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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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二手房交易中买到“凶宅”,买方能否要求退房退款?

二手房交易中,如果所交易的房屋为“凶宅”, 绝大多数卖家都不会如实告知买家该房屋的真实情况,那么买方在不知情的情况下买到“凶宅”,如果有一天买方知道了该房屋的真实情况,买家该如何处理呢?下面简要讲一讲买到“凶宅”后的法律操作。

1、什么是“凶宅”?

“凶宅”并非是法律概念,是一种传统习俗认知,一般是指在房屋内发生过自杀、他杀、意外致死等非自然原因死亡事件的住宅。如果符合生老病死规律正常死亡的,不是本文所指的“凶宅”。

2、买方可以依据《房屋买卖合同》存在欺诈,向法院起诉撤销该买卖合同。

按照日常生活经验与民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会导致房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人的缔约意愿,应属于出卖人应披露的信息。根据我国法律规定,当事人行使权利、履行义务,应当遵守诚实信用原则。因此,在房屋买卖过程中,出卖人应当将上述相应信息真实、及时的向买受人告知。如果没有主动告知,则可能构成法律意义上的“不作为方式“的欺诈。因此如果出卖方未对“凶宅”相关信息进行披露一般会被法院认定为构成隐瞒标的物的重大瑕疵而构成欺诈。《合同法》第五十四条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或撤销。依我国法律规定,行使撤销权应以诉讼或仲裁方式为之,而直接向对方当事人为意思表示,并不发生撤销权行使的效力。

3、买方应该在什么时间内行使撤销权?

撤销权属于除斥期间,买方应该自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

4、买方可以要求卖方承担什么责任?

《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

即:买方可以向卖方要求退房退款,造成损失的应该要求其赔偿损失。

 

最后,林律师建议:买方应在签订合同之前多方渠道调查该出售房屋的真实情况,比如到小区物业、辖区派出所或邻居走访。同时,买方也可要求卖方在买卖房屋合同中声明:卖方应保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露,买家有权解除或撤销合同,卖方需要承担什么样的违约责任之类的合同条款。


                                                                                                             作者:林长宇律师

                                                                                                         北京盈科(上海)律师事务所

 

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