房地产开发商将他人认购的商品房卖掉，需要承担什么责任？

房地产开发商与购房认购者签订了认购书，认购书约定拟购买商品房的位置、面积、价格、诚意金，同时载明开发商将以书面形式通知购房者签订商品房买卖合同，届时诚意金抵作房款。认购书记载有购房者身份证号码和联系电话。

购房认购者于认购书签订当日支付诚意金，开发商出具收据。

楼盘物业建成，开发商取得预（销）售许可证。开发商将其一层全部销售他人，其中包括购房认购者在认购书中认购的房屋。

开发商将购房认购者已认购房屋另售他人，构成违约，应承担相应的违约责任。主张认定开发商违约及确定具体的违约责任应着重围绕以下问题方面进行。

一、确认认购房屋与另售房屋的对应关系。

要确认认购书记载的认购房屋是否为开发商已建成、并另售他人的现房房屋。因为签订认购书时，往往房屋还未建成，不能明确确定房屋标的。事后，开发商也否认其另售的房屋是购房认购者认购的房屋。

此时，一般需要对照房屋设计施工图、平面图、结合开发商陈述、另售房屋的《商品房买卖合同》及对应的认购书、配合实地勘察，进行合理确定、核对。

上述材料一般由开发商掌握。如房地产开发商不据实陈述，或者陈述前后不一致，法院可以视情况要求开发商提供其中几种材料或者全部材料，达到调查清楚事实即可。购房者可以申请法院调查或者开具律师调查令进行调查。

比如，开发商否认其另行出售的房屋是购房者认购的房屋，法院可以要求开发商提供与所售房屋《商品房买卖合同》对应的其他认购书。如开发商不能提供，则应承担不利后果。

二、考察开发商在取得预（销）售许可证后，是否履行了书面通知义务。

首先，由房地产开发商对其履行书面通知义务进行举证证明。其次，结合商业实践和习惯综合判断。如开发商知道购房者联系电话，知道其的业务活动范围，或者曾有过电话联系，但最终未书面通知，表明其应该能够通过书面方式通知未书面通知。法院则认定其未履行书面通知义务。

三、违反预约合同，应承担相应的违约责任，向认购人返还诚意金及利息，赔偿可期待利益损失。

双方签订的认购书对房屋的位置、价款、认购时间及双方的初步权利义务做了约定，并对签署正式买卖合同作了安排，认购书构成独立、有效的预约合同。

双方应在认购书约定的条件成就后按约定履行，签订商品房买卖合同，将房屋卖给购房认购者。

开发商在取得预（销）售许可证后，未履行约定的通知义务，将认购房屋卖给他人，导致事实上不能履行，双方无法按认购书的约定继续履行，无法继续签订商品房买卖合同。房地产开发商应承担相应的违约责任。开发商首先应向认购人返还诚意金及利息。

因认购书（预约合同）与商品房买卖合同（本约合同）法律性质不同，认购书也缺乏对付款时间、付款方式、房屋交付条件及交付日期等主要内容。关于交付房屋上述内容需要双方进一步通过协商在本约合同即商品房买卖合同中予以确定。故关于可期待利益损失的确定，没有明确的合同依据，需综合考察房屋所在地近年房地产市场发展的态势情况及双方当事人履约情况进行确定，以认购房屋价格上涨部分为限。

最终应以开发商将因违约实际获得的差价利益返还给购房认购者作为可期待利益损失赔偿。具体计算方法为开发商实际销售价格与认购书约定价格的差价，乘以相应房产面积。

开发商销售时未如实全面告知商品房不利因素，是否需要负责？

【案情简介】张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，附件《开发商关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明“该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况”。张某收房后发现商品房阳台被毗邻会所屋顶遮挡，影响采光和景观，遂诉至法院请求判令某房产公司赔偿损失。

张某与房产公司签订《商品房买卖合同》时，上述不利因素尚未形成。某房产公司在销售时仅向张某告知商品房与活动中心相邻，但是并没有告知活动中心的楼高、该活动中心与商品房的间距以及对商品房的遮挡程度等。张某收房之后发现商品房客厅阳台正向被毗邻的小区商业文化活动中心的屋顶和挑檐遮挡，影响了商品房采光，活动中心屋顶平台上放置的一些配套设备亦影响商品房观景视线，同时活动中心屋顶平台与商品房客厅阳台间距很近，商品房住户存在一定安全隐患。于是法院判决认为，该房产公司在销售的时候未完全尽到提示说明义务，判决该房产公司按购房总价款的3%赔偿张某的损失。

在商品房销售过程中，房地产开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况，在说明商品房的不足和瑕疵信息之后让客户自行决定是否需要继续购买。本案中开发商未履行提示说明义务，并且已售商品房的瑕疵影响整体使用功能和价值，造成购房人预期的心理舒适度降低的，所以开发商应承担赔偿责任。

综上，如果开发商销售时未如实全面告知商品房的不利因素，需要承担民事责任。