房地产企业破产交不了房，购房者解除房屋买卖合同后，还用还银行贷款吗？

当房地产企业破产，房屋无法交付，购房者面临拿不到房还要向银行偿还房贷吗？近期，有法院作出了上述情形下，购房者将不再向银行承担还房贷的首例判决。

1 房地产企业破产，剩余贷款不用还

案情介绍：许某与开发商永欣公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某向永欣公司购买预售商品房。许某与招行某支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。但2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算。
后招行某支行向一审法院起诉，请求许某、归还借款及利息，以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，招行某支行对抵押财产享有优先受偿权。
许某向一审法院反诉，请求：1．确认许某与招行某支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》解除；2．判令招行某支行返还许某已付贷款本息200多万元.
后本案被告上诉至二审法院。

法院判决：一审法院认为，许某作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。招行某支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故招行某支行主张在抵押权范围内对债权金额优先受偿，缺乏事实依据，不予支持。

二审法院认为，关于个人购房借款及担保合同解除后许某、应否承担剩余贷款的还款责任，个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行某支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某、的责任，该条款对许某、不具有拘束力。故招行某支行提出的由许某、归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。

嘉兴中院此次做法在法理与情理融合下，将购房者的利益放在了首位。然而在此之前，法院通常判决购房者仍需向银行承担偿还房贷责任。

2 房地产企业破产，剩余贷款仍需还

案情介绍：2019年7月9日，被告李某（买受人）与被告欧蓓莎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，2019年8月30日，被告李某为购买上述房屋向江苏银行股份有限公司出具《江苏银行个人购房及消费类贷款申请书》，申请房贷金额为149000元。同日，原告江苏银行淮安分行（抵押权人）与被告李某（抵押人）签订《不动产抵押合同》，2021年6月25日，法院受理欧蓓莎公司的破产清算申请。
原告江苏银行淮安分行向本院提出诉讼请求：判令被告李某立即偿还原告贷款本金及利息十余万，被告欧蓓莎公司对被告李某的上述债务承担连带偿还责任。
 

法院判决：《个人借款合同》、《不动产抵押合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。被告李某应向银行偿还本金及利息。被告欧蓓莎公司向原告就涉案借款提供阶段性连带责任保证，被告欧蓓莎公司应按约承担连带担保责任。

律师点评

众所周知，与前些年房地产市场的极度火爆现象相比，近两年来房地产企业的日子越来越难，作为房地产企业巨头之一的恒大也是濒临破产，而融创最近也站在十字路口，各种利空负面消息不断，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。如果房地产企业破产之后，作为购房者，与房企的房屋买卖合同的目的已不能达成，却还要购房者承担向银行的还贷责任确实显示公平。

其次，银行在无法获得购房者偿还房贷情形下，是否能够就抵押房产优先受偿？郭韧律师团队曾成功代理过抵押权人就办理过预告登记的抵押财产优先受偿的案例，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第52条中可以知道，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。并且，当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持。

最后，购房者无需归还待偿还房贷，而之前已偿还的房贷是否能够要求退还？而这点在全国首例判决之后，具体如何还须拭目以待。综上看来，这个问题很难根据短短几句话案情得出一个标准、确定的回答，在遇到这种法律困境时，建议您咨询专业律师，做好自身权益的维护。