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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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秦章群诉张金水土地承包合同因第三人原因致合同不能履行案


  【案情】

  原告:秦章群。
  被告:张金水。
  1994年7月,被告与广武镇广武村十四组签订租地协议一份,协议约定:被告租用广武村十四组土地5.4亩,租期十五年,自1994年7月1日至2009年7月1日,租金每年432元,租金于合同履行期内的每年7月1日向广武村十四组缴清当年的租金,协议另约定,被告需将土地向外承包和转让时需得到生产组的同意。1998年12月经原、被告双方协商,被告将租用广武村十四组的部分土地转包给原告经营使用,并经广武村十四组同意,原、被告于1998年12月11日签订土地协议一份。同月13日,原、被告双方又签订补充协议一份,补充协议约定:承包期自1998年12月13日至2009年7月1日,共10年零6个月,租金每年1500元,共计1.5750元,原告一次性支付被告。合同签订后,原告按补充协议约定的数额。一次性支付被告土地租金15750元及桐树折价款2590元。之后,原告即开始清理土地,准备建造游泳池。1999年元月,广武镇广武村十四组将被告租给原告的土地收回并规划为村民宅基地,被告不能给原告提供土地供原告经营使用,致使原、被告所签订的租地协议无法继续履行。后原告要求被告退还租金,双方协商未果。
  被告自1999年元月起未向广武镇广武村十四组缴纳过土地租金。
  原告诉称,合同签订后原告即依约支付了租金及桐树款。当原告准备经营时,因被告与组里的纠纷,致使村民组阻挡原告无法使用该土地,之后,原告找被告协商解除合同返回租金,被告均不同意,现诉至法院,请求解除原、被告所签订的租地协议,并判令被告返还租金1.5750元,并赔偿原告损失3190.55元,承担本案诉讼费用。
  被告辩称,被告1994年7月承包组里荒地后,投资进行了平整、经营。并种植泡桐树。1998年原告找被告协商要求租用部分土地进行经营活动。原告租地后未经有关部门同意,也未办理任何手续即乱砍滥伐,深挖土地搞建筑,破坏土地资源,组里群众不满并产生矛盾,致使原告无法继续使用该土地,被告不应赔偿原告损失。被告所得到的是被告为该土地的投资款,是被告应得的。且双方实际履行是按1998年12月11日的协议履行的,被告收原告租金是8000余元,原告要求返还租金是无理要求,请求法院予以驳回。
  【审判】
  河南省荥阳市人民法院认为,原、被告双方签订的租地协议及补充租地协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律规定,该协议有效。协议在履行过程中广武镇广武村十四组将其与被告1994年7月1日所签订的协议声明作废,并将土地收回划作村民宅基地,由于第三方原因致使被告违约,被告不能继续提供土地供原告经营使用,导致原、被告所签订的租地协议无法继续履行,原告请求解除双方所签订的租地协议,本院予以准许。原告要求被告返还土地租金15750元,因双方签订租地协议后,广武镇广武村十四组就于1999年元月将被告租给原告的土地收回,协议无法继续履行,且被告从1999年元月起也未再向广武镇广武村十四组缴纳过土地承包款,故原告要求被告返还承包款15750元,被告应予返还。原告要求被告赔偿经济损失3190.55元,因无证据,不予支持。被告辩称,因原告乱砍滥伐,破坏土地资源,引起群众不满,致使合同无法履行,不应退还原告租金,以及原告只交给被告承包款8000元之理由,因未提供相关证据,理由不能成立,不予采纳。
  河南省荥阳市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十一条之规定,作出如下判决:一、解除被告张金水与原告秦章群签订的租地协议及补充租地协议。二、被告张金水于判决生效后十日内返还原告秦章群租金15750元。
  一审判决宣告后,张金水不服,向河南省郑州市中级人民法院上诉称,上诉人1994年7月承包组里荒地后,投资进行了平整、经营,并种植泡桐树。1998年被上诉人找上诉人协商要求租用部分土地进行经营活动。被上诉人租地后未经有关部门同意,也未办理任何手续即乱砍滥伐,深挖土地搞建筑,破坏土地资源,组里群众不满并产生矛盾,致使被上诉人无法继续使用该土地,上诉人不应赔偿原告损失。上诉人所得到的是被告为该土地的投资款,是上诉人应得到的。且双方实际履行是按1998年12月11日的协议履行的,上诉人收被上诉人租金是8000余元,被上诉人要求返还租金是无理要求,请求法院予以驳回。
  河南省郑州市中级人民法院经公开审理查明,1994年7月,上诉人与广武镇广武村十四组签订租地协议一份,协议约定:上诉人租用广武村十四组土地5.4亩,租期十五年,自1994年7月1日至2009年7月1日,租金每年432元,租金于合同履行期内的每年7月1日向广武村十四组缴清当年的租金,协议另约定,上诉人将租用十四组的部分土地转包给被上诉人经营使用,并经该组同意,双方于1998年12月11日签订租地协议一份,同月13日又签订补充协议一份,补充协议约定,承包期间自1998年12月13日至2009年7月1日,共10年零6个月,租金每年1500元,共计15750元,土地所栽桐树74棵,每棵按35元折价,共计2590元,被上诉人一次性支付。合同签订后,被上诉人按补充协议约定的数额,一次性支付上诉人土地租金15750元及桐树折价款2590元。后被上诉人即开始清理土地,准备建造游泳池。1999年元月,十四组将上诉人租给被上诉人的土地收回并规划为村民宅基地,致使上诉人与被上诉人签订的租地协议无法继续履行。后被上诉人要求上诉人退还租金,双方协商未果,引起本案诉讼。
  另查,上诉人自1999年元月起未向广武镇广武村十四组缴纳过土租金。
  河南省郑州市中级人民法院认为,上列双方所签订的租地协议,真实,有效。由于十四组将出租给上诉人的土地收回,致使上诉人与被上诉人所签订的协议无法履行,被上诉人要求解除协议,返还承包款的诉请,应予支持。上诉人称收到承包款8000元,无证据支持,不能认定,故原审判决事实清楚,程序合法。
  河南省郑州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
  驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  本案是一起因第三人的原因导致合同不能完全履行而被解除的案件。《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案一、二审均认定,原、被告之间签订的两份租地协议为有效合同,应受法律保护。合同签订后,原告履行了合同约定的义务,但在行使合同的权利过程中,出现了合同之外的第三方的阻挠,致使原告不能实现合同的目的,并且第三方的阻挠行为,使原告完全丧失了对其所租土地的占有、使用权,而被告却不能有效地制止第三方的阻挠行为,从而构成违约。原告在无奈的情况下,只好找被告协商解除合同,并要求被告返还已交纳的租金,而被告不同意才酿成纠纷。
  对于合同的解除问题,《合同法》规定了两种解除的途径:一是合同双方当事人协商解除;二是由法院或者仲裁机构依照法定程序解除。前一种是合同当事人在平等自愿协商的基础上达成一致意见后解除合同;后一种是在合同当事人协商解除合同不成的情况下,通过法律和仲裁程序,由法院或者仲裁机构依法行使合同的解除权解除合同。本案就属第二种情况。
  法院在行使合同的解除权时,应慎重处理,因为《合同法》的主要目的就是要保证维护市场交易的安全,充分保护好合同当事人的合法权益。我们知道依法成立的合同是受法律的保护的,当事人必须善意地去完全履行,一般不得随意变更和解除。因履行合同发生纠纷后,一方向人民法院行使解除合同的请求权和请求违约方承担违约责任的,法院应认真查明事实,全面综合考虑分析合同解除的各种因素,多做当事人的调解工作。如果确实符合法律规定的解除条件,应当依法予以解除,以免再产生其他纠纷和问题,切实维护交易安全。若合同被解除后,合同的后继问题依当事人的请求应一并解决。对此问题,《合同法》第十七条有明确的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”结合本案,原告是依合同约定完全履行了自己的义务,及时将合同中约定的10年零6个月的租金交付给了被告,但原告却因第三方的阻挠而不能行使合同的权利,并且这种情况是在合同生效后的很短的时间内发生的,又因合同在签订后被告未能向发包方交纳土地承包款。所以,对于原告来说合同的不能继续履行给其造成比较大的损失,显而易见的就是向被告交纳的15750元的承包款。合同被法院认定不能再继续履行而被解除后,对原告的损失问题被告是应该采取补救措施,并且是能够做得到的,那就是应该将收取原告的承包款返还给原告,以维护原告的合法权益。虽然合同的解除也不是被告所期望的,况且合同解除对被告来说也是一笔损失,最起码他承包后又发包的租金差额的利益是没有了。对他的损失该怎么办呢?《合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律的规定或者按照约定来解决。”也就是说本案的被告在承担了违约责任后,可以另行起诉第三人,以维护自己的合法权益,毕竟导致本案合同解除的原因是由第三人造成的,被告完全可以享有法律上的救济权。所以,本案一、二审的处理是正确的。

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