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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房价突然暴涨,能以情势变更为由不卖了吗?

    当事人咨询:我在郊区有一套有产权证的自建两层的小洋楼,装修、设备什么都很齐全,旁边还有学校,但是我们全家都搬到市中心来了,便空置了这套房子。后来,有朋友想买我这套房子,双方商量了一下价钱和一些情况,达成了买卖这套房子的合意。一个月后,我们签订了房屋买卖合同,但是还没进行房子的过户。结果现在郊区准备修地铁了,我的这套房子都随之涨价,也有很多有咨询租房情况,那一带发展形势非常好。房价突然暴涨,我能不能以情势变更为由不卖给这个朋友呢?如果卖了,我不是亏了很多吗?

    林律师解答:所谓情势变更,是指双方订立合同后,出现了双方难以预见、难以避免、难以克服的情况,使双方的合同难以履行,如果继续维持可能对一方的利益受损,使合同的原有效力显失公平,因此便以情势变更为由变更或者解除合同,平衡双方的利益和损失。情势变更一般是指突然遭遇意外事件、货币严重贬值、金融危机或者一些重大的政策等。

  另外,根据合同法的规定,合同成立后,如果发生了以下情况:①订立合同时不能预见的;②不属于不可抗力的情况;③不属于商业风险的变化,导致合同不能实现或者继续履行合同会对一方利益有损,那么根据公平原则,另一方当事人可以请求法院变更或者解除合同。

  然而,房价的跌宕起伏本来是不确定的,由于其他原因导致房价上涨或者降低虽然超出了买卖房屋双方的规定,但是在订立房屋买卖时应该有所预料存在这样的风险,这是属于正常的商业风险范围。该网友咨询的问题中,地铁的开发和商圈的发展是房屋买卖中可能存在的风险,有可能因此迎来房市的“春天”,也有可能使当地的房价停滞,但是不能因为这个正常的商业风险便主张情势变更,更不能以显失公平、有违诚信等主张解除买卖合同。

  房价暴涨可能存在情势变更的情形,此时当然可以以此变更或解除房屋买卖合同;但是,我们要正确了解房价暴涨的真正原因和其是否属于商业风险的范畴,如果真是属于正常的商业风险,那么以情势变更为由不卖或者不买了,则会不予支持。

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