房产出卖人实施欺诈行为需要承担什么责任？

适用惩罚性赔偿责任的三种情形

与《解释》第8条规定相对应，本条列举了三种可以适用惩罚性赔偿责任的情形。

(一)商品房出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为

《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条明确规定，商品房预售必须取得预售许可证明。但在实际生活中，由于我国房地产市场管理机制不完善、市场功能不健全、交易秩序无序化，使得某些房地产开发企业借机违法经营，无证销售的违法行为时有发生，严重损害了广大买受人的合法利益。《城市房地产开发经营管理条例》第24、25条明确规定：房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期等证明材料；(2)营业执照和资质等级证书；(3)工程施工合同；(4)预售商品房分层平面图；(5)商品房预售方案。房地产开发主管部门同意预售的，应当核发商品房预售许可证明。可见，商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件。而无证销售行为往往表现为出卖人在没有取得房地产开发主管部门核发的预售许可证明的情况下，故意隐瞒该事实，甚至提供虚假的预售许可证明，诱使房屋买受人作出错误意思表示与其订立商品房买卖合同，收取购房款或者定金。依据前述对欺诈行为的论述，房屋出卖人的这种行为完全符合欺诈的全部构成要件，属于典型的欺诈行为。

根据《合同法》第54条第2款，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的规定，买受人可以请求撤销因受欺诈而订立的商品房买卖合同。但由于房屋出卖人故意隐瞒的是没有取得预售许可证明的事实，根据《城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条及《合同法》第52条的规定，没有取得商品房预售许可证明而订立的商品房买卖合同，又属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当认定该商品房买卖合同无效。这时就出现同一商品房买卖合同既属于欺诈行为，具备了可撤销的条件，又具有违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，发生了撤销和无效的竞合问题。即对此类合同效力应认定为是可撤销合同，还是无效合同?从法律规范的适用的一般原则上讲，应当以危害性较大的欠缺要件吸收危害性较小的欠缺要件作为标准，来决定该项合同的效力为无效还是可撤销。据此，对房屋出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，使买受人陷入错误认识并基于该错误认识与出卖人订立的合同，应当为无效合同，而不应作为可撤销合同处理。

根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但由于房屋出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人，损害了广大买受人的合法，而且违反了法律、行政法规的强制性规定。其结果是直接导致买卖合同无效，使得买受人的购买房屋目的落空，严重侵害了买受人的基本生存居住权益。无论从维护买受人的个人利益出发，还是从保护国家利益、维护社会诚信体系目的出发，均应对出卖人的这种主观恶意行为予以严厉制裁。因此，《解释》规定，房屋买受人除可请求出卖人承担合同无效的责任外，并可请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。当然，鉴于我国目前房地产市场的客观实际情况，出卖人没有取得预售许可证明即与买受人签订的商品房预售合同并非全部无效，根据《解释》第2条规定，如出卖人在起诉前采取补救措施取得预售许可证明的，可以认定商品房预售合同有效。

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为

社会实际生活当中，有不少房地产企业为解决资金短缺问题，将其自行开发建设的房屋抵押给银行获得贷款后，在既不通知抵押权人，不告知买受人的情况下，甚至是故意隐瞒该房屋已经登记抵押的事实，又将设定抵押的房屋出卖给买受人的情况，甚至有的房地产企业借房地产管理环节薄弱之机，就同一房屋重复抵押、重复出售，严重损害了广大人民群众的根本利益，导致大量纠纷，扰乱了社会秩序。

《担保法》第49条第1款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”据此，在商品房买卖合同的出卖人出卖已经办理抵押登记的房屋时，应通知抵押权人，告知买受人房屋已经抵押的情况，以便买受人决定其是否购买负担有抵押权的房屋，否则，商品房买卖行为无效。但从《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”的规定和担保物权的法理看，抵押人转让已办理登记的抵押物的，抵押权人不仅享有对抵押物的物上代位权和追及权，而且买受人也享有对抗追及权的涤除权。同时，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人有权对抵押物进行法律上和事实上的处分。因此，对出卖人未通知抵押权人或者未告知买受人房屋已经抵押的情况而出卖抵押房屋的行为，按无效予以处理似有不妥，我们认为可将其作为可撤销的民事行为处理为宜。理由如下：(1)根据抵押权的设定、权利内容、性质，抵押权的设定是既不转移抵押物的占有，更不得留抵，它只是对抵押物价款的优先受偿，是一种变价权、价值权，它具有物上代位性、追及效力，抵押权的效力不因抵押物的转让而受影响。(2)抵押权设定后，抵押物所有权并未发生移转，抵押人仍有权处分抵押物，并不因此构成对抵押权的侵害。(3)合同自由原则决定了对合同效力的认定应充分尊重当事人的意志、不宜过多干预。因此，对出卖人转让抵押物来通知框押权人或者未告知买受人房屋已经抵押情况的行为，不宜按无蚊行为处理，应认定为可撤销的欺诈行为，根据《合同法》第54条第2款规定，受欺作而签订的合同为可撤销的合同，对可撤销合同的效力，可首先按照受诈的买受人的意志来认定，著买受人愿意接受已设定抵押的房屋，就应认定买卖行为有效：买受人不愿意接受该房屋的，可向人民法院或者神裁机构请求撤销，如按无效处理，根据《合同法》规定，无效为当然自始无效，并由人民法院和仲裁机构确认，当事人丧失了选择权，不利手体现合同自由的原则精神，也不利于商品交易关系的发展，而且如按无效处理，其后果只能是返还财产、赔偿损失，使出卖人逃避了违约责任的承担，如按可撤销合同处理，则可由买受人根据其意志选择继续履行合同，请求出卖人承担违约责任，可以更有效地保护买受人的合法权益。司法审判实践中，一些人民法院对此类行为也是按照可撤销合同来认定处理的。如上海市高级人民法院制定的《关于民事案件审理的几点具体意见(沪高法民〔2000〕44号)》对房地产开发经营企业将所开发的房地产抵押后未告知买受人进行出售的行为，认为根据《合同法》第54条第2款规定，应属欺诈行为，买受人有权请求人民法院变更或者撤销房地产买卖合同，买受人自知道或者应当知道撤销事由一年内没有行使撤销权的，买卖合同有效。

如前述，出卖人出卖抵押房屋的处分行为虽然不宜按无效处理、面且在买受人尚未请求撤销之前仍为有效，或者在买受人同意继刻履行并行使涤除权的情况下可以取得房屋，但在买受人行使涤除权之前，由于该房屋已被设定抵押，因此，房屋所有权始终受到抵抑权道及效力的限制。而在实践中，因房屋买卖金额较大，买受人往往也没有是够的财力行使涤除权，所以，买受人对抵押房屋的所有权也自始处于不稳定状态，这对买受人极为不利。再加上房地产开发经营投资数颜巨大、商业风险也相应增大，一日出卖人不按约履行或者无力偿还抵押权人的贷款，抵押权人即可行使抵押权请求折价、变卖抵押房屋而优先受偿，这时买受人的利益将无法得到保护，买卖房屋的目的无法实现。实际生活中，买受人在得知房屋已被设定抵押的情况下，往往只能被动地采取请求撤销合同的方式来维护自身权益，而不是继续履行合同或者行使涤除权。对于绝大多数买受人来讲，房屋是其赖以生存的根本，虽然买受人可以请求撤销合同予以救济，但其订立合同的根本目的也就无法得以实现，严重地损害了买受人基本生存权益。而合同撤销后，出卖人承担的责任也仅仅是返还已收取的购房款和赔偿损失，这远远不能弥补买受人因此所遭受的损害。为制裁和遏制出卖人的这种严重损害买受人基本生存权的欺诈作为，《解释》将故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤销的行为，明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。当然，若出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋上所设定的抵押权，而使买受人能够取得完全所有权的房屋的，行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同的不予支持。

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

该条规定的情形虽也属于一房数卖的行为，但与第8条规定的一房数卖行为的侧重点不同。第8条规定的一房数卖主要解决的是因出卖人将所售房屋又另行出卖，致使第一买受人无法取得房屋的违约行为的责任承担问题。而本条解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已出售的事实或者所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致第二买受人无法取得房屋，合同目的无法实现的责任承担问题。

如前述，在本条规定的情况下，虽然签订的买卖合同均为有效，但在出卖人将房屋交付给第一买受人时，第二买受人自然无法取得房屋，而拆迁补偿安置协议因具有优先效力，第二买受人的债权无法对抗，于此情形第二买受人更是无法取得房屋。因在本条规定的情形中既存在有出卖人的欺诈行为，也有因出卖人无法履约导致合同目的无法实现的违，买受人可有权选择请求撤销合约行为，所以，对买卖合同的法律后果同或者解除合同。因此，本条在买卖合同的法律后果上明确规定了被撤销或者解除两种情况。只要因出卖人故意隐瞒所售房屋已与他人签订买卖合同或者为拆迁补偿房屋的事实，导致买卖合同被撤销或者解除的，均可适用惩罚性赔偿