法院遇到“一房二卖”会怎么判？

1. （2020）沪0107民初3881号：本案中，被告就涉案房屋先后与第三人唐英、原告陈华伟签订预售合同，涉及一房数卖，在一房数卖存在数份合同的情形下，判断各份合同的效力以及哪份合同可受到优先保护从而得以实际履行至关重要，对此应依据办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等因素加以综合衡量。

首先，关于涉案房屋上的预告登记问题。根据法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，第三人虽就涉案房屋办理了预告登记，并于2004年1月14日成为预告登记权利人，但涉案房屋已于2008年11月19日核准登记至被告名下，不动产登记的条件已经成就，第三人唐英至今未办理房屋过户手续，预告登记失效，不能排除其他买受人继续履行的请求权。

其次，关于“一房数卖”合同履行中权利保护顺位的确定问题。本案中原、被告就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，原告已依约向被告支付了全额房价款，并与被告完成了房屋交接，合法占有房屋实际居住至今。被告目前已办妥涉案房屋初始登记手续，根据合同约定，被告应当协助原告办理房屋过户登记手续，故原告要求继续履行合同于法有据，本院予以支持。

反观被告与第三人就涉案房屋所签订的《上海市商品房预售合同》。被告与第三人唐英于2004年所签订的合同虽早于原、被告，但合同签订至今已逾十余年，第三人未办理房屋产权登记，亦未实际占有房屋且从未要求实际居住人搬离，与一般的房屋买卖交易惯例不符，加之被告法定代表人与第三人间存在特殊亲属关系，故被告、第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑。

另，关于涉案房屋上设定的抵押权。根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，第三人中国银行静安支行为涉案房屋抵押权人，目前抵押人尚有未结清贷款。庭审后，原告向本院表示愿意代为垫付剩余未结清贷款以涤除抵押，并表示愿意承担原、被告因涉案房屋过户时产生的税费。故原告要求继续履行合同的障碍已经消除，应对原告的诉讼请求予以支持。被告华戎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部诉讼答辩权利，不影响本院依法裁判。

2. （2020）沪01民终5774号：本院认为，在一房数卖存在数份合同的情形下，判断各份合同的效力以及哪份合同可受到优先保护从而得以实际履行至关重要，对此应按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等因素加以衡量。

根据本案情况来看，周丽慧与周月莉的书面合同签订在前，孙建华与周月莉的口头合同成立在后，该两份合同均未办理房屋产权过户手续，孙建华虽根据周月莉的安排与王伟签订了网签合同，但并未至房产交易中心办理备案登记，而周丽慧不仅实际支付了大部分房款，且与周月莉办理交接手续后已合法占有房屋，而孙建华从未占有房屋，综合上述因素，本院认定周丽慧与周月莉的合同应受到优先保护而实际履行。

更何况，周月莉在原审两次庭审中，对其与孙建华的合同关系表述不一致，先是称其与孙建华之间没有真实的房屋买卖关系，未签订过买卖合同，是其丈夫欠了孙建华借款近30万元，后又确认其与孙建华之间存在房屋买卖关系，根据周月莉前后不一的表述、周月莉与孙建华相互认识的事实、双方未签订书面合同的情况，其两人之间是否存在真实的房屋买卖关系确实值得怀疑，但鉴于其两人在原审中一致确认双方存在口头买卖合同，且周丽慧亦撤回了要求撤销王伟与孙建华之间的房屋买卖合同之诉请，故本案中对此问题不予认定处理，仅就两份房屋买卖合同何者应受到优先保护而实际履行作出认定，一审判决对此认定正确，本院予以赞同。

由于周丽慧并非与王伟直接成立房屋买卖合同关系，而是与周月莉成立合同关系，故一审判决对系争房屋进行两次过户正确；至于房款支付，本应由周丽慧先付给周月莉75万元，再由周月莉支付给王伟55万元，一审判定周丽慧直接支付王伟55万元，系已直接作抵扣处理，该项处理从实际效果而言并无不当。

本案涉及一房二卖，需在两份合同中确定哪份合同应受优先保护予以实际履行，故一审中追加另一房屋买卖合同的买受方孙建华作为无独立请求权的第三人参加诉讼，程序上当属正确。虽然一审判决主文中未有涉及孙建华之权利义务的相关内容，但在判决理由部分，已对一房二卖中的两份房屋买卖合同何者应受优先保护并予实际履行作出认定，即确认了周丽慧与周月莉的房屋买卖合同受优先保护并得以实际履行，此项判决无疑对孙建华的实体权利产生影响，故应赋予孙建华提起上诉之权利，周丽慧认为孙建华作为无独立请求权的第三人无权提起上诉的意见，本院不予采信。