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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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上海市关于城镇居民买卖农村房屋的规定

1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。尽管如此,在上海周边的农村,宅基地上的房屋买卖情况也非常普遍。农村房屋买卖合同的效力问题一直困扰着中国农村土地改革的进程。随着社会的发展,上海地区对该问题的把握也在不断放宽,上海市高级人民法院针对不同情形作出了不同的处理意见:
一、转让行为经过有关组织和部门批准的处理原则
对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定房屋买卖合同有效。
二、未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用的处理原则
对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。双方当事人应各自返还房屋及购房款。
三、未经有关组织和部门批准,但合同已经实际履行完毕,并且购房人已经实际居住使用的处理原则
对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
四、针对第三种情形,如遇到拆迁,拆迁补偿款的处理原则
实际情况符合第三种情形的,购房人购买房屋后如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
可见,转让行为未经过有关组织和部门批准,城镇居民购买农村房屋的行为及签订的买卖合同是无效的。上述第三、第四种情形上海法院虽然对房屋买卖合同效力不做表态,支持维持现状,遇到拆迁情况,也在一定程度上维护了购房者的权益,但并不代表承认买卖合同有效,只是本着公平的原则做出公平的处理。
根据《土地管理法》与《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,城镇居民购买农村房屋的行为与合同是无效的。无效是一般原则,但不排除例外情形,根据最高人民法院的司法判例,下列情形法院一般会认定房屋买卖合同有效:
1、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋合同有效。
2、城镇居民购买房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份的,可以认定买卖房屋合同有效。
3、买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,亦为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效。
4、在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,应认定买卖房屋合同有效。
5、城镇居民购买农村集体土地上的小产权房,经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效。


                                                                                    作者:林长宇律师

                                                                              北京盈科(上海)律师事务所


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