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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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卖方欺诈,买方获得双倍定金赔偿

上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2014)浦民一(民)初字第30940号
原告王X敏。
委托代理人赵玉娟,上海君澜律师事务所律师
被告丁X美。
原告王X敏与被告丁X美房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年8月26日立案受理后,依法适用简易程序,于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告王X敏的委托代理人谢冬,被告丁X美到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月,本案现已审理终结。
原告王X敏诉称,其在被告多次口头承诺浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋无任何抵押信息的情况下,于2014年5月23日与被告签订了《房地产买卖居间协议》,被告在协议第二条“买卖房产基本情况”中也承诺房屋无抵押情况,之后原告按协议约定于2014年5月24日支付给了被告30,000元定金(人民币,以下币种相同)。2014年6月16日,双方按约至中世地产宏南投资大厦签约中心准备签订合同,但原告从居间方提供的买卖合同(样张)附件五的格式条款中获知系争房屋有抵押情况,引起原告警觉,当天未签订合同。经向浦东新区房地产登记处查询,系争房屋已被抵押给了中国光大国际信托投资公司,且经原告向浦东新区房地产交易中心及多家银行咨询确认,其第一抵押权人的信息在系统中无法变更及消除,鉴于此,原告也不能向银行贷款。被告隐瞒房屋抵押权信息使原告在不了解房屋真实情况下交付了定金,又由于房屋有抵押致使原告无法向银行贷款,导致无法进**屋交易,故起诉至法院,要求判令被告双倍返还定金60,000元。审理中,原告变更其诉讼请求为:1、解除《房地产买卖居间协议》,2、被告承担违约责任双倍返还定金60,000元。
被告丁X美辩称,系争房屋是其从物业处买下的产权房,根本不知道房屋上存在抵押,房屋产证上也未显示有抵押情况,也没有向原告承诺过房屋没有抵押。2014年6月16日,原告一直与中介为房屋评估问题等进行争执,没签成合同的原因在于原告,原告违约未签订合同,居间协议就不存在了,无需解除不解除。综上,因原告存在过错,故不同意双倍返还定金,但愿意返还原告定金15,000元。
经审理查明,系争房屋为房改售房,于2009年11月25日核准登记至被告丁X美名下。2014年5月23日,原告王X敏作为买受方(乙方),被告丁X美作为出售方(甲方),上海中世房地产投资顾问有限公司居间方(丙方),签订《房地产买卖居间协议》一份。协议第二条“买卖房地产的基本情况”中载明,房屋座落于浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室,类型为住宅,建筑面积为37.81平方米,抵押情况为“无”。第三条“买卖条件”中载明,房价款总计1,155,000元,其中首期为347,000元(含定金30,000元),第二期808,000元于取得以贷款银行为抵押权人他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付,放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过,则乙方应于办理产权过户手续当日补足并支付甲方。其他10,000元于交房当日支付甲方。第七条约定,甲、乙双方同意在签订本协议后,于2014年6月16日前共同赴丙方签订登记文本。若甲方未能履行本条所述事项,则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能履行本条所述事项,则已支付甲方的定金不予返还。
2014年5月24日,被告出具《收款收据》给原告,内容为收到原告支付给被告的款项计30,000元,并确认上述款项系买受方用于购买系争房地产的定金。
2014年6月16日,原、被告如约至中介指定的地点准备签订买卖合同,中介公司向双方当事人出具的买卖合同文本(样张)中附件五关于抵押情况记载为“有抵押信息,具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿”,当天,原、被告最终未签订正式房屋买卖合同。
2014年6月18日,原告向被告发送短信,内容为:“丁姐,昨天晚上在你们家中世地产的韩华兵是答应我们今天白天可以看到银行对房屋的评估报告吧,你们都是在场的,但是今天一天都没有,不是我的责任不签的!收到方便的话,给我一个短信回复,谢谢!”被告并未回复此短信。
另查明,系争房屋已于1999年进行了抵押登记,抵押权人为中国光大国际信托投资公司,债权数额为15,000,000元,债务履行期限从1996年5月30日至1997年5月30日。
2014年8月29日,原告起诉来院,诉请如前。
审理中,原告表示,评估问题仅是原告不签买卖合同的原因之一,最重要的原因是因为原告发现买卖合同附件五中有房产抵押信息,被告作为房屋产权人,应当知晓其所有的房屋的权利限制状况,即使被告对房屋抵押不知情,其委托中介挂牌出售房屋,也应为房产中介出售房屋中的欺诈行为承担违约责任。由于系争房屋上的抵押无法撤销,原告无法贷款购房,无法实现购房目的,故有权解除《房地产买卖居间协议》,并且由被告承担双倍返还定金的违约责任。
被告则坚持认为,其根本不知道房屋上存在抵押,也从未和中介向原告承诺过没有抵押,而且协议内容也不是其填写的,其只负责签字,原告不愿意签订买卖合同的原因就是房屋评估报告的问题。如果已签订合同,那么对贷款问题其有责任,现合同没签,就与其无关。
以上事实,有原、被告陈述及《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》信息及《上海市房地产买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为,原、被告签订的居间协议系当事人真实意思表示,且未违反法律与行政法规禁止性规定,应认定为合法有效。该协议明确了房屋位置、面积、价格、付款方式,同时对双方签订本约即房屋买卖合同的时间进行了预先安排,主要预约内容完整,从法律性质而言,该居间协议是当事人为将来订立本约而达成的合意,为买卖系争房屋的预约合同,对签约双方均具约束力。现双方未能于约定期限签订本约,该预约合同关系应予解除。房地产权利是否受限是决定购房人买房的重大因素,现原告确于签订买卖合同时方知晓系争房地产设有抵押并以此为由拒签,并无不当。被告作为房屋权利人应当知晓房屋的详细情况且有义务向中介公司如实陈述,并对中介公司就房屋的陈述情况负责,根据涉案居间协议显示,房屋抵押状况为“无”,而双方欲签的买卖合同中却记载为“有抵押信息”,被告构成违约,故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求依法应予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定,判决如下:
一、解除原告王X敏与被告丁X美于2014年5月23日就上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖预约合同关系;
二、被告丁X美于本判决生效之日起十日内向原告王X敏双倍返还定金人民币60,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1,300元,减半收取计人民币650元,由被告丁X美负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员倪军燕
二〇一五年十二月四日
书 记 员杨丽琼
 


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