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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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当事人的合法财产权益受法律保护

【案情介绍】

沈×1与沈×3是堂兄妹,沈×4为沈×1与沈×3的姑姑,沈×5生为沈×1与沈×3的爷爷。××市××区某某室房屋的性质为公有住房,原承租人沈×5生于2007年2月4日去世,当时系争房屋内的户籍在册人员为沈×1及沈×3。2007年8月,沈×3向××中山物业有限公司提出变更承租户名申请,要求将租赁户名变更为沈×3。沈×1当时在国外,申请人沈×1的名字非沈×1本人所签。××中山物业有限公司对申请书进行书面审查后,同意系争房屋承租人变更为沈×3。同年,沈×3将承租权转让给沈×4,双方的成交价格为150,000元,沈×4支付完毕该款后,沈×3又如数归还沈×4。2014年沈×1起诉××西部企业(集团)有限公司、××中山物业有限公司、沈×3,要求法院确认系争房屋公有住房承租人变更为沈×3的行为无效。该案审理中查明:“2008年王某、沈×6(沈×1父亲,已去世)经申请,将户籍迁入系争房屋。相关材料表明沈×6、王某对系争房屋的承租人已变更为沈×4的情况是明知的。沈×3为证明沈×1起诉超过诉讼时效,申请两名证人到庭。证人为双方亲属,证明内容为2007年7月开家庭会议讨论承租人变更为沈×3时沈×1的父母是在场并同意的。且听沈×1父母陈述,其早就将该变更情况告知沈×1。……”2014年11月17日,××市××区人民法院作出(2014)普民四(民)初字第2094号民事判决,对沈×1的诉讼请求不予支持。沈×1对一审判决不服,提起上诉,××市第二中级人民法院于2015年3月30日作出(2015)沪二中民二(民)终字第108号民事判决,驳回上诉,维持原判。

律师分析】

当事人的合法财产权益受法律保护。生效的(2014)普民四(民)初字第2094号民事判决已经确认,沈×6、王某于2008年将户籍迁入系争房屋时对承租人已变更为沈×4的事实是明知的,而房屋权益变更、户籍迁移情况属于重大事件,沈×6、王某作为沈×1的父母,若不将该影响沈×1权益的情形告知沈×1不符常理,结合双方的陈述及(2014)普民四(民)初字第2094号案件中的证人证言,沈×1、沈×2、沈×3、沈×4家庭一贯通过家庭会议形式决定重大事项,且王某、沈×6均参与了家庭会议,故有理由相信,沈×1、王某对2007年两沈×3、沈×4间变更承租人的行为是明知并同意的。沈×1等在长达7年的时间内均未提出异议,超过诉讼时效,对沈×3、沈×4的该辩称意见予以采纳。关于沈×1等提出两沈×3、沈×4存在恶意串通行为、房屋成交价格远低于市场价的意见,我们认为两沈×3、沈×4之间签订《××市公有住房承租权转让合同》系为完成过户手续的需要,符合一般交易惯例,不能认定两沈×3、沈×4之间存在恶意串通行为。

【相关法律条文】

《中华人民共和国民法通则》

第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。


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