房屋权属登记程序

为规范房屋权属登记工作，推进统一的房屋交易权属信息系统建设，提高房屋交易权属管理部门的办事效率和服务水平，以上海市为例，上海市建委依据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令）、《上海市城市房地产转让管理办法》（市政府第135号令）、《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》（建办住房〔2004〕78号）、《关于印发＜房屋权属登记工作规范（试行）＞的通知》（京建权〔2005〕1166号）的有关规定，自2006年10月10日起实行网上办理房屋权属登记工作（上海市建设委员会《关于网上申请办理房屋权属登记》京建交〔2006］885号）。

1．单位申请人网上申请初始登记

凡申请房屋权属初始登记的申请人为法人或其他组织（以下简称单位申请人）的，需通过上海市房屋交易权属信息系统进行网上申请。网上办理初始登记后，在办理该房屋权属转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，单位申请人也需通过权属系统进行网上申请。

各权属登记部门的受理、审核人员需通过政府专网访问权属系统，核对网上信息填写是否完整，对申请材料齐全并符合权属登记条件的，予以核准。发证人员通过权属系统打印房屋权属证书后，将申请审核材料归档。

个人申办权属登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到权属登记部门办理。

2．单位申请人网上申请初始登记的程序

（1）进行房屋实测面积成果备案

单位申请人应按照《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》（京建交〔2005〕1117号）的有关规定，到上海市房地产勘察测绘所办理实测成果备案，上传房屋实测数据并领取《测绘成果备案表》。

已取得预售许可的楼栋还需通过权属系统建立房屋实预测数据对应关系。

（2）网上填写初始登记申请信息

单位申请人登录上海市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“申请权属登记”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在“权属管理”模块中填写房屋权属登记的相关申请信息。

（3）网上打印申请书等相关材料

单位申请人按要求填写完成后，在线打印《房屋所有权初始登记申请书》、《房号清单》、《房屋状况附表》，预售房屋的还需在线打印《预售房号和现房房号对照表》。

（4）单位申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到权属登记部门申请办理初始登记。

3．网上申请转移、变更、他项权利、注销等登记工作流程

（1）单位申请人在办理转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，须通过网上填写房屋权属登记的申请信息，并在线打印相关申请书。

（2）单位申请人持网上打印的材料、其他申请登记的相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到权属登记部门办理相关登记。

4．现房销售之前，开发商需履行以下申请流程

（1）申请人登录权属系统后，在“现房销售”模块，填写申请信息，在楼盘表中选择拟销售的房屋并下载打印《现房项目网上签约申请表》。

（2）开发商携带以下材料到市建委房屋交易市场管理处申请现房销售：

①网上打印的《现房项目网上签约申请表》（原件）；

②授权委托书（原件）；

③房屋所有权证（验原件留复印件）；

④国有土地使用证（验原件留复印件）；

⑤建设工程规划许可证（验原件留复印件）。

市建委核对网上申请信息后，将符合现房销售条件的房屋开通签约系统，开发商可进行现房合同网上签约（含网上认购）。

已通过网上办理初始登记的房屋，不再办理补录初始登记信息的确认工作。

二、现房销售的法定条件

商品房现售条件包括：房地产开发商具有的法定资格和企业资质证书、取得了土地使用许可证书、持有工程规划和施工许可证、竣工验收合格、落实拆迁安置、具备市政设施使用条件和物业管理方案落实七个条件。

1．现房销售应当具备哪些条件

（1）现售商品房的房地产开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发商资质证书（《商品房销售管理办法》第7条）；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

2．现房销售中都有哪些禁止性的规定

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条）。

3．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，符合哪些条件

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（《城市房地产管理法》第38条）；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批（《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条）。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

三、委托中介机构代理销售

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发商可以委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构销售商品房。

房地产开发商委托中介服务机构销售商品房的，应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并应当如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房；不得收取佣金以外的其他费用。

四、取得房屋所有权权属的标准

对于商品房买卖完成的标准界限，在理论界和司法实践中有以下几种观点：

1．房款付清，交付房屋

购房人付清房款、房地产开发商向购房人交付了房屋，则房屋买卖已完成。其主要理由有两点：其一买卖合同已得到履行，当事人已各自履行了其主要义务；其二交易目的已达到，房地产开发商拿到了房价款，购房人已得到房屋。

2．立契过户完成

买卖双方办理完立契过户时，房屋买卖便已完成。其主要理由为：办理完立契过户，说明政府已同意交易，买卖便已完成。政府主管部门所推荐的商品房买卖契约，不是所有权凭证。买卖契约是政府主管部门商品房买卖行为规范化的一种引导，防止欺诈和显失公正。

3．购房人获得房屋所有权证书

立契过户一个完整的房屋买卖应当包括买卖合同的订立和履行两个阶段，当事人的义务应当既包括合同中约定的义务又包括法律、法规所规定的义务。如前文所述，房屋买卖所转移的是房屋的所有权，而所有权应以登记为准，如果房地产开发商将房屋交付给购房人，购房人所取得的仅是占有权和使用权，而不是完整意义上的所有权，仅履行了交付义务不能视为所有权已转移。

购房人申请商品房产权登记应由购房人主动申请。在办理产权登记过程中需要房地产开发商密切配合，否则产权登记不能顺利办理。房地产开发商的配合应当是合同后义务，如果房地产开发商虽然向购房人交付了房屋，但不履行其合同后义务，则房屋产权不能发生转移。