房产中介未向买受人告知限购政策承担责任吗？

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）就审理了这样一起案件，最终该院判决中介未尽到告知义务，退还服务费，并承担买家支付的60%违约金。

案情回顾

2021年4月，李女士与丈夫协议离婚，约定将婚内一套房屋归女儿所有。离婚后，李女士与友邻中介公司签订协议，出卖了该套房屋，并应中介公司要求，提供了离婚证和离婚协议等材料。

同年6月，李女士又在该公司的介绍下，与顾先生夫妇签订《房地产买卖居间协议》，约定李女士购买顾先生夫妇俩的一套价值268万元的房产，并约定双方按照总房价款的百分之一支付中介公司居间报酬，以及如果一方违约，违约方需要按总房价款的20%向守约方支付违约金等。

此后，李女士向顾先生夫妇支付了前期购房款265万元，向友邻公司支付了中介费16,800元。然而在办理相关手续时李女士才获知，2021年1月上海出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》第三条规定：“严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”按照现行政策，离异不满3年的她，并不符合再次购房的要求，导致她和顾先生夫妇之间的房产买卖协议无法正常履行。

无奈之下李女士诉至法院，要求解除房产买卖协议，法院判决双方合同解除，顾先生夫妇返还李女士已付房款，但李女士作为违约方，顾先生夫妇可请求其按约支付违约金，并酌定李女士承担违约金26.8万元。

争议焦点：

没能买上房，却还支付了一大笔违约金，李女士气愤不已。她认为中介公司作为专业的服务机构，应该对相关政策非常了解，并且她卖出的房屋也是通过同一个中介介绍出售，对她离异的情况已经知晓。在这样的情况下，中介却未告知她并不符合购房资格，还促成她再次购房，造成了损失。中介公司应该返还中介费，并承担她向卖家支付的违约金。

中介公司则认为，其不存在隐瞒或者故意损害李女士利益的行为，而是按照协议履行了相关义务，尽到了中介的职责。李女士应该支付必要的中介服务活动费，并且对于房屋买卖这种重大的民事行为，李女士应当有确认自己购房资格的义务，需主动查询相关房产政策。现因李女士自己不去了解而造成了损失，应当自己承担相关责任。

双方协商不成，李女士将中介公司告上了法院，请求解除双方签订的居间协议，中介公司返还中介费16,800元以及赔偿李女士损失26.8万元。

法院判决：

委托人和中介公司均需担责。

一审法院认为，本案中，李女士因中介公司未告知限购政策导致房产买卖协议无法继续履行，并支付了相应的违约金，该案的审理事关政策波动背景下的房地产交易市场，对房地产买卖过程中双方权利义务的认定具有典型意义，能够对房屋中介服务市场产生规范化指导作用，属具有普遍法律适用指导意义的案件，故申请提级由上海一中院审理。上海一中院遂根据相关法律规定作出由该院审理的裁定。

上海一中院经审理后认为本案的争议焦点在于：1.李女士和中介公司之间的《房地产买卖居间协议》是否应当解除；2.李女士所遭受损失的过错责任如何认定。

第一，该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。现因上海房屋限购政策的缘故，李女士不具备购房资格，致使双方签订协议的目的不能实现，根据相关法律规定，委托人或受委托人可以随时解除居间合同，故对于李女士要求解除协议的诉请，该院予以支持，其已支付的居间费16,800元应由中介公司予以退还。

需要指出的是，从内容看，《房地产买卖居间协议》区别于一般意义的居间协议，其内容兼合多种法律关系，除通常意义上的由中介公司向李女士报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务外，中介公司还需履行协助李女士交换房屋、办理过户手续等义务，故中介公司主张已完成居间义务而不同意解除协议的理由不成立。

第二，对于损失赔偿，应在确定损失范围的基础上根据各自过错大小予以认定。本案中，李女士因无法履行协议，导致与案外人间的房屋买卖纠纷中被判定违约并承担了26.8万元的违约金，对该部分损失的承担应综合双方各自的职责、义务及履约情况等予以判定。

首先，就李女士而言，其作为有完全民事行为能力的成年人，在进行购买房地产这类重大民事法律行为时，理应尽到应有的审慎义务，对于政府部门公布的相关购房政策，有义务进行学习和了解，并在购房前对自己的购房资质作出相应判断。但李女士疏于了解亦未向中介公司主动询问相关事宜，自身存在一定过错。

其次，就中介公司而言，作为具有专业知识的房地产中介机构，其收取中介服务费即应提供相应的专业指导及服务，这也是社会分工下的行业要求。

本案中，中介公司协助李女士出售自己的房屋在先，已经知晓了其离婚的基本事实，在政府部门已经出台与离婚相关的限购政策背景下，理应对李女士的购房资格加以关注并及时提供政策指导和专业帮助，但中介公司在这方面的工作明显存在缺失，在案证据显示中介公司并未向李女士提示过资质问题或主动询问她的购房资质情况，难言其尽到了中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对李女士因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。

综合双方应负的民事义务、民事责任及在本案中的过错大小，上海一中院认定系争损失由李女士、中介公司按4:6比例分担为宜，中介公司应赔偿李女士损失16.08万元。

上海一中院遂作出上述一审判决，判决后双方均未上诉。

来源：上海市第一中级人民法院