主体资格。开发商将商品房让与包销人承包销售,包销人须以开发商的名义向购房者出售商品房,商品房出售后的法律后果也由开发商承担,这符合民事代理的法律特征。

  第二,开发商与包销人之间的附条件的买卖关系。

  如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出,则由包销人购入剩余的包销房,此时,包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖关系。

  2、开发商与购房者之间的法律关系。

  开发商与购房者之间为买卖关系。包销的商品房的所有人是开发商,也只有开发商才有售楼主体资格。虽然,从吸引购房者开始到签订好商品房买卖合同的具体事务都是由包销人实际完成的,但实际上的买卖当事人是开发商与购房者。

  因此,购房人从包销商那里购买来的房屋,一旦出现交付使用迟延、产权登记迟延或不能、以及房屋质量等问题,购房人直接追究开发商的法律责任。

  3、包销商与购房者之间的法律关系。

  包销商与购房者之间为代理买卖关系。开发商与包销人的委托授权行为与第三人买受人无关,仅仅在开发商与包销人之间产生法律效力。因为,委托授权与代理销售行为是区分开来的两个法律行为,委托授权是开发商与包销人之间的内部法律关系,代理销售是包销人与买受人之间的外部法律关系。委托授权是代理销售行为合法化的前提,代理销售是委托授权的结果。

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