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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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市场观望情绪浓厚 “不差钱”房企拒绝以价换量

“五一”假期,恰逢各地“国五条”细则落地满月,在假日房展会的助力下,各地楼市在小幅休整后再度热闹起来。

然而,从多地房展会传递出的信号看,新政策调控之下,开发商和购房者双方的观望情绪浓厚,成交意向渐趋冷清。

业内人士认为,在各地楼市调控政策陆续落地的背景下,房地产企业的业绩猛增将难以持续,土地市场的降温和调控新政策的日益发力将使楼市逐渐进入平稳期,成交量和房价的涨势均将放缓。

“财大气粗”

开发商让利动力不足

从近期陆续披露的一季报来看,以保利、万科和招商地产为首的上市房企均在今年头三个月赚得“盆满钵满”。因此,从全国多城市的“五一假日”房展会的情况来看,身处调控之下,虽然品牌房企参展热情明显上升,但其“让利”诚意依然不足。

记者在素有楼市风向标之称的上海(楼盘)房展会上看到,招保万金等龙头开发商集体上演“王者归来”,携其上海项目纷纷亮相。来自远郊区的“刚需”楼盘依然唱着主角,但总体难觅大幅度打折优惠促销,开发商给出的优惠大多数只是减免几万元不等的购房款而已。从项目折扣上看,各项目的价格保持坚挺,优惠幅度大多仅有1~2个点。部分刚需楼盘甚至不降反涨,宝山的远洋香奈推出的两房房源,现均价2.1万元/平方米,而该楼盘去年年底开盘时的均价为1.7万元/平方米。

购房者的观望情绪则更为明显,多位观展者抱怨,中意房源价格均有所上涨,所以还得再等待机会才能出手。

一家上市房企营销总监表示,目前楼市需求还是比较旺盛,开发商虽然心态上还是积极在卖房子,但已经不再以牺牲利润为代价了。“目前各楼盘价格都有市场支撑,开发商的信心比较足。”

市场分析人士认为,“五一”假期难觅大幅优惠,一方面是因为“新国五条”细则落地刚刚满月,购房者已不再盲目地“集中入市”,而是适当地放缓了购房计划;另一方面,由于近期交易量剧增,目前二手房市场房源供应紧缺、成交回落明显,开发商也想观望一下后市再作打算。

中原地产研究总监刘渊认为,房地产企业资金链压力的日益减小,是以价换量的优惠措施结束、楼盘价格保持坚挺的主要原因。

房价涨幅已现回落

楼市二季度企稳可期

尽管开发商拒绝让利,但却无力阻止房价涨幅回落的趋势。

机构调查显示,4月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1.00%,自2012年6月连续第11个月环比上涨,但涨幅比上月缩小0.06个百分点。

二手房价格环比涨幅亦开始回落。数据显示,全国十大城市4月份的二手房平均价格为每平方米人民币24131元,环比上涨1.87%,而3月份的环比涨幅为2.81%,回落较为明显。

克尔瑞研究中心分析表示,“二季度房价可能会保持上涨惯性,但三季度房价将企稳。成交量方面,二季度的市场成交将明显下降,三季度有望企稳。”

上海易居房地产研究院最新发布研报称,二季度房价将呈僵持状态,市场成交量将不断萎缩;而随着成交转入低迷,三季度预计房价将转向下行,并促使成交量企稳,此时市场供求双方将有望形成新的平衡。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,3月份房地产市场的火爆局面将一去不复返。“3月份透支了二季度的一部分需求,相信二季度的成交会回稳。”

中原地产市场研究部总监张大伟也认为,前3个月,京沪广深等重点城市的成交量和房价上涨过快,将使今年下半年的调控力度从紧、从严的可能性增大,“2013年楼市很可能呈现明显的前高后平。”

土地市场逐渐降温

将助稳房价预期

土地市场一直被视为楼市的先驱信号。由于楼市调控政策升级,市场普遍预计今后房企拿地也会渐趋理性,稳定房价预期再增“利器”。

从已披露的上市房企一季报中可以看出,绝大多数开发商的销售情况和净利润均呈向好态势,其拿地资金充足。尤其是龙头企业,如保利、金地都加大了“圈地”的力度。

与此同时,一线城市“地王”频现。在北京(楼盘),通州台湖地块溢价率达112%,石景山区鲁谷路C2商业金融用地的溢价率更是高达174%。

然而,业内人士指出,由于楼市调控政策升级,当下的“地王”项目未来很有可能将面临房价跑不过地价的尴尬,并且房地产企业销售增长的态势也将不可持续。在此担忧下,市场普遍预计今后典型房企拿地也会渐趋理性。

克尔瑞研究中心调研显示,目前很多企业已经表现出对当前市场上追高拿地现象的忧虑,因此该机构判断,二季度和三季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。

中原地产最新发布的研报也预测称,整体而言,全国土地市场的未来表现将不容乐观,4月起,土地成交量可能将呈现逐月下滑态势。

刘渊认为,土地市场上成交的降温将力助房价预期的稳定。他进一步预计,今年房价无大涨可能。

 

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