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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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房产公证是合理安排继承 误区解析

 生前为房产继承做好合理安排

  房产继承公证误区解析

  如今,为了避免日后可能产生的家庭财产纷争,去公证处办理继承权公证的人数日益增多。就拿静安区公证处来说,以前,来办理此类公证的多是中老年人,而近两年,一些事业有成的年轻人也转变观念,开始提前考虑“身后事”。

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  在此类继承权公证中,房产继承公证所占比例尤为突出。由于房产往往是继承财产中的大头,对房产继承产生的误区也较多。为此,本专题指出了房产继承公证中常见的几个误区,提醒市民该如何正确办理此类继承权公证。

  误区一>>>

  承租的公有住房也能办理继承权公证

  王先生母亲的户口与王先生弟弟、弟媳在一起,并共同居住在王先生母亲所承租的公房内。近期,王先生母亲打算趁目前身体还硬朗时立遗嘱由王先生继承该公房,但在去公证处申请办理遗嘱公证时却被告知无法办理。

  【解析】

  不拥有房屋产权——不能办理继承权公证

  我国法律规定,遗嘱中涉及到的财产必须是立遗嘱人生前所拥有的真正属于其本人的财产。而公有住房的承租人并不对该房屋享有所有权,只享有居住权,房屋其实还是属于国家的。所以,承租人并不能通过遗嘱的方式把所承租的房屋处分给子女继承,除非立遗嘱人已经根据公有住房出售政策购买了公有住房,并取得了房屋产权。

  另根据相关法律规定,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同。所以,一旦王先生的母亲过世,该公有住房可以由王先生的弟弟和弟媳继续承租。

  误区二>>>

  房屋共有人可以在另一共有人死亡后直接将房屋过户在自己名下

  李女士和父亲去年购买了本市一套二手房,并办理了贷款手续。预售合同上写的是李女士和父亲的名字。今年年初,李女士父亲不幸因病去世了。最近开发商通知李女士去收楼。李女士想把产证直接办到自己名下。但因父亲生前未留有遗嘱,不知该如何操作?

  【解析】

  共有人死亡———继承权先公证后过户

  根据规定,无论死者生前有无订立遗嘱,必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。李女士可以按照法定继承程序,办理继承权公证后,持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请,变更房屋的权利人,交纳相应税费,领取房地产权证。

  误区三>>>

  继承取得的财产,不是夫妻共同财产

  吴先生结婚多年。年前因为法定继承取得其父亲生前遗留下来的一套房屋,并通过房屋登记部门取得了新的房屋产权证,产证上只有吴先生一个人的名字。现在吴先生打算出售该套房屋,但吴太太不同意,认为该房产她也有份。吴先生不明白,自己父亲的房产为啥老婆也有份?

  【解析】

  法定继承房屋——夫妻共同拥有产权

  根据《婚姻法》第18条规定,由于被继承人生前没有立有遗嘱将该处房屋死后留给吴先生一人,所以该处因法定继承所得的房屋是吴先生夫妻共同财产。吴先生一旦打算出售该套房屋,必须征得配偶同意。反之,倘若被继承人生前立有有效遗嘱将该处房屋死后留给吴先生一人,并经遗嘱继承公证完毕取得新的房屋产权证,尽管产证上仍是吴先生一个人名字,但该处房屋是吴先生一人的财产,吴先生妻子没有所有权。

  误区四>>>

  婚后买房产权证上只有丈夫一人名字,不是夫妻共同财产

  林卿与王玲是夫妻,双方有一个20岁的儿子,林卿的父母尚健在。林卿夫妇于2003年购入一套二手房,产权证上只有林卿一人名字。今年年初,林卿突发脑溢血死亡,但他生前没有留下遗嘱。林卿的父母认为房产证上只有儿子一人的名字,所以理所当然房产应属儿子的个人财产。而王玲认为这是夫妻共同财产。他们为此就林卿名下的遗产如何进行继承权公证前来咨询。

  【解析】

  婚后所购房产——夫妻共有

  本案中,由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱,所以按照法定继承办理继承权公证。

  由于上述房产是林卿与王玲在婚姻关系存续期间购入,双方之间又没有对该处房产的夫妻财产约定,根据夫妻财产共同所有的原则及有关规定,即使权利人登记在林卿一人名下,仍认定为该处房产是夫妻共同财产。因此,该处房产中二分之一是被继承人林卿名下的财产。根据规定,上述林卿名下的财产应当由林卿的妻子、儿子、林卿的父母来继承。

  误区五>>>

  父亲死亡,未出世的胎儿与财产继承无关

  黄先生婚前就拥有市中心的商品房一套。去年年中,黄先生在外地突遭车祸死亡,生前没有留有遗嘱,黄先生妻子正怀有胎儿。在进行继承权公证时,黄先生妻子坚持要为肚里的孩子争取份额,而黄先生的父母认为未出世的胎儿与财产继承无关。

  【解析】

  先预留份额——视胎儿情况继承

  黄先生的遗产原则上应当分为4份,即黄先生妻子、黄先生的父、母各一份,预留一份给胎儿。由于应留份制度是以推定胎儿活体出生为前提的。在胎儿出生时,可能存在以下三种情形,导致不同的权利分配形态:1、胎儿为活体,则该应留份属于该婴儿,由黄先生妻子监护保管;2、胎儿为死体,则原预留份失去意义,应依法定继承制度处理,即以黄先生为被继承人,以黄先生妻子、黄先生父、母为继承人,再分配这一原预留份;3、胎儿出生为活体,但是立即又死去的,则该预留份已经转化为该婴儿的财产,依法定继承制度:被继承人为此婴儿,继承人为其母亲一人。



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