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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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无房产证(或“小产权”)房屋在离婚案件中的处理见

法律法规:

  《婚姻法司法解释二》第二十一条,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

  当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  《山东省高级人民法院2011民事审判工作会议纪要》:违法建筑是夫妻共同财产的,离婚时,婚姻当事人请求分割违法建筑的,原则上不予支持,但对违法建筑产生的收益,应当作为夫妻共同财产进行分割。

  《物权法》第三十一条,依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

  处理意见:

  意见一:法院不处理权属问题,可根据情况判决由谁使用(再可视情况由使用一方向另一方予以一定的补助)。主要依据《婚姻法司法解释二》第二十一条,“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”持这种意见又认为,该条文中的“房屋”不区分合法与非法。

  意见二:法院不予处理(包括权属与使用)。持这种意见的认为,不处理权属问题,是因为小产权房设计土地管理政策,法院不能干涉;不处理使用问题,是因为《婚姻法司法解释二》第二十一条中所称的房屋应当理解为合法房屋,对于非法房屋,法院不予处理。此种情形,可以待确权后另行就财产问题起诉。

  意见三:可以处理。持这种意见的认为,现行法律及政策的相关精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动,其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度,以保护耕地,保护农民的正当权益。而在离婚诉讼中,对于共有财产的分割,并不会产生市场流通的后果,所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。

  案例:

  案例1:浙江省慈溪市人民法院(2008)慈民一再抗字第8号

  摘要:对本案双方争议的两间楼房及半间二楼平顶房的处理问题,因上述楼房系双方当事人婚后在拆除对方当事人王柏明婚前平房的基础上未经审批而建造,业已共同使用多年,有关部门至今未对上述房产的相关性质作出认定,故本院无法对楼房的所有权权属作出确认并作相应处理,但亦不宜采取判决房屋建材归双方当事人所有的简单做法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条第一款规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。结合本案的实际情况,可对楼房的实际使用作如下分割:南首的一间半楼房由被申诉人王柏明管理、使用,北首的一间楼房由申诉人方美兰管理、使用,上、下楼所需之楼梯申诉人自行设置;因墙门是该楼房向外界出入的唯一通道(北首一间楼房对出的围墙上无法开门),故墙门应由双方共同使用,申诉人方美兰则可以在南首一间楼房的道地上进出。原审判决“原、被告共同财产未经审批建造的两间半楼房的北首一间的建材归被告所有,其余归原告所有”不妥,应予纠正。

  案例2::山东省菏泽市中级人民法院,(2015)菏民三终字第24号

  摘要:(二审):关于案涉民兵连社区1单元701室房产一套,双方当事人虽均认可该套房产的存在,但均未提供产权证明证实该房产为夫妻共同财产,且双方当事人均认可该套房产为“小产权房”,故原审判决未予处理并无不当。

  (一审):原、被告要求分割婚后共同财产位于青岛市城阳区东流亭青寅某市场某社区1单元701室房屋一套,因原、被告均未提交该房屋的权利证书,双方就房屋归属问题未达成一致意见,且此房屋的产权有争议,可另辟途径处理。故对被告分割婚后共同财产的请求,不予支持。

  案例3:陕西省西安市中级人民法院案号:(2014)西中民一终字第01154号

  摘要:本院认为,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条第一款“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用”之规定,因涉案西安市莲湖区大马路小区1号楼1单元7楼西户房屋系小产权房,无房屋所有权证书,故原审判决仅对该房屋的居住使用权暂作处理,于法不悖。虽该房屋的大部分购房款支出于蔺某与袁某登记结婚之前,且购房款票据载明交款人为蔺某,但鉴于蔺某与袁某1995年即已同居共同生活并最终登记结婚的事实,原审判决认定上述房屋为双方夫妻共同财产并无不妥。至于蔺某称购房款的大部或全部借自于其父亲一节,因无证据支持,本院不予采信。原审法院根据双方的实际情况判决大马路小区1号楼1单元7楼西户房屋一套由袁某居住使用并无不当,但从公平角度出发,应由房屋居住使用人袁某给付蔺某已交购房款的一半,即34526.07元。关于该房屋的其他价值部分,待取得房屋所有权证书后,双方若有争议,可另行解决。

  案例4:犍为县人民法院 (2014)犍为民初字第926号

  摘要:关于原、被告双方要求分割共同出资购买的位于塘坝街村的小产权房的理由不符合法律规定,本院不予支持。

  裁判5:成都市武侯区人民法院 (2013)武侯民初字第5145号

  摘要:关于成都市双流县文星镇“学府润园”X幢X单元X层X号房屋的问题,原、被告均认可原系被继承人侯柏荣与被告王爱蓉婚姻期间共同购买,本院对此予以确认。由于该房屋系小产权房,至今未能办理产权手续,因此,原告请求法院对产权进行分割不符合法律规定,本院对此不予处理。

  案例6:成都市武侯区人民法院 一审 (2014)武侯民初字第6123号

  摘要:本院认为,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占用、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书由国务院建设行政主管部门统一监制,市、县房地产行政主管部门颁发。在本案中,“双流龙桥综合市场”和“武侯区簇桥乡中心村建设办公室”不是房地产行政主管部门,无权颁发房屋使用权证或房屋所有权证。因小产权房可能涉及违法用地和非法建筑,依法应当由行政主管部门处理,故原告要求分割小产权房使用权的诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件:……(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”之规定,原告的起诉不符合法定条件,应予驳回。

  案例7:河南省许昌市中级人民法院 二审 (2014)许民终字第1120号

  摘要:(一审法院查明)位于许昌市魏文路半截河小区2号楼西单元4楼东户401房产及地下室一套(房子约140平方米、地下室约20平方米,该房产系小产权房未办理产权登记),双方均认可上述房产及屋内家具家电(挂式格力空调三台、立式格力空调一台、电视机一台、全自动洗衣机一台、冰箱一台、沙发一套、茶几一个、餐桌一张及椅子六把、热水器一个、厨具一套、床三张)价值48万元,原告同意将上述房产归被告所有。

  (一审法院认为及判决)位于许昌市魏文路半截河小区2号楼西单元4楼东户401房产及地下室一套,双方均认可上述房产及屋内家具家电价值48万元归被告所有,被告应支付原告该房产一半的价款即24万元。

  二审法院维持一审判决。

  案例8:山东省济南市中级人民法院 二审 (2014)济民五终字第1号

  摘要:关于双方争议的XX小区1号楼2单元301室(配11号地下室)的问题。因马某某与米某某均认可此房产系旧村改造的小产权房,在目前尚未有法律规定或政策明确此类房产能否取得房产权属证的情况下,原审判决在综合考虑双方的工作地点、居住条件及照顾女方的利益的情况下判归马某某居住使用,并无不当。

  案例9:北京市第二中级人民法院 二审 (2014)二中民终字第11028号

  摘要:(二审)因北京市房山区小区101号房屋无合法产权证明,法院不宜对该房屋进行产权处理。故原审法院未处理该房屋,并无不当。

  (一审)北京市房山区小区门101号房屋,现无合法产权证明,本案不作处理。

  案例10:北京市第三中级人民法院 二审 (2014)三中民终字第10051号

  摘要:关于田上诉要求分割双方所购房屋一节,因双方均认可该房屋系“小产权房”,其合法性尚未确定,故原审法院不予处理并无不当。双方可就此协商解决,如协商不成,双方可待政策进一步明确后,再行解决。田的该项上诉请求,依据不足,本院不予支持。

  案例11:江苏省高级人民法院 再审 (2014)苏民再提字第0013号

  摘要:本案中,谢某并未提供充分证据证明西侧别墅为夫妻财产,故目前无论对西侧别墅所有权还是使用权作出处理,均是没有事实和法律依据的,谢某主张分割西侧别墅的主张,本院不予支持。

  案例12:安徽省合肥市中级人民法院 二审 (2014)合民一终字第01945号

  摘要:王某甲主张要求分割的长丰县水湖镇益民苑小区11栋406室房屋系安置房,无房产证,可待该房屋取得完全所有权后另行主张。

  案例13:浙江省温州市中级人民法院 二审 (2014)浙温民终字第1398号

  摘要:关于上诉人王某主张分割的夫妻共同财产,鉴于涉案房屋并无房产证,应另案处理。


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