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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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办案笔记

商品房和宣传资料不符可以撤销买卖合同吗?

  商品房广告宣传与实际不符

  《合同法》第十五条规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

  商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

  《商品房买卖合同解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

  事例:王先生喜欢篮球等体育项目,某地产公司在其新开发的楼盘开盘时发布的宣传资料中宣称将建超大型体育场馆,并在售楼部小区模型中展示该体育场馆的模型。但交房时,王先生发现该体育场馆并不存在,该小区设计中也并不包括该体育场馆。

  林律师解析:该地产公司的行为构成欺诈,根据《合同法》第54条,王先生享有撤销权,即王先生有权要求退房,同时王先生有权要求该房产公司承担缔约过失责任。(注意:消费者购买商品房遭受欺诈的,不能依照《消费者权益保护法》第55条主张三倍惩罚性赔偿)如果王先生不要求退房,其有权请求地产公司承担违约责任。因为根据《商品房买卖合同解释》第三条规定,该地产公司的销售广告和售楼模型应定性为要约,且当然成为商品房买卖合同的内容,地产公司有交付带有体育场馆的商品房的义务,否则构成违约。

  综上,地产公司的商品房销售广告和宣传资料一般情况下属于要约邀请,但此类资料所作的说明对消费者购买商品房合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响,那么这些资料便符合合同法规定的要约的条件,应属要约,视为合同内容。

  《商品房买卖合同解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”。

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