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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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房屋租赁引纠纷

案情介绍

2013年,张先生与李女士签订了《房屋租赁合同》,李女士将其所有的一套独幢别墅租赁给张先生,约定了张先生用其经营娱乐项目,2014年,张先生与李女士就该别墅又签订了《房屋定购协议书》,张先生以人民币600万元购买该别墅。协议约定了双方的签订时间、付款方式、付款时间等内具体内容,张先生履行完缴款义务后,双方签订了《房地产买卖合同》。2014年底,张先生与李女士到房地产交易中心办理该房屋的过户手续,但因张先生在该别墅内经营娱乐,居民向该别墅所在地人民政府、物业管理部门反映李先生的经营影响日常生活,要求其搬迁。2015年1月份,该别墅所在地人民政府、物业管理部门等向房地产交易中心要求限制办理该房屋的产权变更手续,因此,张先生与李女士之间的房产变更手续未能完成。期间张先生也未按合同约定履行付款义务。2015年6,李女士向张先生主张解除合同,称由于该别墅受到行政限制,所以不愿意将该别墅再出租及出卖给张先生,张先生收到通知,并未作出任何表示。

律师分析

这个案例的关键在于张先生和李女士之间的合同是否能够解除。首先,张先生与李女士之间签订的合同是出于双方真实的意思表示,而且并没有其他违反法律规定的内容,因此该《房地产买卖合同》是有效的。根据我国《合同法》第八条的规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。但由于受到房屋过户的行政限制,致使合同不能得以完全履行。因此,李女士向张先生主张解除合同,但是张先生并未有任何的意思表示,也没有按照约定履行相应的义务,并且张先生逾期付款已有很长的时间,且该别墅处于行政限制中,无法办理产权转移之登记,合同目的已经无法实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。根据我国《合同法》第九十八条的规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此,李女士主张合同的解除符合法律规定,张女士也可以要求张先生赔偿相应的损失。

相关法律条文

    1.《中华人民共和国合同法》第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

    2.《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

    (五)法律规定的其他情形。

    3.《中华人民共和国合同法》第九十八条 《合同法》第九十八条的规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失

 


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