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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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办案笔记

商品房建筑面积和套内面积怎么计算?

  一、商品房建筑面积和套内面积怎么算

 (一)套内房屋的使用面积即为套内房屋使用空间的面积,具体应该包括:

  1、套内房屋使用面积为套内卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

  2、套内内部的楼梯按自然层数的面积总和要计入使用面积。

  3、套内内部烟囱、通风道、管道是不包括含在结构面积内的,均要计入到使用面积里。

  4、内墙面的装饰厚度计入使用面积。

 (二)套内墙体面积的计算

  1、各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  2、套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  3、新建住宅各套(单元)之间的分隔墙,套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公用墙,公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  4、非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。


  二、房屋套内面积怎么计算

  1、原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

  2、挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。

  3、凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积。

  4、半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。由此可以看出来,房屋真正的使用面积是套内建筑面积减去室内的墙体和阳台的面积,也就是说,把房子里房间的面积加起来的面积。

  三、与套内建筑面积有何区别

  1、套内建筑面积
  (套内)建筑面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。其是由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

  2、套内使用面积
  使用面积可以从字面意思理解为居住者真正所使用的面积。专业的说法是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算使用面积,可以比较直观地反应我们在房屋内活动空间的大小和居住舒适度,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

  3、两者的区别
  套内的使用面积:套内的使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

  ①套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨卫、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

  ②套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积中。

  ③套内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积中。

  ④内墙面装饰厚度计入使用面积中。

  套内墙体面积:是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积中。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积中。套内阳台建筑面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积中,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积中。

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