房产登记错误如何进行法律救济？

在《民法典》出台之前，我国的房产登记制度不是很健全，主要法律依据是建设部和国土资源部制定的相关部门规章，如《城市房屋权属登记管理办法》（已失效）和《土地登记规则》（已失效）。这些法律或规章相关规定并不一致，各种登记类型外延和内涵界定并不清晰，例如，《城市房地产管理法》第61条规定了变更登记的适用情形为：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。《城市房屋权属登记管理办法》则区分了移转登记和变更登记，变更登记较《城市房地产管理法》适用范围更小，但没有规定更正登记。《土地登记规则》则将土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等，该办法中的变更登记适用范围最为广泛。该办法第71条同时规定了更正登记，即“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”

《民法典》对房产登记的效力作出明确界定，并且明确规定之前部门规章中没有的几种新的房产登记类型，如预告登记、异议登记和更正登记。但基于《民法典》是基本法律，不可能全面地规定登记类型体系。为配合和落实《民法典》关于房产登记的规定，住建部和国土资源部相继出台了新的部门规章：《房屋登记办法》和《土地登记办法》，在原有的登记类型体系中对预告登记、异议登记和更正登记进行了细化规定。不过，《房屋登记办法》和《土地登记办法》对变更登记的规定仍不一致，《土地登记办法》所指的变更登记包含了《房屋登记办法》所指的移转登记和变更登记。2014年国务院出台了《房产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《房产登记暂行条例》第3条规定的房产登记类型包括：房产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

一、房屋建筑面积登记错误，应当申请更正登记还是变更登记

登记簿是房产物权的公示方式，如果登记簿错误将会影响权利人行使权利，并且对交易第三人形成错误的指示，不利于交易安全，因此，《民法典》特别规定了更正登记制度。根据《民法典》第19条的规定，所谓更正登记是指在房产登记簿记载事项错误时，经权利人、利害关系人申请，在房产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误时，登记机构对登记错误予以更正的登记类型。

所谓登记错误是指登记簿的非权利记载事项（例如门牌号、面积等）和权利记载事项（如权利性质、权利主体等）与房产的实际物理状况和权利状况不一致的情形。按照登记错误发生的时间划分，可将登记簿的错误分为初始错误与嗣后错误。房产登记簿的初始错误是指在进行房产登记时就已经存在的错误，包括初始的权利事项错误与初始的非权利事项错误。前者如登记时就错误地将甲、乙共有之房屋登记为甲单独所有；后者如登记时错误地将甲的1000平方米的房屋登记为900平方米。房产登记簿的嗣后错误是指在登记簿记载之时虽然正确，但因登记后出现了新的法律事实而使得登记簿记载的事项与真实的情况不一致。嗣后错误也可以分为嗣后的权利错误与嗣后的非权利错误。前者如，登记之后物权人的姓名或名称、房产的面积或者所在的街道门牌号等发生变化等。后者是指因登记簿之外的权利变动事由而导致的登记簿的记载与现存的权利状态不一致。所谓“登记簿之外的权利变动事由”是指那些能够不通过记入登记簿即可引发房产物权变动的法律事实，主要就是法律行为以外的法律事实。例如，《民法典》规定的因法院、仲裁机构生效的法律文书、政府的征收决定、法定继承、拆除房屋等引起的房产物权变动。对于嗣后登记错误是否应当适用于《民法典》第19条规定的更正登记，有不同的观点。第一种观点认为，《民法典》规定的登记簿的错误仅指初始登记错误，登记机关对嗣后登记错误既无法进行有效的审查，也无任何过错。如果将由此造成的登记簿记载与真实的情形不一致也认定为登记簿的错误，就会导致登记机构的赔偿责任被不适当的扩大，显然是不妥当的。第二种观点认为，无论初始登记错误还是嗣后登记错误都应统一适用《民法典》第19条的更正登记规则和异议登记规则，无需叠床架屋设置其他规则。至于登记机构的赔偿责任是以登记机构具有过错为要件的，嗣后登记错误适用更正登记和异议登记并不会增加登记机构的责任。

对于房屋面积的变更，现有法律都规定适用变更登记。例如，《房屋登记办法》第36条规定：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。”《房产登记暂行条例实施细则》第26条规定：“下列情形之一的，房产权利人可以向房产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）房产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）房产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并房产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及房产权利转移的变更情形。”

二、房产变更登记的申请主体范围分析

如何界定变更登记的申请主体是本案的第二个争议焦点。《房屋登记办法》第36条和《房产登记暂行条例实施细则》第26条均规定了房产变更登记的申请主体是“权利人”。所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。《房屋登记办法》第36条仅规定了所有权变更登记，因此该条所指“权利人”是指登记簿登记记载的所有权人。

权利人之外的利害关系人能否成为变更登记申请主体呢？所谓利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人。从立法目的上看，变更登记规则的设置目的是为了使登记簿的记载事项与房产的实际状况相一致，有效发挥登记簿的公示功能。在一般情况下，非权利登记事项往往主要是影响到权利人自己的利益，权利人最有动力申请变更登记，因此《房屋登记办法》规定权利人应当申请变更登记。但在有的情况下，该非权利登记事项可能使权利人获得利益，而损害他人利益，权利人就没有任何动力申请变更登记。本案就是这种情况，第三人不申请建筑面积变更登记，并不影响其使用，他没有任何动机去主动申请变更登记。此时，如果不赋予利益受到影响的利害关系人变更登记申请权，登记机构又不主动变更登记，则利害关系人的利益将无从保护，而且将会导致登记簿登记事项错误的状况一直延续，不利于登记簿作为物权公示手段，发挥保障交易安全作用。

三、房产登记错误，权利人有权申请变更登记，利害关系人有权申请变更登记和异议登记

但是，现有法律对“利害关系人”申请登记错误，规定的是“更正登记”“异议登记”。利害关系人对于登记错误，包括权利事项登记错误和非权力事项登记错误，有权申请变更登记；但是在权利人不同意更正的情况下，有权申请异议登记；利害关系人在申请异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

《民法典》规定：“权利人、利害关系人认为房产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。房产登记簿记载的权利人书源司更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房产登记暂行条例实施细则》第79条规定：“权利人、利害关系人认为房产登提交下列材料：（一）房产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料。证实房产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”

《民法典》规定，“房产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《房产登记暂行条例实施细则》第82条规定：“利害关系人认为房产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的房产权利有利害关系的材料；（二）证实房产登记簿记载的事项错误的材料；（三）其他必要材料。”

此外，目前我国立法是将登记机构的房产登记行为当作行政行为来对待，由此引发的诉讼也属于行政诉讼，例如本案就是提起行政不作为诉讼。我国《行政诉讼法》第2条对行政诉讼原告资格作出规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”

朱树英 曹珊