房地产开发项目的法律风险管理

一、房地产开发项目法律风险管理的定义

房地产开发项目的法律风险管理是指项目业主通过法律风险识别，法律风险分析和评估后根据具体情况采取应对措施和管理方法，以保证项目总体目标实现的管理行为。它是一种系统的、完整的法律风险管理过程，主要包括以下3个方面：

（1）法律风险识别。分析研究在项目哪些方面存在哪些法律风险，进而对这些法律风险进行归类分析。

（2）法律风险的分析评估。分析研究项目实际中的法律风险造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律风险等。

（3）法律风险处理。根据拟定的法律风险对策，协调、解决和处理法律风险问题。

房地产开发存在巨大法律风险，房地产是一个典型的高法律风险行业。实际上，随着国家对房地产宏观调控的加强，有关法规的颁布实施，房地产市场已逐渐规范，那种靠钻空子，偷税漏税，违法经营获得高额利润的现象将会绝迹，房地产开发商将在搞好自身建设，加强法律风险管理的基础上，获得合理的正常利润。因此，并展房地产开发法律风险管理系统研究对房地产开发商提高素质，加强自身管理、获得稳定可靠的开发效益，有着重要作用。

二、房地产开发项目法律风险管理的意义

对房地产开发项目法律风险的研究，有助于提高人们对法律风险的认识，在开发实践中增强法律风险意识。

对房地产开发项目法律风险的研究，有利于提高房地产开发企业法律风险管理水平，做好法律风险损失的防范控制。

对房地产开发项目法律风险的研究，有利于自觉利用法律风险机制，调节和促进房地产业的发展。

三、房地产开发项目法律风险管理措施

房地产开发项目法律风险管理措施，有经济性措施、技术措施和组织管理性措施。

经济性措施主要有法律风险分配方案设计、合同结构设计、合同条款设计、合同法律风险应对技巧设计等。

技术性措施有预测技术措施、决策技术措施和技术可靠性分析。

组织管理性措施包括法律风险管理流程设计、确定法律风险管理组织结构、人选职责分工、落实法律风险管理责任制等。

四、房地产开发项目的法律风险管理方案

房地产开发项目的法律风险管理方案是指项目业主在全面分析法律风险因素基础上，根据可行策略形成有效法律风险管理方案。其主要包括：（1）项目概况；（2）项目法律风险识别（分类风险源、预计发生时间、涉及面）；（3）项目法律风险分析与评估，主要对法律风险进行定性和定量分析结论、后果预测、重要性排序；（4）项目法律风险管理的工作组织建立，设立法律风险管理决策机构，管理流程设计，职责分工，建立协调机制；（5）项目法律风险管理工作的检查评估。

第四节 房地产开发项目法律风险的识别和评估

一、房地产项目法律风险的识别

地产项目法律风险的识别是在收集调查研究后，运用各种方法对尚未发生的潜在法律风险系统归类和全面识别。

主要识别内容有：识别法律风险因素，识别法律风险的性质，识别法律风险可能引起的后果。

二、房地产开发项目法律风险识别具体操作步骤

具体操作步骤如下：（1）确定法律风险，通过初步分析法律风险及其潜在因素。

（2）确定各风险事件并推测其结果，通过列表分析法律风险后果严重程度。（3）对潜在法律风险进行危害及其发生概率分析。（4）对潜在法律风险进行分类。（5）建立法律风险目录摘要。

三、房地产开发项目法律风险识别常见方法

具体如下：

（1）法律风险调查问卷法。通常以一种问卷形式开始，以评估者有针对性的设计问卷，通过问卷收集和了解法律风险情况和资料。

（2）会议讨论和企业走访法。召开专门会议了解针对性法律风险问题，对企业工作人员走访，收集有关法律风险信息。

（3）核查表法。对项目可能出现的法律风险因素，经验教训进行归纳列表，进行比较分析可能出现法律风险。

（4）法律风险分布图法。通过信息收集将法律风险按照事先制定标准在法律风险图中予以标明，优点是能够直观看到法律风险集中出现区域。

四、房地产开发项目法律风险评估

房地产开发项目法律风险评估是指对法律风险发生概率、后果严重程度、发生时间等作定性和定量分析评估过程。主要评估过程如下：

（1）法律风险存在和发生的时间分析。

（2）法律风险的影响和损失分析。

（3）法律风险的可能概率分析。

（4）法律风险级别分析。

（5）法律风险起因和可控性分析。

五、房地产开发项目法律风险评估常见方法

（1）法律风险收益损失法。从法律风险对企业的收益的影响出发，衡量法律风险产生收益损失方法。

（2）法律风险预设值法。通过预先设定好的法律风险数值和确定计算方法，将通过风险识别获得的法律风险按确定标准，得出法律风险数值。它属于法律风险评级。