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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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开发商违约,买方获得房屋差价损失赔偿

胜诉判决——开发商违约,买方获得房屋差价损失赔偿
 

上海市浦东新区人民法院
民事判决书

(2013)浦民一(民)初字第7127号
  原告赵林林。
  委托代理人赵玉娟,上海君澜律师事务所律师
  原告赵禹源。
  法定代理人赵林。
  法定代理人杨琼。
  委托代理人赵林林。
  委托代理人赵玉娟、谢冬,上海君澜律师事务所律师
  被告上海置天实业有限公司。
  法定代表人陈波。
  委托代理人黄贤明,上海高达律师事务所律师
  原告赵林林、赵禹源诉被告上海置天实业有限公司(以下简称置天公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年2月27日立案受理后,依法适用简易程序,于2013年4月8日公开开庭进行了审理,之后本案转为普通程序,分别于2013年8月30日、2014年1月13日、2014年3月13日公开进行了审理。原告赵林林及两原告的委托代理人赵玉娟、谢冬,被告置天公司的委托代理人黄贤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告赵林林、赵禹源诉称,两原告看到被告的销售广告后,产生购房意愿,于2012年8月2日与被告达成买卖合意,约定两原告向被告购买上海市浦东新区汇成路1245弄《置天花苑》3号201室房屋(以下简称系争房屋)并向被告支付了部分购房款10万元。2012年8月17日,原、被告签订了《上海市
商品房出售合同》(以下简称《合同》),并于当日又向被告支付了购房款人民币(以下币种相同)16万元。合同约定,甲方(即被告)依法取得南汇(浦东新区)宣桥镇宣桥街道36/丘地块土地使用权,投资建造的《置天花苑》商品房已竣工,并办理了新建商品房初始登记,取得了房地产权证(大产证)证书号:沪房地南字2005第004983号;房价款(不含装修)236,680元,装修款123,320元;乙方(即原告)在签订合同后20日向银行申请贷款支付余下购房款10万元。原告共计支付被告26万元(含装修款123,320元)。2012年12月初,被告以无法办理产权证为由,提出解除合同,但仅愿意退还原告购房款,原告不同意。后经原告查实,签订《合同》时被告不是系争房屋的开发商,也未取得系争房屋的所有权,实际产权人为上海永业桃源房产企业有限公司(以下简称永业公司)。系争房屋的对应地块的土地用途为工业用地。被告故意向原告隐瞒其尚未取得《合同》项下的土地使用权、房产权证书及出售商品房所必须的商品房预售许可证的事实。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,根据相关司法解释,应当赔偿原告已付购房款的一倍赔偿金。原告起诉请求:1、判令依法解除原、被告就系争房屋签订的《合同》;2、判令被告返还原告已付购房款26万元及利息(以26万元为本金,按照银行同期贷款利率的标准,从2012年8月18日计算至判决生效之日止);3、判令被告赔偿原告因房屋上涨导致的原告实际损失10.40万元;4、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿原告26万元;5、本案诉讼费(包括评估费)由被告承担。
  被告置天公司辩称,本案是因政策原因导致未能过户,不是被告的原因导致无法办理产权证。系争房屋是永业公司开发的,被告从永业公司处买受了系争房屋所在小区的两栋楼,后取名置天花苑,并于2012年下半年开始对外销售。原、被告于2012年8月17日签订了《合同》。《合同》约定了违约责任,违约金为总房价的1%。被告同意解除合同,同意返还26万元及利息,但利息应按照同期银行存款利息计算。被告不是开发商,不是以开发商的名义卖房子,不存在“没有预售许可证”的情况。系争房屋的产权现登记在永业公司名下,被告与永业公司办理过户时,被告知需要政策调整,暂时不能办理产证。政策调整是什么意思,被告也不清楚。
  经审理查明,2012年8月2日,原告向被告支付预付款10万元。2012年8月17日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《合同》。第一条约定,甲方依法取得南汇(浦东新区)宣桥镇宣桥街道36/丘地块土地使用权,投资建造的《置天花苑》商品房已竣工,并办理了新建商品房初始登记,取得了房地产权证(大产证)证书号:沪房地南字2005第004983号。第二条约定,乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定,乙方购买房屋的总价款(不包含房屋全装修价格)为236,680元,该房屋装修的价格为123,320元。第八条约定,甲方向乙方保证在交付该房屋时:(一)该房屋没有产权纠纷和财务纠纷……。第九条约定,该房屋为居住用房。第十九条约定,甲、乙双方商定,2012年12月31日前,由甲方向上海市浦东新区(南汇区)房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续,申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因,乙方无法在/年/月/日前取得房地产权证(小产证),甲方应承担违约责任,违约金为总房价款的1%;2013年1月31日起的180日内,乙方仍无法取得房地产权证(小产证),则乙方有权单方解除合同。第二十条约定,乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知之日起/天内将乙方支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算,下同)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额以总价房款/%计算,在退还房价款时一并支付给乙方。附件一约定,乙方于签订本合同当日支付该房屋的购房款136,680元。乙方于签订本合同20日内向银行申请贷款支付余下购房款,乙方的贷款金额为10万元。乙方于签订本合同当日支付该房屋的装修款123,320元。附件三约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准。
  签订《合同》当天,原告支付了两笔钱款,分别为5万元和11万元。
  2012年12月,被告告知原告系争房屋的产权证无法办理,表示合同无法履行,希望解除合同。2012年12月12日,赵林林报警称其购买了系争房屋,已经付款26万元,但开发商表示没有产权证,不再销售。系争房屋,被告未交付原告。
  审理中,原、被告一致认可原告共计支付26万元(包括购房款136,680元和装修款123,320元)。原告申请对系争房屋的价值进行评估。本院通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对涉案房屋价值进行评估。评估公司出具了评估报告,评估价值时点为2014年1月20日,评估方法为市场比较法和收益法,系争房屋(不包含《合同》附件三记载的装修及设备标准)的评估总价为292,000元,折合每平方米建筑面积评估单价为4,942元。原告认为同等地段房屋单价是16,000元,评估单价过低。鉴定单位当庭解释,系争房屋土地用途是工业用地,一梯八户,配套方面没有煤气管道接入,这些因素导致其估价与正常公寓有区别。被告对评估方法有异议,认为系争房屋不可能存在有可比较的数据采集以及收益的系数,应采更合理的估价方法。本院审核了鉴定人员的技术报告后,了解到鉴定单位选取了不少参考案例,并且在报告选取了3个典型案例,当庭告知双方当事人相关情况,告知案例具有参考性。
  另查明,系争房屋的土地用途为工业用地,房屋类型为公寓,所有权来源为新建,房屋用途为居住。直到原告起诉时,系争房屋的产权人仍为永业公司。
  以上事实,由经庭审质证的《合同》、上海市公安局案件接报回执单、付款凭证、上海市房地产登记簿、估价公司的评估报告以及当事人陈述在案佐证,本院予以确认。
  本院认为,原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约全面履行各自的义务。被告出售系争房屋时并非系争房屋所有权人,现因未能按照合同约定将系争房屋过户给原告,构成根本性违约。被告辩称因政策原因导致合同无法继续履行,其不构成违约的意见,缺乏事实及法律依据,本院难以采纳。被告违约,原告要求解除《合同》,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。原告要求被告退还26万房款(包括装修款123,320元在内),本院予以支持。被告退还房款的同时应返还26万元房款的法定孳息,现被告愿意退还相应存款利息,本院予以准许。原告要求被告退还26万元的贷款利息(从2012年8月18日计算至判决生效之日止)缺乏合同及法律依据,本院不予支持。
  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。被告违约,原告要求被告赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失,于法有据。经评估公司评估,系争房屋(不包含《合同》附件三记载的装修及设备标准)2014年1月份的价值为292,000元,与双方约定的房价款236,680元(不含装修款)相比,差价为55,320元。评估公司评估程序合法,评估结果客观真实,双方对评估结果的异议已由评估公司作出明确解释,评估公司的评估报告本院予以采信。因此,被告应当支付原告因房屋价格上涨产生的差价损失55,320元。双方在《合同》中已经载明了大产证编号,原告应当知晓相应产权情况,原告购买的是现房,出售现房并不需要预售许可证,且原告以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实为由,要求被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金的请求,缺乏依据,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,判决如下:
  一、解除原告赵林林、赵禹源与被告上海置天实业有限公司于2012年8月17日签订的《上海市商品房出售合同》;
  二、被告上海置天实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告赵林林、赵禹源房款(包括装修款123,320元在内)26万元及存款利息(以26万元为本金,按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准从2012年8月18日计算至判决生效之日止);
  三、被告上海置天实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告赵林林、赵禹源因房屋价格上涨产生的差价损失55,320元;
  四、驳回原告赵林林、赵禹源的其他诉讼请求。
  负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费10,300元,由原告赵林林、赵禹源负担5,150元,由被告上海置天实业有限公司负担5,150元;评估鉴定费2,000元(原告已经预付),由原、被告各半负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
  
    

审 判 长张 杰

代理审判员杨立转

人民陪审员梅丽华

二〇一四年四月十四日

书 记 员李 烁

 


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