专业律师

林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

联系我们

  • 姓名:林长宇
  • 手机:13761395638
  • Q Q:690548296
  • 邮箱:690548296@qq.com
  • 律所:盈科(上海)律师事务所
  • 地址:上海市裕通路100号(恒丰路500号)宝矿洲际商务中心16楼
房产买卖 首页 > 房产买卖

母亲状告长子,为别墅“正名”

  清明前后的北京,细雨霏霏,气温骤降。两鬓斑白的李女士在祭奠过世的老伴魏先生时,心中较去年已大有不同。过去的一年间,在忍受老伴突然病逝的巨大打击后,她又承受着和长子连打两场官司的痛苦折磨。好在,北京市通州区人民法院宋庄人民法庭的两份判决,使她终于保住了老伴名下的别墅,也在法律的见证下,为这套别墅的遗产处置做好了充分的准备。

  而已经过世的魏老先生一定没有预见到,他生前为了获得银行的抵押贷款,将自己名下的别墅过户给长子的“高招”,因为他的突然病逝,而给这一家人陡增了许多烦恼……

  1

  贷款未成

  父子签订假合同

  北京市通州区宋庄镇,地处长安街东延长线,这里兴建的一片别墅区,因毗邻潮白河、紧挨东六环,不仅风光旖旎、交通便利,还有周边画家村浓郁的艺术氛围环绕,因而颇受置业人士追捧。

  李女士的老伴魏先生原是一名高级工程师兼商人,经商多年后,家境日渐殷实。老两口的两个儿子也都相继成婚,并分别育有一子、一女。

  颇有置业眼光的魏老先生,很早就买下了宋庄附近某别墅区一栋约400平方米的别墅。

  2013年初,在商海越战越勇的魏老先生,虽已年过七旬,仍想继续打拼。素喜品酒的他,着手实现他开办一家酒厂的事业规划。然而,手中尚缺一笔足够的资金用以周转。魏先生想去银行贷款,但是商业贷款利息偏高,为了减少利息支出,魏先生想到了抵押贷款,而他在通州区宋庄的这套别墅刚好可以用于抵押。

  魏先生在想法成熟以后即开始与银行交涉贷款的事。出乎他的预料,在银行办理抵押贷款时他被一条无法逾越的“红线”卡住了!银行对抵押贷款人的年龄有严格规定,他超龄了!贷款不成,魏先生有种出师未捷的失落。

  因为年龄的原因不能获得银行低息贷款,难道自己的事业规划就这么“泡汤”了?从不轻言放弃的魏先生,开始琢磨起“变通”之计。

  商场如战场。多年来,魏先生的聪敏多次帮他渡过道道难关,很快,他就想出了“权宜之计”,并当即付诸实施。

  经过与老伴和儿子们商量,并征得同意,2013年4月17日,魏先生、李女士作为赠与人与长子魏老大签订了一份《赠与合同》,这份合同约定,位于北京市通州区宋庄镇的这套别墅属于魏先生、李女士夫妇共同所有,魏先生、李女士自愿将别墅赠与长子魏老大个人所有,二老还配合长子很快办理了过户手续。

  其间,为了顺利办理过户手续,双方还到公证处对这份《赠与合同》进行了公证。虽然手续办得利索又合法,但是魏先生、李女士和魏老大都心知肚明,这套别墅当然还是老两口的财产。

  魏先生先将别墅“虚假过户”到长子魏先生名下,再通过魏老大办理房屋抵押贷款的“高招”,能打赢他的融资战吗?

  2

  老父猝死 亲属立约防纠纷

  俗话说“人算不如天算”,魏先生看似精明的几步棋,不但没有为他广进财源,反而为以后的家庭和睦埋下了“定时炸弹”。

  《赠与合同》签订后,这套别墅于2013年5月22日登记在了魏老大的名下。然而,一个多月后,踌躇满志正准备大干一场的魏先生突发心脏病去世了!

  魏先生的去世给整个家庭带来了极大的悲痛,李女士终日以泪洗面。但是,“福无双至、祸不单行”,新的阴影正笼罩着这个不幸的家庭。

  在处理完魏先生的后事后,李女士将两个儿子叫到身旁,商量别墅的事情。魏先生在生前急于获得贷款,将别墅过户到魏老大名下后,基于亲情的信任,仅仅口头约定别墅仍属于魏先生夫妇,并没有进行书面约定等法律手续。现魏先生已经去世,办理贷款已经没有必要,必须把别墅的事重新做一个处理。

  于是,2013年8月14日,李女士写了一份《遗产说明》,内容大致为,魏先生购置的这套别墅位于通州区宋庄镇,之前因魏先生生意上遇到资金问题,准备用这套别墅向银行作抵押贷款,但因两位老人已年过七旬,无法办理,无奈之下只好将房产过户到长子魏老大名下,过户手续现已办完,但家庭内部都认可这套别墅不是属于魏老大的个人财产。现魏先生于2013年7月4日凌晨突然过世,李女士还有次子魏老二,孙子魏小甲,孙女魏小乙。他们都应该对这套别墅有居住权、继承权、使用权。为避免今后两兄弟、母子之间闹矛盾,特作以上说明。

  另外,这份说明还指出,在李女士过世之后,愿意将属于她的那部分财产平分给孙子魏小甲、孙女魏小乙。在《遗产说明》上,李女士、魏老大、魏老二均留下了签名和手印。

  此后,为了避免这份说明无法兑现,李女士提出先将别墅过户到她个人名下。因为别墅本是李女士的夫妻共同财产,即使是按照法定继承来分,先分魏先生的那份,魏老大和魏老二也只享有较少的份额。魏老大会同意母亲的主张吗?

  3

  长子“欠贷” 别墅被法院查封

  如果魏老大同意母亲的要求,这件事情也就画上了句号,但是,事情远没有预料的那么简单。

  在魏先生去世两个月时,李女士发现,别墅竟然被法院司法查封了!

  原来,在魏先生的丧事办理完毕以后,精明的魏老大就开始了他自己的盘算,为此,他还找了精通法律的朋友帮忙。经过缜密分析,他认为整个事情对自己十分有利。首先,自己虽在《遗产说明》上签了字,但是父亲去世后家事繁琐,这份说明未必能够保存下来,就算能够保存,因当时这份说明是母亲手写的,在法律上的效力或许还有争议的空间。其次,当时自己接受赠与的时候办理了公证,公证的效力较强,且别墅已经登记在了自己个人名下,主动权一直掌握在自己手上。

  魏老大会用什么“妙招”钻空子呢?他还真颇有“法律思维”。

  魏先生去世以后,魏老大先以别墅为抵押向他人借款260万元,然后又称还不起借款了,这样债权人就以此为由起诉至法院,于是,就出现了前面别墅被法院查封的一幕。至于260万元借款的真实性,李女士和魏老二都觉得不可思议。因李女士和魏老二是直接的利害关系人,别墅被查封,他们很可能面临着利益受损的风险。

  李女士发现别墅被法院查封后,她也开始寻求法律的帮助。“我万万没有想到,房子在我长子名下仅仅两个月就被查封了,长子也从未向我提起过欠钱被诉讼的事情。”李女士在事后告诉法官。随着纠纷的发生,魏老大不仅拒绝将别墅过户到李女士名下,甚至连家庭内部约定的事情也矢口否认了。

  魏老大的“背信弃义”伤害了母亲李女士,更激起了魏老二的满腔怒火。为此,魏老大和魏老二之间发生了激烈的口角冲突。“你的两个儿子肯定要死一个!”魏老大面对自己的亲生母亲,宣布与自己的亲弟弟魏老二不共戴天!这令丧偶的李女士极为痛心。但是此时的李女士并没有自乱阵脚,她分明觉察到了危机,别墅如果长期登记在魏老大名下,家庭财产将不复存在,进而将引发家庭内部兄弟反目成仇。

  4

  艰难取舍 母亲两次告长子

  情急之下,李女士一纸诉状递交到法院,将长子魏老大告上法庭,并向法院申请财产保全,将涉案别墅依法查封。法院受理后,在查封别墅时发现,该别墅因为前不久一起260万元抵押贷款纠纷已经被查封,目前已经是轮候查封。如果这260万元接近别墅的价值,李女士提出的财产保全将失去意义。就在这千钧一发的时刻,李女士作为家庭的长辈,作为利害关系人,她果敢地选择通过两次诉讼来维权。她明白,一旦涉案别墅的资产被魏老大掏空,损害她的利益是小,触及家庭亲情是大,特别是对其次子魏老二一家明显不公。因为当时的《赠与合同》仅有一份,同样是她的儿子,魏老二并没有获得对应的“赠与”。好在,涉案别墅的标的额较大。

  李女士年过七旬,财产对她来讲已经基本上是身外之物,但是她不允许家庭财产的分配出现这样的不公。虽然她知道亲情已经在这件事情中受伤,但是她仍然力求避免最坏局面的出现。她无力说服被金钱蒙住双眼的魏老大,但她选择勇敢的拿起法律武器来阻止儿子的贪婪行为。她寻求的是一个属于母亲的公正,她不愿看到在她的家庭之中,一个人的获益以另一个人的牺牲为代价。

  开庭前,承办法官先进行了调解。调解是解决家庭纠纷的首选方式,甚至可以在一定程度上修复亲情。但是魏老大不领情,仍然坚称涉案别墅已经通过公证的《赠与合同》转移到了自己名下,是属于他个人的合法财产。“房子是我父亲赠给我的,因为我父亲对我非常认可。我没有必要调解。”魏老大显得十分理直气壮。

  一场亲人之间的诉讼大战就此拉开。双方围绕《赠与合同》的效力展开了辩论。从形式上看,涉案别墅的《赠与合同》是一份格式严谨、内容明确、经过公证的合同。但是这是否意味着这份《赠与合同》就真实有效吗?

  法官的答案是否定的。

  魏老大的侥幸心理也逐一落空,其母亲妥善地保存着那份《遗产说明》,而他本人的签名和手印赫然在上。《遗产说明》虽然没有使用法言、法语,但是其清楚明确地显示了别墅并非魏老大的个人财产,经过公证的《赠与合同》只是一个形式,并非当事人的真实意思,且是为了变相取得银行的抵押贷款。魏老大称,之所以在这份《遗产说明》上签字,是为了让母亲高兴。但是其说法缺少可信度,且无法证实。据此,法院认定涉案《赠与合同》并非当事人真实的意思表示,且系以合法形式掩盖非法目的,依照合同法的有关规定,应当认定无效。该《赠与合同》虽经过了公证,但是本案中,公证并不能决定合同必然有效。这一结果,将魏老大的“贪梦”摧毁。

  第一次诉讼仅涉及合同的效力,紧接着李女士第二次提起诉讼,她要求通过法院就涉案别墅的份额在法律上进行明确。

  2014年的一个冬日,两鬓斑白的李女士又来到通州区人民法院宋庄法庭,她从承办法官手中领过判决书,急迫地去翻看后面的判决结果。看着看着,李女士紧皱的眉头终于舒展开了。在以共有权确认为案由的第二次诉讼中,法院确认李女士享有六分之四的份额,魏老大享有六分之一的份额,魏老二享有六分之一的份额。法院的判决作出后,魏老大自知理亏,没有提起上诉。

  今年清明节前,承办法官了解到,从2013年夏天魏老先生突然过世到现在,与自己的长子连打了两场官司的李女士,没有再提起任何诉讼;法院的判决,双方也已经履行完毕。

  这场因为争别墅而引发的家庭伦理悲剧,终于画上了句号。

  ■法官寄语■

  赢得诉讼,更需赢得亲情

  北京市通州区人民法院宋庄人民法庭 杨冠祥

  承办这起案件我的感触颇深,我亲眼目睹了李女士领完判决的情形,她没有更多的话语,只是缓缓地走出法庭。当时,温暖的阳光洒向她苍苍的白发,看起来她的心头多了几分暖意。时光如刀,我们无法与之为敌,所以我们更应该珍视人间的真情。但愿魏老大能通过诉讼汲取教训,正确地看待人生的得与失。

  魏老大“辛苦”一场,人品、财产两失。贪欲让他牺牲了亲情,他也为此付出了诉讼成本。此时,败诉的魏老大更得不到亲情给予的安慰,得到的是钻“法律空子”失败后的教训。而受到伤害的母子、兄弟亲情,何时能得到修复?

  亲情可贵,值得生活在这个世界上的每个人珍惜。亲情让我们在痛苦时坚强,在欢乐时有人分享。在现实利益面前,亲情时时面临考验。高额的房价,巨大的遗产,并不是所有的亲情都无坚不摧。我们需要做的,是要客观的看待人性,避免让亲情遭受诱惑,让亲人经历不必要的考验。同时,我们还应当给亲人更多的宽容,赦免他们,也是赦免自己。


             微信扫一扫Close
the qr code