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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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要怎样订立房屋认购书

目前在房地产交易市场上,许多开发商都会要求买方在正式签订《商品房预(出)售合同》前,先预付一笔购房定金或订金,与买方签订楼宇认购书或认购协议,对房屋买卖的基本事项进行约定。相对于将要签订的房屋预(出)售合同(本约)来说,认购书只是一种“预约”,它产生法律效力的条件,应该与合同生效的条件一致。 如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花” 以“内部认购”的形式进行销售,与购房者签订认购书,收受定金,则所签订的认购书无效,定金不能成立。购房者对此应特别小心,因为这种情况在实践中较为常见。 如果开发商具备了销售条件,那么买、卖双方签订的认购书是否一定有效呢?对此,有不同看法。 一种认为,当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致,合同不成立,因为认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定,对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行或无法进行约定。 另一种观点认为,认购书只要就房屋的位置、面积、价格、交房期等主要内容达成一致,就可以成立,对当事人具有约束力,因为它们是当事人真实意思的反映,是当事人意思自治的结果。 为了防止售房单位利用认购书制造陷、侵害购房者的合法权益,建议购房者在认购书中约定协议生效条件,如“只有在买、卖双方就所有交易条件达成一致时,本认购书方始生效”,对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同,则没收已付定金,甲方(卖方)有权把乙方订购房屋转售他人”条款加以拒绝。

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