房屋买卖合同纠纷案件审查要点

房屋买卖合同纠纷是涉房地产案件中的一种主要类型，案件量大、标的额高、当事人矛盾激烈、事实及法律争议多是其突出特点。作为合同纠纷案件的一种分案由，房屋买卖合同纠纷的审理程序、审理方法、审理技巧及主要审理要素与一般合同纠纷没有明显不同。对于不同程序上的具体要求和内容，民事诉讼法及相关司法解释均有明确规定，此处无须赘述。但，由于房屋买卖合同纠纷案件涉不动产交易，与不动产登记制度、市场宏观调控政策等息息相关，因此具有专业性特点。本文仅根据房屋买卖合同的特点，着重指出各个审理阶段需要注重的问题。

一、立案阶段

房屋买卖合同纠纷作为合同法明文规定的有名合同，在最高人民法院关于案由的相关规定中作为一种分合同纠纷案由作出了单独的规定。在立案阶段，需要审查的除了民事诉讼法上规定的立案条件外，就案由、管辖等方面应特别重视和加强审查。

1审查案由

审判实践中，不少当事人（或代理人）将凡是具有“房屋”、“产权变更”要素的纠纷统统作为房屋买卖合同纠纷，容易将房屋买卖合同纠纷与商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、所有权确认纠纷、赠与合同纠纷等产生混淆。此外，还有一些房屋买卖合同纠纷是以其它类型合同形式出现，比如，以房抵债协议易被误判为民间借贷，但实际上，因为双方已协议将债权债务清算后转化为房款，所以法律关系也应已转化为房屋买卖合同。这就要求立案法官在立案审查时，既要审查基础合同的形式，还要对基础合同的本质内容进行基本审查。

2、审查管辖

根据民事诉讼法及相关司法解释，除政策类房屋买卖合同纠纷外，一般的房屋买卖合同纠纷不似一般不动产案件适用专属管辖规定，而是适用一般合同地域管辖，即由被告住所地或合同履行地法院管辖。此外，作为一般合同地域管辖，当事人还可以在书面合同中协议选择由合同订立地、原告所在地、标的物所在地人民法院管辖。

二、庭前准备

每个对庭审准备充分、对审判节奏掌控严密的法官都会在收案后作足庭前准备工作，通过仔细阅卷、联系当事人或者庭前会议等方式先行了解案情、为正式开庭做好铺垫。对于房屋买卖合同纠纷的庭前准备工作，除了常规性的固定诉讼请求、庭前证据交换等，还应特别注意以下几项。

1、查明争议房屋产权状况

对于原告诉请中要求变更房屋产权的案件（如：原告诉请要求被告继续履行买卖合同、过户房屋；原告诉请要求确认买卖合同无效、被告将房屋产权恢复登记至原告名下等），法官庭前应先行要求原告提供争议房屋不动产登记簿。

需要说明的是，由于设立抵押权、涤除抵押权等手续的办理周期较短，因此为了确保法官掌握房屋最新的产权情况，应要求原告提供一周内调取的不动产登记簿。经查询获知争议房屋上存在本案当事人之外的他人为权利人的，或查有房地产抵押登记信息的，如案件需要，法官应庭前及时追加权利人、抵押权人为第三人参加诉讼。

2、向原告释明保全事宜

同样，对于原告诉请中要求变更争议房屋产权的案件，为了防止案件审理中出现房屋权利转移、权利受限等情况影响原告合法权利的实现及案件的正常审判，法官收案后应及时与原告取得联系、告知保全事宜并释明相关风险。对于原告经释明后坚持不申请保全的，法官应记明笔录。如此后经庭审认为原告的诉请将获得准许的，判决前应再行要求原告提供最新的不动产登记簿，以查明是否存在房屋产权转移、受限的新情况。

3、注意被告的反诉与抗辩问题

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常出现被告将反诉内容作为答辩意见提出，要求直接在本诉中处理或抵扣的情况。比如，房屋卖方起诉买方支付购房尾款及逾期付款违约金，而买方则答辩原告未及时迁出户口已构成违约、逾期迁移户口违约金累计已超过购房尾款等。针对此类情况，法官应在对基础合同条款进行审查的基础上，准确判断被告相关主张是属于抗辩还是反诉，并根据个案情况分别予以释明。如对于前一案例，应向被告释明该主张应作为反诉提起，并尽快将反诉状送达原告以加快审理周期。

4、如有需要可追加中介公司作为第三人参加诉讼

在房屋买卖合同案件的庭前会议或双方书面陈述中，经常出现买卖双方对交易细节尤其谁是违约方的陈述各执一词、且双方均可能存在证据不足的情况；此外，房屋买卖过程中，还存在买卖双方将房款交由中介公司代为管理，而案件中需要处理相关房款的情况。对于上述两类情况，法官可庭前及时追加提供居间服务的中介公司作为第三人参加诉讼。

三、庭审审查

庭审，是诉讼中最重要的审理阶段，法官通过听取双方当事人的诉辩意见，固定原告的诉讼请求及请求权基础，明确双方当事人的争议焦点，指导当事人围绕争议焦点展开对事实的调查、提供证据及发表质证意见，从而查明事实、分清责任，为正确裁判或组织调解奠定基础。房屋买卖合同纠纷的案件审理中应特别注意以下几个方面的审查。

1、对购房人购房资格的审查

对于购房人起诉或反诉要求继续履行买卖合同、出售方配合过户房屋（特指居住类房屋，商铺类房屋不在此类）的案件，法院应注重对购房人是否具备购房资格进行审查，避免法院成为当事人恶意串通、规避房地产市场调控公共管理政策的途径。如案件需要，可要求购房人提供户籍证明、婚姻状况证明、自身及其家庭成员在本市拥有住房情况、个人城镇基本养老保险缴费情况等证明材料，并出具如实承诺书（如因购房人恶意隐瞒其不具备购房资格的致使房屋无法过户的，不利后果自行承担）。

2、对合同继续履行现实可能性的审查

购房人起诉或反诉继续履行买卖合同的案件中，法院除了查明事实争议及正确适用法律外，还需注意合同有无继续履行的现实可能性，避免将案件推入判决生效后却无法执行的尴尬境地。如，购房人要求房屋过户的同时，其是否具备了支付房款的经济能力？购房人要求交付房屋，房屋的现状是什么，有无转租他人，购房人是否申请追加承租人作为第三人参加诉讼？购房人要求房屋过户，房屋上存在抵押权且抵押权金额高于未付房款，则清偿债务、涤除抵押权是否存在现实基础？等等。

3、对司法鉴定程序的启动及鉴定意见的质证

在房屋买卖合同纠纷中，经常会出现涉及对房屋价值、装修价值、房屋质量及修复方案等进行司法鉴定的情况。这些鉴定内容，虽然从性质上属于当事人提供的证据材料，但从内容上却是确定案件基本事实的主要依据。正是由于司法鉴定意见对案件最终结论可能具有非常重要的作用。所以，从司法鉴定程序的启动到鉴定意见的质证都应充分保障各方当事人的程序性及实体性权利，在庭审中予以固定，并安排鉴定人对各方当事人的质证意见发表专业意见，从而使得法官对鉴定意见是否足以成为定案证据作出正确判断。

4、对争议房屋的性质审查

由于房屋的不同性质将可能影响到买卖合同的效力、买卖合同是否具备过户条件等案件重要事实（如：动迁安置配套房在一段期间内不得交易过户；经济适用住房一段期间内不得直接上市交易等），因此争议房屋的性质是法官必须审查的主要内容，法官通过不动产登记簿获知争议房屋是否属于动迁安置配套房、经济适用住房等。

5、法官释明权的正确行使

在房屋买卖合同纠纷中，常有原告起诉要求被告支付违约金的情况。在此类案件中，法官应注重行使释明权，即使被告明确抗辩其不构成违约、不应承担违约金的情况下，法官也应进一步释明其具有要求法院调整违约金的权利、并询问其对违约金金额是否过高、是否要求法院予以调整。

此外，当事人达成以房抵债协议、并要求法院制作调解书的，法官应严格审查协议是否在平等自愿基础上达成，对可能存在重大误解或显失公平的，应当予以释明。

四、实体审理

如果说以上三部分主要涉及的是房屋买卖合同纠纷程序方面的审查，则以下几点是此类纠纷中最为关键的实体性部分的审理重点。

1、买卖合同的成立与效力

对于房屋买卖合同纠纷，根据合同的效力及履行情况，可以将原告的诉讼请求分为请求确认合同无效、请求撤销合同、请求继续履行合同、请求解除合同几类，其中合同继续履行或合同解除的前提均是合同成立并生效。所以说，房屋买卖合同案件审理的第一步即需要对合同的性质及效力进行判断。

需要说明的是，鉴于当事人（甚或代理人）诉讼能力受限，常有原告混淆合同无效、合同撤销、合同解除从而影响了其请求权基础。譬如，我曾遇到非合同一方当事人的原告以“合同双方当事人恶意串通、损害原告作为第三人的利益”为由要求撤销房屋买卖合同的案件。对于此类情况，法官应向当事人进行释明。

2、当事人合同义务的履行情况

当事人合同义务的履行情况是查明案件事实的关键，是确定当事人违约责任的重要依据，也是处理案件纠纷的重要突破口。审查当事人是否履行合同义务，主要是依据当事人提供的证据材料，对当事人履行合同义务的方式、数量、时间、质量等进行综合审查。其中，对于购房人合同义务的审查主要包括购房款是否及时全额支付、购房贷款是否按时审批通过、购房人是否获得购房资格等，对于出售方合同义务的审查主要包括出售方是否按时涤除抵押权、是否积极配合购房人办理贷款、是否按约过户或交付房屋、交付房屋是否存在质量瑕疵、出售方是否按时迁移户口等。对于买卖双方合同义务的审查主要包括是否按时进行网签、交易税费的支付情况等。

3、违约责任的承担方式

在确定了买卖一方当事人构成违约后，法官接下来需要审查的是违约方应当承担怎样的违约责任。《合同法》规定的违约责任形式是有继续履行、采取其他补救措施、赔偿损失、支付违约金等，这些形式上均可以适用于房屋买卖合同。一般情况下，法官应根据双方当事人合同的约定，结合当事人的诉讼请求，确定违约方应当承担违约责任的方式。尤其对于违约金金额的确定，应特别注重从诚实信用原则、公平原则出发，根据当事人的违约责任、守约方的实际损失等情况予以确定。

文/蒋梦娴