如何将房产过户给未成年子女？

一、父母可以将一套房产的完整产权过户给未成年人子女

即使是未成年人，父母也可以将其名下一套房产的全部产权过户到未成年子女的名下。注意此时需要关注父母房屋限购的情况，以下以上海地区为例：

根据上海市2024年以来的相关政策规定可知，父母与孩子视为一个家庭，父母将其名下的房产赠与给未成年的子女，不需要审核孩子的购房资格，这区别于普通的非亲属之间房产赠与，在普通赠与中要求受赠人必须符合限购政策，而直系亲属间父母对未成年子女的房产转让直接豁免了这一审核要求。

但是要注意的是，未成年子女属于其父母的家庭购房单位，其名下的房产将直接计入到整个家庭的住房套数，这将会影响整个家庭后续的购房计划。

综合来说，父母是可以将自己名下的房产的全部份额过户给自己未成年的子女，而且由于是直系亲属间的房产转让，则免除了对未成年子女购房资格的审核。

二、过户方式的选择

关于过户的方式，目前可以选择赠与形式，也可以选择通过买卖的方式进行过户。不同的方式将会对之后的税费等问题产生影响。

（一）赠与的方式

赠与方式的适用情况通常为短期（5年以上）无转让计划或追求流程简洁或者子女为外籍的情况。赠与方式流程简单、无增值税或个税，适合追求“省心”的家庭。关于赠与合同可以在不动产交易中心现场签署，不需要提前准备。

（二）买卖的方式

若家庭未来可能出售房产或者想要节省当前契税，则选择买卖方式更加划算，且后续转让的税负更低。（具体税收差异问题下文会进一步讨论）但是操作流程较为复杂，买卖方式需要先完成网签，部分地区还需要对房产进行核价。具体是选择赠与方式还是买卖方式还是需要父母根据自身家庭情况来选择。

三、办理相关过户手续所需要的材料（以采用赠与方式为例）

（一）到场人员

即使该套房产仅在父亲或母亲一个人的名下，或者说不论所要过户的房屋是夫妻共同财产还是婚前父亲或母亲一方的财产，由于要过户给自己未成年的孩子并且需要一名孩子的监护人在场，这种情况下父母双方应当一同前往不动产登记中心进行线下办理。若一方确实有事或者不想前往的，可以前往公证处签署授权委托书，这将会产生额外的一笔公证费用，因此还是建议父母双方一同前往线下办理。

关于未成年的子女是否需要到场的问题，由于孩子年龄尚幼可以不用前往线下的不动产登记中心，但是注意需要由父母作为孩子的监护人全程代办。

（二）准备材料

1. 父母这一方所要准备的材料（若父母均为中国公民）：

父母需要携带二人的身份证原件、二人的户口本原件（以上海为例，若二人为上海户口的，可以不携带户口本原件，在不动产交易中心的现场可以通过“随申办”中的“亮证”功能，在交易中心的窗口即可打印户口本）、二人的结婚证原件以及房产证原件。身份证：这是用来确认监护人身份从而核实家庭信息；结婚证：这是用来证明父母双方的婚姻关系并关联家庭住房套数查询；户口本：这是用来查询父母双方的家庭情况，包括二人的婚姻情况、家庭成员的基本情况以及查询家庭名下的房产情况；以及房产证，这是确认房产产权归属、证明父母有权处分该房产的核心凭证。

2. 未成年子女这一方所要准备的材料

未成年子女需要准备的材料就比较简单，仅需要准备出生证即可。

需要注意的是，随着我国对外开放的程度增加，一些中国父母选择在国外让自己的孩子出生，这样一来，该名未成年子女就成为外籍人员，此时便还需要携带孩子的护照。对于所有外国公文证书，要对该文书进行海牙认证，并且对所有外文公文证书提供翻译件，不动产登记中心可能将会收取原件留档，但具体情况还是要以办事窗口的具体要求为准。

以上就是办理房产过户所需要的材料，对于所需要的具体材料可以在办理过户的线下网点进行询问。此外，还要准备材料原件所对应的复制件，具体准备的份数还需要以当地的不动产登记中心的要求为主。

四、办理房产过户的流程（以采用赠与方式为例）

以上海地区为例，对办理房产过户登记的流程进行简要介绍：

1. 想要办理过户登记的父母双方应当将前文所述的材料带齐后前往房产所在的不动产登记中心办理。办理人可以先到不动产登记中心的咨询柜台现场签署赠与合同，并且可以将所携带的材料交柜台老师进行检查和指导，查看所需材料是否携带齐全。注意，若提前准备好了赠与合同的，最好前往公证处对该赠与合同进行公证以减少纠纷，不过该赠与合同也可以在不动产登记中心的现场进行签署，这样就可以省去办理赠与公证的步骤。

2. 在材料准备完毕后，就可以取号并前往窗口进行过户登记了。将上述材料提交给窗口的工作人员审核后，工作人员会完成产权变更的录入，在缴纳房产证印花税之后（每本价格为5元）等待审核出证，在结清税费后父母作为监护人可以领取登记在未成年子女名下的不动产权证书。需要注意的是，提交材料后并非立即拿证，需要完成税费缴纳流程后才可领取。

五、税收问题

关于办理房产过户中所产生的税费问题，根据选择赠与还是选择买卖的方式的不同而有所区别：

1.采用赠与的方式，需要按照房屋评估价的3%全额缴纳契税，无面积和套数优惠，属于固定不变的税率。另外，由于该赠与属于直系亲属之间的赠与，则免征增值税和个人所得税。

2. 采用买卖的方式将房产过户到未成年人子女名下时，根据孩子名下房产套数、房屋面积来确定税收比例，首套房屋面积在90㎡以下的契税比例为1%；首套房屋面积在90㎡以上的契税比例为1.5%；二套房产面积在90㎡以下的契税比例为1%；二套房产面积在90㎡以上的契税比例为3%，这种情况下相较于赠与的方式来说相对便宜，最大可以节约2%的契税。但是关于增值税和个人所得税则需要根据具体情况考虑，若房产购买满2年的才可以免征增值税，若房产满足“满五唯一”（满五唯一是指：购房满5年且为家庭唯一住房）条件的才能免征个人所得税。

关于契税的计算方式，以下假设房屋评估价为100万元，按照赠与方式过户房产的，需缴纳契税3万元（100万×3%）；按照买卖方式过户房产的，若符合首套、90㎡以下条件，契税为1万元（100万×1%），可节约2万元。

3. 除了上述税费差异以外，这两种方式还存在后续转让的隐性税费差异，其关键的区别是：以买卖的方式，获得该房产的未成年子女在后续出售该房产时，计税基础（即计算税费时参考的房屋价格）以本次买卖的交易价格为准。若满足“满五唯一”可免征个税；即便不满足，也仅按全额1%或差额20%缴纳个税，税负相对可控；以赠与的方式，获得该房产的未成年子女后续出售该房产时，若不满足“满五唯一”的条件，个税计算的计税基础以赠与环节的房屋评估价为准，若房产有较大增值，将产生高额个税。

六、总结

父母可以将自己名下的房产过户给自己未成年的子女，而且由于是直系亲属间的房产转让，则免除了对未成年子女购房资格的审核。父母双方携带材料齐全后最好双方均到线下的不动产登记中心办理，未成年的孩子则不用前往线下。在向窗口递交材料后，还要注意缴纳税费的问题，买卖和赠与这两种方式下的税收情况不同，在选择时要结合自身情况加以考虑。另外，若选择赠与方式的，赠与合同可以在不动产登记中心进行签署而不用提前准备。

附实用表格归纳：

1.买卖和赠与的差异

过户分为赠与和买卖两种方式，核心差异如下：

父母需根据家庭长期规划选择过户方式。

2. 父母方材料（中国公民）

3.未成年子女方材料

4. 现场办理步骤（以浦东新区为例）

5. 浦东新区办理时间总结

总耗时：预约3-7天+现场办理1.5-2小时+出证3个工作日；

加急情况：无加急通道，需严格按预约时间办理，逾期需重新预约。

6. 费用明细（以浦东新区房地产交易中心实际收费为准）

（1）核心税费（赠与方式）

（2）其他可能产生的费用

（3）与买卖方式的费用对比（补充参考）

7.实操注意事项（浦东新区专属提示）

（1）材料规范：所有复印件需清晰可辨，出生证、护照等关键材料需复印完整，不可裁剪；

（2）赠与不可撤销：一旦完成过户，除法定情形外（如子女侵害父母权益），赠与不可撤销，需提前确认家庭意愿；

（3）后续交易限制：未成年子女成年前，父母不可擅自出售该房产（除非为子女利益且经公证处公证）；

（4）评估价确认：浦东新区交易中心采用系统自动评估，若对评估价有异议，可申请第三方机构评估（需额外付费，耗时5-7个工作日）；

（5）错峰建议：每月10-20日办理人数较少，避免1-5日、25-30日（税费申报高峰）。

作者：刘星宇