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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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通行权的确立与保护

双方当事人为北京市甲区乙镇丙村刘某与王某,双方因毗邻而居,刘某住南侧,王某住北侧。争议地为王某宅院东侧的南北通道,该通道北段宽为2.2米,南段与刘某家东侧空地相连接。王某自1981年建北房后一直从该通道通行。刘某的住宅已经依法取得《集体土地建设用地使用证》。2004年3月,刘某按其持有的土地证上所标尺寸建围墙,围墙建成后将阻断该通道,王某出面阻拦。王某称自己自1981年建北房后一直从北房东侧通道通行至...

【案情介绍】双方当事人为北京市甲区乙镇丙村刘某与王某,双方因毗邻而居,刘某住南侧,王某住北侧。争议地为王某宅院东侧的南北通道,该通道北段宽为2.2米,南段与刘某家东侧空地相连接。王某自1981年建北房后一直从该通道通行。刘某的住宅已经依法取得《集体土地建设用地使用证》。2004年3月,刘某按其持有的土地证上所标尺寸建围墙,围墙建成后将阻断该通道,王某出面阻拦。王某称自己自1981年建北房后一直从北房东侧通道通行至今已走20多年,该通道与原告房后空地相连,刘某建围墙侵占王某的通道,影响王某出行,所以欲阻拦刘某砌墙,双方因此发生纠纷。

【人民政府处理结果及法院判决】

    双方在村委会调解无效的情况下,由甲区的人民政府作出以下处理意见:

    1.刘某的《集体土地建设用地使用证》是其依法取得,其对于土地证上所标注的四至范围内的土地拥有合法的集体土地使用权。

    2. 王某与刘某住宅之间的通道是历史形成,刘某虽然拥有其占用范围内的集体土地使用权,但其不能人为地通过建筑围墙的方式改变这一现状,影响王某通行。刘某对此处理意见不服,向甲区人民法院提起民事诉讼。法院在调解无效的情况下,依法作出以下判决:

    1.原、被告双方相邻居住,相邻双方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。根据查明的事实,刘某虽然持有政府颁发的《集体土地建设用地使用证》,但依据该使用证所标尺寸建起围墙后,确使被告王某家门口通道变窄,给其通行造成不便,由此引起双方的宅基使用权争议应由行政机关予以解决;

    2.刘某要求王某停止侵害,理由不足,本院不予支持。据此,依法判决驳回原告刘某的诉讼请求。

    3.本案许讼费用由刘某承担

【评析】

     在处理本案的过程中,争议双方各持已见,互不相让,本案的处理人员在处理、审判时也有不同意见、形成了两种观点。

    第一种观点认为,不应当限制刘某的建筑行为。理由:一是刘某已经合法取得了(集体土地建设用地使用证》,该证书是经国家机关颁发,具有法律效力,基于对土地登记公信力的维护,应当支持刘某的主张,二是由于土地行政主管部门在发证过程中,并没有考虑到双方已经历史形成的通道问题,因向在确定刘某的集体土地使用权的四至时,没有留出足够的通行空间。但这本身不是刘某的过错造成的,刘某不需要对因上地行政主管部门的过失造成的问题负责。三是在发证过程中,王某没有提出自己的权利主张,既未在上地测量时要求留出足够的通行空间,也未要求土地行政主管部门在上地证书上作出任何标注,这可以视为王某对自己权利的放弃。

    另一种观点认为,在本案中应当维护王某的通行权,对刘某的权利作出必要的限制。理由:一是虽然刘某合法取得了土地使用证,但这只表明其对占有范围内的土地依法取得了使用权。国有土地使用权本身并不说明权利人可以在土地上做任何事情。相反,任何权利的行使都应当受到法律和公序良俗原则的限制,其行使权利的同时不得侵害其他人的合法权利和社会普通人的善良感情。二是王某的通行权是基于长期的相邻生活所获得的法定权利,这种权利由法律直接规定,并不以当事人的明确声明为必要条件,也不会因当事人的默而丧失。土地证书上未做标注并不能否定该权利的存在,对刘某国有土地使用权的限制,并不会损害土地登记行为的公信力。而且王某在刘某取得土地使用证时并不能预见到其权利将会受到侵害的事实;相反,刘某在行使权利时负有法定的“消极义务”,即不得对他人的既存权利造成侵害。三是我国《民法通则》第83条明文规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”依据上述规定,结合本案实际,所以不能支持原告的诉讼请求。

    在本案的处理中,法院最终采纳了第二种观点,从维护相邻方的权利而言是恰当的。

【法理研究】

    实际上,本案涉及到的是民法中不动产相邻通行权的理论。

    一、相邻必要通行权的概念与功能

    相邻必要通行权是相邻权中的一种类型,其主要指当土地与公共道路不相通时,土地所有人或利用人有权通过他人土地,土地的权利人对此应当负有忍受通行的义务。在日本民法中,这种通行权被称为“围绕地通行权”,我国台湾地区的“民法”则称为“袋地通行权”。

我国民法中也有关于相邻关系以及相邻土地之间通行权的规定。1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第100条规定:“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。”第101条规定:“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,也可以另开通道。”这些规定是我国关于相邻土地之间通行权的法律基础。

    二、相邻必要通行权是否是一种独立的物权形态

    相邻必要通行权是否是一种独立的物权形态,对此我国法学界有不同的观点。一种观点认为:“相邻权属于不动产物权。它是用益物权的一种,是依法律规定直接发生的。”①另一种观点认为,相邻权是依法律的直接规定发生的,是相邻近的不动产所有人、利用人之间因对不动产所有权或使用权予以限制或扩展而产生的权利义务关系。归根到底是一个属于所有权的问题,而不是一种独立的物权类型”。相邻权不是一种独立的物权类型,原因如下:

    1.从内容上看,相邻关系只是对不动产所有权的限制或扩张。“相邻不动产所有人,基于其所有权之权能对其不动产,本得自由用益或排除他人干涉,但各所有人如仅注重自己之权利,而不顾他人权利之需求时,必将导致相互利害之冲突,不仅使不动产均不能物尽其用,更有害于社会利益、国民经济有鉴于此,法律遂就相邻不动产所有权之行使为一定程度之介入与干涉,使不动产所有权之行使,负有一定消极不作为或积极作为之义务。就此而言,即为所有权内容之限制。”对于所有权的限制,不管是内容的限制还是行使方式的限制,都是所有权本身的问题,是所有权的有机组成部分。因而,我们说相邻权终究还是所有权的问题,不是一种独立的物权类型。

    2.相邻关系制度的理论基础是权利相对论或所有权的社会化理论。现代民法对传统民法的一大修正就是在所有权理论上,据弃了传统的所有权绝对理论,对所有权从社会利益的角度进行了必要的限制。资产阶级革命时代具有矫枉过正性质的所有权绝对论,在社会连带日益密切的现代社会,已经越来越不合时宜。那种认为上地所有权的效力“上穷天空、下至地心”的观点,造成了个人与社会利益之间的激烈冲突,不利于社会秩序的稳定。所以从19世纪末开始,法学界开始修正这一理论,采用所有权社会化理论。相邻关系正是在这一理论的基础上发展起来的。因而从这一角度说,相邻权也不是一种独立的物权。

既然相邻权是一种法律对于物权的安排而不是一种独立的物权形态,则作为相邻权之一种的相邻必要通行权也只是法律对于相邻不动产之间相互通行的制度安排,并不具有独立物权的特征。

   三、相邻必要通行权的构成要件及补偿金

    按照一般民法原理,相邻土地之间通行权的成立应当具有下列要件:

    1.土地与公共道路之间没有适宜的联络。其中绝对不通公路的土地称为“袋地”,通行困难的土地称为准袋地。土地与公共道路之间绝对没有道路以及虽有道路但费用过大或具有危险等都满足该条件。

    2.为土地通常的使用所必要。通行权的行使必须是为了土地的通常使用所必要。这应当考虑土地的位置、形状、地势等因素。而且这种利用应当以合法的利用为限。

    3.土地与公共道路之间的隔绝状态并非土地所有人或使用人的任意行为所致。即因地所有人或使用人任意抛弃原来的道路等行为,该土地所有人或使用人不得主张通行权。

需要注意的是,通行权人在行使该权利时,应当采取对相邻土地危害最小的方式进行,减少不必要的对他人土地权利的侵害。同时为了平衡通行权人与相邻土地权利人之间的关系,如果通行权人在形式权利时给对方造成损害时,应当向相邻土地权利人支付必要的补偿金。例如德国民法典、瑞士民法典和日本民法典中都有关于补偿金的规定。按照支付补偿金的条件不同,可以分为两种类型:一种为对价性质的补偿金,即补偿金的支付不以损害的实际发生为必要,即使没有损害发生,也要支付补偿金。另一种为补偿性质的补偿金条款,即补偿金的支付必须以有实际损害的发生为必要,但不以有过失为要件。例如我国台湾地区的民法第788条规定:有通行权的人,于必要时得开设道路,但对于通行地因此所受的损害,应支付补偿金。

    四、本案的启示

    相邻通行权的确立与保护对于维护相邻土地权利人的合法利益,避免纠纷的产生,同时也为相邻宗土地的有效利用提供保证。但是我国现行的法律规定,除了在《民法通则》中对相邻关系进行了原则性的规定外,没有对相邻权进行更为详实的规定。因此在实践中执法人员在处理争议时常陷入无法可依的尴尬境地,为有效解决因相邻问题引起的争议应完善我国关于相邻权的具体规定。

 

    转引自 中国土地矿产法律事务研究中心 国土资源部土地争议调处事务中心编  《土地矿产争议典型案例与处理依据》

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